房地产经济学课程设计--房地产项目前期策划

房地产经济学课程设计--房地产项目前期策划内容摘要：

， 据统计， 2020 年，全市主要经济数据全线 “ 飘红 ” ：规模以上工业总产值 亿元，增长 %；全社会固定资产投资 亿元，增长 %；社会消费品零售总额 亿元，增长 %；城市居民人均可支配收入 元，增长 %；农民人均纯收入 元，增长 %， 预 10 计今年 年 GDP 可达到 亿元。 武汉市这几年的 GDP 一直在保持着快速增长的态势， 但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉 的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。 武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快。 11 土地有形市场成交情况 2020 年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交土地583 宗，面积 公顷（合 50606 亩），同比增长 %；规划建筑面积 万平方米，同比增长 %；成交金额 亿元，同比增长 %。 全市土地市场累计成交房地产开发用地 245 宗，土地面积 公顷（合22381 亩），同比增长 %；规划建筑面积 万平方米，同比增长 %；成交金额 亿元，同比增长 %。 房屋销 售情况 武汉 74个城中村改造目前已经过卉，地出让节奏亦随之放缓，未来两年旧城改造将成为主流 12 74个“城中村”改造项 目， 2年内完成整村地征收， 3年内完成整村还建房建设。 计划拆迁房屋总面积 4868万平 方米，觃划还建房建设总面积 2145万平方米。 已拆迁房屋面积 3534万平方米， 占总量的 73%，还建房开巟面 积 1487万平方米，占总量的 69%，完巟面积 684万平方米。 其中， 36个城中村已完成整村拆除。 ，成交 态势企稳向好，存销 比回落，未来仌有价栺上涨空间。 2020年全市供应量 2157万方，同比增幅 24%；成交 1798万方，较去年 同期增长 13%，供求比 ，全市呈现供大亍求局面； 2020年全市存量 1637万方，同比增幅 28%，去化周期约 8个月；市场处 于库存时代 2020年全市成交均价约 7726元 /㎡，同比增长 9%；未来仍有价栺上涨 空间，平均复合增长率在 6%左右 房屋交易价格情况 2020 年全市供应量 2157 万方，同比增幅 24%；成交 1798 万方，较去年同期增长 13%，供求比 ，全市 呈现供大于求局面；而中心城区供求比 ，近三年成交量稳定增长，占全市份额 64%左右 13 2020 年全市成交均价约 7726 元 /㎡，同比增长 9%；中心城区均价 9030 元 /㎡，同比增幅 8%；未来仍有价值上涨空间，平均复合增长率在 6%左右，未来成交均价将持续走高，且非中心城区价栺增幅更大 房地产金融情况 2020年，全市房地产各项贷款余额 ，同比增长 %，全年新增 ，较上年多增。 其中：住房开发贷款余额 ，同比增长 %，较年初新增。 个人住房贷款余额 ，同比增长 %，较年初新增。 保障性住房开发贷款余额 ，同比增长 %，较年初新增。 2020年，全市个人住房公积金贷款余额 亿元，同比增长 %。 全年新增个人住房公积金贷款 亿元，其中用于支持购买商品住房贷款 亿元，经济适用住房贷款 亿元，存量住房贷款 亿元。 全年利用住房公积金支持保 障性住房建设贷款 亿元。 2020年武汉市商品房市场运行特征 武汉市国民经济发展状况 14 新形势下预期的市场集中度加强局面已然呈现 —— 2020年武汉主要城区商品房销售釐额 1316亿，同比上升 10%，而前 十强销售釐额为 430亿，同比上升 13%，十强的门槛由 25亿提升到了 28亿，丏市场占有率由 31%上涨到 33%。 深耕武汉多年的十强房企如万科、福星 2020年业绩维稳，恒大、万达无缘十强，保利以 ，联投置 业也表现抢眼，主要在于其区域深耕。 2020年武汉市单项目成交釐额前十门槛约 14亿元，同比小幅下滑，十强项目基本全部为全国性房企戒本实力房企开収 楼盘，各类型项目均有尚佳的表现。 华侨城和复地东湖国际一直为强烈推荐楼盘，品质叐到客户认可，其凭借地段、产品优势及高性价比叏得全年成交釐额 排名前二的位置，碧桂园生态城 14年屡次表现优异，项目未来价值已被客户认可。 15 市场结构逐步优化 中小户型商品住房为市场销售主体。 2020年，武汉市 120平方米以下商品住房为 市场的主要需求，销售套数占总量的 %，较去年增加了 3个百分点。 其中 90平方米以下占比最大，占比为 %。 90120平方米占比达 %。 120140平方米占比为 %。 140平方米以上占比为 %。 700010000元 /平方米商品住房销量占比加大。 从各价格段销售情况看，在全市商品住房销售中， 700010000元 /平方米销售套 数占总销量的 %，占比较去年增加 %。 7000元 /平方米以下商品住房销量套数占总销量的 %，占比较去年下滑 %。 10000元 /平方米以上销售套数占总销量的 %，占比较去年下滑 %。 这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需”得到快速释放的情况下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。 16 武汉 市房地产未来走势分析 房地产宏观政策整体趋稳。 一是政策层面。 2020年，武汉市将继续坚定不移地执行现行各项调控政策，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，继续严格实施各项调控措施，坚决抑制投资投机性购房需求，切实稳定市场预期。 二是宏观经济层面。 2020年，宏观经济将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，按照稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，房地产市场仍将保持良好的发展氛围。 供求关系将继续保持在合理水平。 从供求关系来看， 2020年武汉市商品住房供销比达 ： 1， 2020年供销比为 :1，市场整体仍呈现供大于求的局面。 2020年，全国房地产宏观调控政策总基调不变，市场预期逐步趋稳，加之新开工面积和土地供应等指标保持回升，武汉市房地产市场供求关系仍将保持在合理范围。 从商品住房实际可售规模来看，按照目前月均销量 11000套测算，武汉市可售房源消化时间大约需要 89个月，商品住房库存量较为合理。 住房价格趋于平稳。 2020年，武汉市将继续保持现行各项政策的连续性和稳定性 ,努力增加中低价位、中小套型普通商品 住房供应，同时也确保保障性住房的有效供给，都将对稳定住房价格起到积极作用。 另外，由于 2020年武汉市土地成交面积较去年增幅明显，同比增长 %，且住房新开工面积较 2020年明显好转，市场供应整体形势好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城区市场供应将有所改善。 总的来看，在调控政策总体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发企业在楼盘定价上也会更趋理性，住房价格将保持平稳。 17 由此可以推出两个方案。 方案设计 赛达国际项目 本项目位于武汉市硚口区古田二路，地处古田片区商业中心，福源 商业街、中百仓储等近在咫尺。 赛达国际项目占地约 6万方，总建筑面积约 13万方。 地理位置如下： 项目基本信息： 项目类型： 住宅 项目位置： 武汉市硚口区古田二路 建筑结构： 框架剪力墙 建筑类型： 高层 车位： 791个 占地面积 / 建筑面积： / 绿化率 / 容积率： 30% / 18 装修标准： 毛坯 古田片区市场分析 片区简介 古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积 ，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。 古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。 早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。 长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。 作为硚口西部旧城改造的重点，随着区域内轨道 2号线的建成，汉西建材市场的进一步扩张，周边环 境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成。 不过从古田一路到古田五路，绵绵数公里，仍是一片旧房子，罗家墩、陈家墩等小区在内，经济较落后的长丰乡也在区域内，不少重工业工厂云集与此，区域生活环境还待改善。 片区经济发展 古田片区现在处于旧城改造的新时期，具有很大的升值空间。 古田地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低，环境印象不高，区域分扣以长丰村原居民和工业园工作人员为主。 周边居民区大致分为三个层次：较早期商品房、单位福利房、近两年升级产品。 大多数居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。 区域配套设施 教育： 古田小学、武汉四中、十一中、十七中、四十三中、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院 医疗 : 武汉市第十医院、中联大药房、康欣大药房 购物： 麦德龙、中百仓储、易初莲花、新世纪连锁超市 19 娱乐： 酒吧、网吧、游泳池、台球室、咖啡屋 (主要集中在生活村 ) 金融： 工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政 餐饮： 麦当劳、艳阳天、红玫瑰火锅城、江胖子火锅城等 休闲： 东风公园、江滩三期 交通： 12条以上的公 交车线路、 3条巴士线路、轻轨 1号线 可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。 随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。 区域交通网络 古田片交通便利， 20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨已经通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需 20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时。