房地产市场研究报告20xx年上半年苏州新区房地产市场报告

房地产市场研究报告20xx年上半年苏州新区房地产市场报告内容摘要：

高层和高层的成交率相比三月也有所上升。 市场的推量在本月有一定的缓和，也是成交率上升的原因之一。 从各区域的成交来看，园区和吴中区成交最多，分别占30%和27%，相城区最低，只有12%。 整体上看，各区域的成交仍比较平均，不存在焦点区域和冷淡区域。 从数据上我们还能得到其他的信息，一是小高层的已经完全被苏州人所接受，从本月市区的小高层成交可以看出这一点；其次多层产品低档化，虽然园区的多层已经成为高档产品，但是供应量小，对整体市场不产生影响；另外，高层产品以园区为龙头的布局仍无法改变。 小结：本月多层、高层成交继续上涨，小高层持平，整体市场保持平稳。 面积—单价供求a、 多层（注释：供应为月初供应，以下类同）价格（元/㎡）面积4000以下400050005000550055006000600070007000以上供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化80平方米以下201303502000400223078090平方米22021018218683922000002701000090100平方米1401042721358941000000117018202100110平方米6455488565329000006001409110120平方米10152504252136024202302213000120130平方米1197737228676237022000621620403130150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104博源路标：从上表可以看出，全市多层的供应形式，以5000元/[平方米以下为主，5500—6000元/平方米为供应的真空地段。 主要由于多层主要集中在吴中区、相城区、市区三大区域，吴中区和相城区的多层的平均价格在4500元/平方米左右，也就是构成了多层的主体数据，而市区的多层价格一般高于6000元/平方米，园区的多层供应几乎可以忽略，不影响到产品布局。 我们重点研究5000元/平方米以下的多层：中大户型供应中，130—150平方米，有418套，120—130平方米供应有347套。 小面积户型供应中，80—90平方米的面积，有406套，90—100平方米供应有353套。 以上两种供应是5000元/平方米以下的主力面积供应段，可以看出，大小面积供应比较平均；我们从成交来看，中大户型的总成交为207套，小户型的总成交套数为395套，小户型高于中大户型190套左右，小户型的需求在升级。 在小户型的成交中最为突出的为4000元/平方米左右，80—90平方米的面积段，本月成交182套，新增量体有210套，从总供应和成交的形式来看，市场对该面积和价格段的产品仍存在较为强烈的需求，可以考虑在5—6月份持续放量，以适应需求。 大户型的需求中以130—150平方米面积段成交最多，本月共有128套。 对于大户型的需求，客户追求低总价的同时，也会追求居住的舒适度，在苏州曾经有一段时间对多大面积的需求最为旺盛，主要为本地多世同堂的家庭购买，这种需求短期内仍将存在，因此目前还不能忽略大面积产品的市场。 小结：多层供应低价位成主体，成交中，小面积需求升级，大面积仍有存在的空间。 b、小高层价格（元/㎡）面积4000以下400050005000550055006000600070007000以上供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化85平方米以下00067422681030450180000008595平方米0001320180002001570600095105平方米0002894251100040181045000000105120平方米7032397438940182905100000120130平方米801196321032206516301215014500130145平方米7401049102527844558201634030000145160平方米850161100111360161600000000160平方米以上60051760812301126020003401博源路标：从表格数据来看，小高层4000元/平方米以下的供应很少，价格开始向5500元/平方米移动。 虽然在有些区域，多层的价格高于小高层，出现倒挂的现象，对全市而言，小高层的整体价格要高于多层。 首先，从供应来看，主力供应仍在4000—5000元/平方米和5000—5500元/平方米两个价格段，4000元/平方米以下和6000元/平方米以上仍为供应的价格空白段。 面积供应中，95平方米以上各面积段分布较为平均。 本月小高层的总成交与三月持平，但与三月相比又存在其特殊的地方。 三月小高层的成交中，面积在95平方米以下占有较大比重，而本月成交的主力面积为95—105平方米。 从4000—6000元/平方米，各价格段都有比较理想的成交。 在各区域的小高层成交量体中，新区仍然领跑，市区上升最快，超越吴中区和园区位居第二，相城区仍然处在末尾。 园区高层成交进入稳定期，三月份的的高成交来自小户型的吸引。 市区的小高层高成交主要来自宝石御景园，该项目的现房成交促进较大。 小结：小高层成交区域变动较大，市区由多层的热成交转向小高层。 c、高层价格（元/㎡）面积4000以下400050005000550055006000600070007000以上供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化85平方米以下10700990014440442420440002038595平方米000790316438561000348021100295105平方米1481630900183275713515105272423121032105120平方米620155206252074000702806120130平方米53032180143480869302250674011130150平方米2233264388026779769727506093928040016150170平方米480018501450040310918008807170平方米以上49041210733101938002905640045博源路标：高层的供应情况相比小高层、多层，又有所不同，向更高一级的价格靠拢，主力供应的价格段有三个区间，即4000—5000元/平方米段，5000—5500元/平方米段，5500—6000元/平方米段。 成交的主力价格段在5000—5500元/平方米，成交的主力面积段在130—150平方米的三房。 本月的数据突破了6000—7000元/平方米的供应和成交空白，该价格段以前一直是大部分楼盘无法涉及的区域，高于平均水平，却又无法和高档的景观房相媲美。 支撑该数据的楼盘为中海湖滨一号，以对外公开的6600元/平方米入市，取得了另人羡慕的销售比率。 本月成交最为显眼的单价和面积交叉点为95—105平方米面积段、5000—5500元/平方米的价格段，该类型产品仍是全市范围内的高需求产品，本月的销售量体为135套，130—150平方米的三房在各价格段都有较为理想的成交，也说明三房的市场需求也已经在慢慢的浮出水面。 从各区域的高层成交状况来看，园区第一的地位无法动摇，市区的高层成交相比三月有了大幅度的提高，三月市区的高层只有49成交，四月多出了73套。 相城区和吴中区的高层成交也有一定的上涨，吴中区的高层成交量始终位于各区域的最后一位。 小结：高层产品突破供应真空，三房需求开始显现。 户型—总价供求a、多层户型总价一室二室三室四室供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化30万元以下9070000000003040万元30144132425311168790004045万元218002631131297842340004550万元40050919224177610005055万元000463623173436038095560万元00046016316641094006070万元000102125268295441057080万元000400962234180580万元以上000381422424407504博源路标：本月全市多层供应仍以二室和三室为主，二室的总供应为990套，三室的总供应为1490套。 本月多层的成交中，二室有465套，三室有431，二室的成交高于三套，成交率也远远高于三室。 从旁边的图表我们可以看出，二室成交的两个热点总价段为30—40万，40—45万，该总价主要集中在吴中区、相城区的边缘区域，从而得知，目前的苏州市场上，价格因素比地理位置因素更能吸引客户。 三室的成交热点总价在55—60万之间，该总价段也是目前大众客户能够接受的三室价格，低于该价格，且产品较好的，根本无须担心销售的问题，高于该总价的三房多层，则需求采取一些销售策略，扩大推广渠道，以促进销售。 园区的多层由于面积大、总价远远高于大众的承受水平，因此销售一直比较缓慢，这也为其他区域的多层定位提供了参考。 小结：二室需求仍然较高，其大众的总价接受水平在40万左右，三房中，大众的总价接受水平在55万左右。 b、小高层户型总价一室二室三室四室供应加推去化供应加推去化供应加推去化供应加推去化3040万元220811842580000004045万元00031842641000004550万元58014197023840195005055万元00015205332774620005560万元0001490352853232110096070万元00059026917448929067080万元000201473084750280万元以上000300216602814907博源路标：四月份，全市小高层二室总供应为1025套，三室总供应为套2253套，三室高出二室一倍多，其他供应非常少，一室户型在三月受到关注之后，又于四月份重新沦为空白。 四室的存在只局限在总价在60万以上的中高档房源，总供应相对较少，成交比例也非常低。 在四月份的成交中，二室成交达到262套，三室的成交314套，虽然三室总的成交量高，但是去化率却远远低于二室。 小高层的二室的需求如多层一样，也在慢慢上涨。 三室的需求与上月保持平稳。 一室户型在三月份已经证明其需求。