房地产市场研究报告20xx年杭州某宾馆改扩建项目可行性报告

房地产市场研究报告20xx年杭州某宾馆改扩建项目可行性报告内容摘要：

速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 工总面积的百分比饼图 ,如图 2所示。 其他商品房屋住宅施工面积 ( 万平方米 )2020 年 1 至 5 月浙江省商品房建筑施工面积 ( 万平方米 )图 2 可以看出 ,在保持较快的增长幅度 (20%)的同时 ,住宅在商品房施工总面积中仍然占有较合理的比重 , 体现了浙江省通过调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的低价位住房 ,及通过增强房地产市场的信息透明化、稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展的战略。 从以上数据与图表可明显得出这样的结论 :无论是房地产业投资总额还是商品房建设投资 ,都比去年有了 15%左右的增长幅度 ,远远高于浙江省全社会固定资产投资增长 %的速度 ,显示了政府及开发商对浙江房地产业的信心。 从固定资产投资总额在全省各地的结构性分布来看 ,各地的投资额及增长率参差不齐 ,具体的投资及同期增长比率如图 3所示。 图中可以看出 ,杭州位于以杭州、宁波为首的第一梯队中。 这一梯队的特点便是投资总额普遍高于其他地区 ,而同比增长也在两位数 ,杭州增长 %而宁波更是达到 16%。 第二梯队以嘉兴和绍兴为首 ,与温州与湖州组队 ,其特点是虽投资额比第一梯队略微逊色 ,但增长势头非常迅速 ,尤其是湖州 ,同比增长 30%。 以台州为首的第三梯队无论在投资总额还是增长速度上都乏善可陈。 以固定资产投资额统观浙江省 ,杭甬两地区在投资额绝对数量上的优势及快速的增长势头 ,都显示了两地区在浙江省经济中的重要地位和雄厚实力。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2020 年 1 5 月浙江省分地区固定资产投资 ( 亿元 )图 3分地区固定资产投资丽 水 市台 州 市舟 山 市衢 州 市金 华 市绍 兴 市湖 州 市嘉 兴 市温 州 市宁 波 市杭 州 市Value5004003002001000 1 0 01 5 月同比增减 通过上述对浙江省宏观经济尤其是在固定资产投资方面的总体及结构性分析 ,我们可以看出 :长三角地区已成为拉动中国经济发展的火车头 , 在各方面都具有其他经济区块无法比拟的强势 ,而浙江省地处长三角较为富庶的南翼 ,地理位置得天独厚 ,经济发展突飞猛进 ,已成为重要的经济引擎。 杭州市作为浙江省的经济辐射中心 ,依托独特的居住环境 ,无论从投资气候 ,天然环境 ,还是政策导向 ,购买实力来看 ,都对在杭州的房地产投资发展提供了沃土。 二、 杭州市商业地产发展现状及展望 自从今年 3月 17日央行上调个人住房公 积金贷款利率以来，政府又出台了一系列的调控措施，尤其是 4月初银监会选择天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆 8个城市，对 4家国有商业银行和 12家股份制商业银行的房地产贷款情况进行了检查。 抽查城市中，浙江省八占其二，对浙江省房地产业的重视可见一斑。 深入分析政府自 3月 17日加息以来采取的种种调控措施，我们认为上次房地产调控的主要目的有以下几点：稳定房价，保持房价的上涨在一定的幅度之内；抑制房价远离价值的不合理上涨，防止出现价格暴涨的 “ 泡沫 ”。 禁止房地产市场炒作、整顿市场行为；加强信贷管理，防范房地产金 融风险。 调整住房建设的结构，满足不同层次居民的住房要求，为中低收入者供应更多的低价位住房。 通过增强房地产市场的信息透明化、稳定房价来促进整个房地产市场的健康发展。 首次宏观调控的一系列的房产调控政策出台之后，各地房产市场均有一定程度的反应， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 尤其是最近几年房价上涨幅度较高的几个城市。 正如建设部副部长刘志峰在 6月 3日的房地产市场形势报告会上说，中国房地产市场运行已出现部分城市商品住房成交量明显下降，价格上涨趋缓等积极变化。 在政策强大攻势下，杭州楼市持续很长时间的观望、僵持局面开始被打破，大量待价而沽的空置楼房 近几天来纷纷挂牌于二手房市场。 通过观察 杭州透明售房网上所显示的住宅成交量数字，恐怕实在难以让杭州的开发商笑出声来。 但在这略显颓势的市场中，一类房产的成交却搅得表面波澜不惊的房海暗流涌动。 5月 30日，在 “6 .1” 大限之前的倒数第二天，根据杭州市透明网公布的数据，当天杭州市共成交 33套物业，其中公建、商业类物业成交量达到了 21套，占据当天总成交额的 63%。 而当日预定数量达到了 59套，却没有一套是公建、商业类物业，观察这类物业的交易信息可以发现，一般极少有预定，而是直接成交。 这也不难看出买卖双方对这一物业类型的 信心。 其实早在 5月 25日起，阳光顾问信息研究部 已 连续数天统计了杭州透明网上公布的成交数据，杭州市公建、商业类物业的成交量始终没有出 现象 住宅物业那样的明显下滑趋势，保持着稳定的成交量，还时有上升趋势。 从物业类型上看，像福雷德广场、万新大厦这样的小户型酒店式公寓的销量是最好的，单价从 6000元到 2万元不等；另外，环球时代广场写字楼等写字楼项目的成交量也不错，这些写字楼所处的地段通常商业氛围较成熟，单价也都在 万元以上。 那什么样的物业可称为商业地产。 我们对商业地产概念的重新认识，商业地产概念有广义、狭义之 分，从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性的物业形式，包括写字楼、会议中心，以及商业服务业的经营场所等等。 而狭义的商业地产概念，是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、健康服务、休闲娱乐设施等等。 其开发模式、融资模式、功能用途都有利于住宅、公寓、写字楼等等房地产形式。 商业地产在城市经济中的作用体现在：带动了第三产业的迅速发展、改善人民的生活品质、提升城市综合竞争能力、吸纳社会就业人口和承载城市景观功能等。 与前一小节所述的杭州市宏观经济概况相对照，也就不会对商业地产在杭州楼市中的异军 突起感到意外了。 与住宅类物业不同 ,商业地产的受宏观政策的影响还是较大的。 商业地产的开发经营周期很长，不可预见性因素很多，受相关政策的影响相对较大，因此，商业地产市场的发展与商业地产政策的制定应该是息息相关的。 目前我们国家商业地产融资的渠道比较单一，主要靠银行贷款，银行信贷率非常高，有的开发商在 70、 80％，部分的超过 90％。 所以在去年上 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 半年的宏观调控中，商业地产被列入调控的范围。 虽然商业地产在调控之列，但各地仍投资热情高涨，开发热度不减，特别是代表一些城市形象的大型商业项目陆续建成。 这主要是因为，一方面 中国加入世贸组织以后，许多国际零售、娱乐餐饮业商业巨头，都在加快进入中国市场，特别是 2020年 12月 11号，随着零售业的全面开放，现在基本已经全面开放了，外资零售业扩大了在我国的扩张区域，加快了发展步伐，使商业地产需求量进一步加大 ； 另一方面若该商业地产属于品牌物业，开发商会在商业地产的选择上，租金价格的谈判中，占据主动权。 杭州 市的商业地产基本围绕 一个市中心商业中心、四个区域商业中心、三个市级商业副中心、十二个区域商业副中心、十一条商业特色街区 的布局 ，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。 据杭州市商贸局商业网点处有关人员提供的数据，目前杭州有 69个跨国商业企业网点，各种国内的连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场等仍在增多。 而 据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在 ，像上海、北京人均商业面积 已接近 1平方米，需求依然较为强劲。 而目前杭州人均商业面积约为 ，增量空间尚有一定余地。 而杭州市商业用地的土地出让情况 ,为我们描绘出杭州市商业地产中近期内发展的大致轮廓。 根据近年来杭州市非住宅土地出让的统计 ,我们得到如下表所示的数据。 从表上不难看出 ,市中心在中近 期仍将是高档商业地产的领地 ,钱江新城将在 3至 5年后成为 CBD中的新贵 ,城北将由汽车企业领军渐成商业气候 ,而滨江、三墩、下沙将为住宅物业配套及服务。 整体呈现中心火爆、热点闪耀、周边快速升温的态势 ,这与杭州商业正摆脱单一商业中心格局的发展是一致的。 表 1 区块 数量 (宗 ) 具体位置 特点 市中心 20 上城、下城 及江干 价格起伏较大 :如 2020 年江干区两块土地仅以 1600元 /平米左右成交；而 2020年 6月 2日吴山路附近地块以 17770/平米成交 ,创下历年杭州非住宅用地交易之最。 钱江新城 27 商业用地供 应量大 ,建筑容积率高 :是政府重点规划的 CBD区块 ,3至 5年后将成为继武林 ,黄龙 ,庆春后又一新兴写字楼板块。 滨江 21 商务办公用地为主 ,住宅配套商业用地为辅 :众多企业对商务办公用地需求较大 ,同时随着入住人群的增加 ,须新建大量商业及服务设施。 城北 29 文一、德胜 汽车 4S企业用地最多 :政府着力打造 ” 城北汽车一条 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 路以北 街 ” ,并推出多宗专为汽车企业设计的商业用地。 汽车产业在该地块已渐成气候。 三墩 1 商业用地价格看涨 :大型人文社区及浙大紫金港校区的居住群体对该区块的商业用地需求不断增加 ,配套的不 完善延缓商业用地的状况已逐渐得到解决 ,价格看涨。 下沙 6 商业用地量少价低 :商业用地的提供远远落后于住宅的开发速度 ,已对区块内的房地产市场产生负面影响。 2020年以来 ,商业用地量已大量增加 ,但总体仍呈现量少价低状。 在商业地产的研究中 ,我们也不断听到商业地产由于“粗放经营”而失败的案例。 分析其原因 ,不外乎这么几个原因 : 不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，对商业特性的把握存在着偏差，盲目套用住宅开发的模式 ,没搞清商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者能有机结合起来；经营者 在经营思路上有偏差 ,大多数都抱着“卖房子就走”的经营思想，没有对商业地产完善规划和长期运营的思想准备； 商业地产开发过分依赖银行贷款 ,一旦出现商业经营差、利润下降 , 就会造成银行的不良贷款。 根据上述一些问题 ,结合近期较为成功的商业物业案例分析及杭州市商业经济特点 ,我们在此对商业地产的开发做出一些思考 : 首先 ,应采用科学合理的商业模式，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。 可通过商业与地产商强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险；其次 , 商业地产模式一定要定好位。 由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。 要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发 ,以市场细分是商业定位的前提；再次 , 如果是主题经营则要凸现特色。 小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。 因此 ，开发商业地产除了要积攒实力外，还得做好 “ 精耕细作 ” 的思想准备。 这其中 ,专业的商业管理团队的作用日益重要。 这些管理团队既包括物业管理人员，又要包括商业管理的专家，以及营销方面的专家，只有各方面人员的配合，才能共同把商业物业持续的经营好 、管理好，发挥好商业资源应有的价值。 杭州市位于 中国最具成长性的长三角地区，房地产业经过振荡之后，从总体上说还将持续飘红，其中具有创新精神、具备资源稀缺性、品质过硬的产品会具有很强的抗风险能力，具备较强创新能力的开发商能获得长足的发展。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三。