天域二期可行性研究

天域二期可行性研究内容摘要：

包括上表中阶段 6 的人群 行为及性格特征 拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。 回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。 节奏缓慢．配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。 经济实力及消费习惯 虽然逐步进入 “ 无收入 ” 的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。 期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。 另外，随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成，三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。 因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。 3. 3. 以 “ 区域 ” 作为划分标准对目标客户层的分析 3. 3. 2. 以上海为核心的长三角地区 主观影响因素 长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。 对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。 但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导 水平，因此，该区域的现实购买能力较强。 因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。 客观影响因素 长三角地区与三亚地区气候上的差异一般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。 但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。 3. 3. 2. 以北京为核心的三北地区 主观影响因素 与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一 项消费。 因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破 ,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。 一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。 客观影响因素 以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。 而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。 在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下（高档住宅商品价格普遍高于 7000 元 /平方米），到三亚购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。 因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为： ● 区域市场应为 “ 三北 ” 地区和长三角地区 ● 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭 ● 三北地区和长三角地区的中小企业 具体细分，该项目的细分市场应是： ● 第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场 ● 第二类市场：以 养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场 ● 第三类市场：以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场 ● 第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场 ● 第五类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户 4 项目建设方案及规划设计定位 1 总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。 本项目设计为一幢 “F” 型分布的建筑物，分为裙楼 和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。 “F” 型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。 规模恢弘大气，制作精致完美。 蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的 spa,精巧别致的灯饰，加上 80 多种罕见的热带植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。 别具一格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的海滨度假酒店效果。 3． 4． 2建筑设计与规划定位 1． 标高 大多数的建筑标高按原地形 设计，其主要功能都设计在原地面积高（ elo +）以上，以防范在台风期间供水的侵袭； 2． 景观与朝向 将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。 建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。 4． 规模与设计 （参见《技术经济指标表》） 设计约 400 套客房，安排不同布局方式的单元， 1000 平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内、 外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格的户外温泉 SPA、夏威夷式泳池；热带园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。 5． 建设与装修 高标准建设。 针对天域二期项目特点，充分利用亚龙湾一线海景的资源优势，将其建成全海南、也是全中国最大的一线海景五星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。 建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分 双套间和三套间，以适用不同客户的需求。 户型面积从 51m2到 256 m2不等。 装修：全部按五星级酒店标准装修，配备五星级酒店必备的设施、用品。 在销售期间提供不同户型的样板房 13 间 (套 )。 6． 设计意图和要求： ，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境； b．创造一个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境； c. 建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征； d. 客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观 ； e. 结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。 本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则，体现酒店外观，项目建设密度低，大绿化，充分体现海景最大化和热带园林效。 3 功能分类及户型设置定位 1 功能分类 本项目总建筑面积约 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占总建筑面积的 50%，公用设施部分包括为 18116 平方米，占总建筑面积的 26%，包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利 店、配送中心、美容美发中心、健身房等。 地下室部分： 15865 平方米占总建筑面积的 23%，包括：办公室、停车场、仓库等。 2 户型设置 建议设置三种销售户型： 单间、双套间、三套间。 单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间。 面积在 5180 平方米， 235 间，占53。 7% 双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在 100140 平方米， 111 间，占 25。 4% ； 三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在 160256 平方米， 90 间，占 20。 6%。 备注：三套间在销售时可以考虑根 据客户的需要进行组合或分拆。 5 价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。 具体定价建议如下： 1 相关经济及技术指标： （ 1）、本项目公寓部分销售面 积约 18900 平方米；商业用房部分约 1100 平方米。 总销售面积约 20200 平方米； （ 2）、本项目总建筑面积：约 21166 平方米； （ 3）、本项目总投资费用：约 6578 万元（见附件 1）； （ 5）、可销售面积部分单位成本： 3289 元 /平方米。 3． 5． 2 平均售价制定建议（公寓部分）： ① 70%毛利润 ：公寓实收售价 =公寓单位成本 （ 1+70%） =5591 元 /M2； ② 80%毛利润 ：公寓实收售价 =公寓单位成本 （ 1+80%） =5920 元 /M2； ③ 90%毛利润 ：公寓实收售价 =公寓单位成本 （ 1+90%） =6249 元 /M2。 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。 综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议： 第一阶段。 本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。 本阶段的售价在单位成本的基础上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 销售平均价格为： 5760元 /M2； 第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘 期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。 本阶段的售价在单位成本基础上提高（ 70%+80%+90%） /3，即 80%： 销售平均价格约为： 5920 元 /M2； 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。 因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高 90%： 销售平均实收价格约为： 6250元 /M2。 各个阶段价格策略组合，最终要实现 5850 元 /M2 的销售价格。 备注： 此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价格。 控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。 如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。 3 价格分布 不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应加以价格上的调整。 我们将不同朝向客房划分为多个级别，如下图所示： A2 A2 C2 海景 （部分标准层户型可能会根据销售的需要作适当调整） 将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为： A A B B C C2 六个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。 价格区域分布表 C1 B2 B1 A2 A2 A1 C2 C1 B2 B1 A2 （底纹部分为价格调整系数） 楼 层 A1 区 A2 区 B1 区 B2 区 C1 区 C2 区 1/F 0 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 2/F 2 套 3 套。