房地产-doc-2房地产策划-doc08年保定市沈庄项目前期策划报告-32doc

房地产-doc-2房地产策划-doc08年保定市沈庄项目前期策划报告-32doc内容摘要：

项目采取分期开发，每期都应有自己的主题概念设计，力求创造内向亲和，外向流通、立体共享的户外公共空间。 项目内外商业街设计力求与城市化接轨，形成半开放、立体模式，集休闲、娱乐、健身为一体化的消费活动中心，体现出项目整体的时尚与前卫风格。 三、规划策略分析 物业类型 产品在规划上不同，物业类型也应丰富多样。 普通高层住宅、小跃层、标准跃层，根据不同位置，在相同楼层上可以考虑不同的售价。 高绿化策略 因项目规划容积率较高，又以小户型占绝大比例，所以居住密度高，降低了居住的舒适性，这一不足可用高绿化率来淡化，通过见缝插绿有效增加绿化面积。 四、景观设计 景观力求丰富，如：植被可用高大树木和矮植被相结合，移植少量成型的高大树种与灌木丛、草皮形成多层次、立体化的覆盖效果。 运用山石的叠加把平庸的水系营造出跌宕起伏的效果。 可增加小高层的楼顶花园和高层的空中花园设计，形成社区的多重景观。 五、户型设计 在坚持小户型为主的基础上，实现户型多样化。 打破平层布局，将规划报批的 90 平米、 110 平米 户型在施工时设计成 180 平米、 220平米的复式跃层。 同时在设计中融入更多现代元素，如：外飘窗、落地窗、角窗、阳光室、露台、阁楼等。 第 五 部分 项目的科学技术运用 一、能源环境 配合全市打造太阳能之城的总体目标，社区统一安装太阳能热水器，节能、无污染，安全系数高，可实现 24 小时热水，提升住宅品质。 二、水环境 建立中水系统，实现水资源二次利用，将生活中的污水经过系统处理后做杂用水，既节约了水资源又使污水无害化。 三、空气环境 暗厕内通风管道口可设计成排风扇安装位置，可实现自主排风换气，平时封闭，防止灰尘从通风管道进入。 四、声环境 通过立体绿化隔音带和中空玻璃，达到减少噪音的效果。 五、建筑材料 采用新型建材、管材、加厚保温层、防水、排水等材料。 第 六 部分 项目营销推广方案 一、宣传推广策略 入市思路： （ 1） 准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。 在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。 因此，在项目的正式推出前，我们将为项 目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发 ，达到销售一举的成功。 （ 2） 无造市不入市：在房地产市场如此平平淡淡的态势下，我们认为“无造市即无市场”，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势； （ 3） 销售旺季入市：通过销售旺季（ 10 月）火热的销售气氛来实现 国茂房地产沈庄 项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售；而且临近过年，很多在外 工作的人都会回家，是办家置业的大好时机。 （ 4） 有控制的入市：根据工程进度、推广策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一涌而上，好房、好铺迅速被抢尽、劣房积 压的局面，实现均衡、有序的销售目标。 项目启动宣传策略 根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点，同时基于项目的工程进度及项目特征，我们考虑可按 导入期、行销期（成熟期）、持续期、促销期 四个阶段展开全程广告的推广工作。 广告策略的制定就是要解决在四个阶段中，在不同的销售进度情况下，广告活动如何配合销售开展的问题。 阶段性广告策略安排： 第一阶段：导入期（市场启动期） 阶段特征：一个竞争趋于白热化的地产市场，一个新的项目的介入，市场的反应必然是非常谨慎的。 在“以我为主”的前提下，对市场可能发生的变化也绝不 可等闲视之，从某种意义上讲，导入期的推广工作是带有一些试探性质的，也可以这样说，广告推广策略到传播手法在此阶段中对市场反馈的敏感程度和应变能力是决定以后整个推广计划成功与否 的关键。 广告目标：推出物业形象，刺激引发关注，营造热卖气氛，达到市场的预热，引发市场良性启动。 工作内容： ※ 以“ 绿色、现代、上品生活 ”为主题，在前期地区级报纸投放软性文章，以新闻炒作同步。 这也是做好“三老”（老头子、老板、老百姓）工作的体现。 ※ 临近开盘投放硬性广告 —— 热烈祝贺 *****开盘 ，做到媒体互动。 ※ 做好现场工地围墙包装工作， 售楼处包装工作，营造浓厚的热销气氛。 ※ 完成地盘售楼处形象包装，户外广告等设计部分的工作。 ※ 完成售楼书、户型平面图、价格表、认购合同、宣传单张、模型、展板等销售配套工作。 第二阶段：行销期（销售强化期） 引导阶段（公开发售期） 成功导入 绿色、现代、上品生活 概念，以引导第二阶段的广告运动 阶段特征：经过前期的宣导工作，项目的市场定位已“呼之欲出”。 部分消费者正式形成购买。 广告目标 ：进一步提升项目鲜明的个性形象，激发消费者的购买欲望从销售上完成从良好的市场预期到销售实效的转化，实现首期预定销售目标。 依据物业进入市场的时间阶段强化销售主 张，扩大物业知名度，进一步培养物业良好的市场形象，激发购买，以提高销售率为目的。 阶段特征：有了良好的市场形象，有了卖点的充分渲染，成熟期的到来已是“弓成满月，引而待发”了。 若干极具诱惑力的强势促销手段出台，一层薄薄的面紗正在撩起。 工作建议：※希望发展商能及时准确报告工程进度，便于把握推广节奏，尽快进入成熟期，迅速进入旺销 ※希望及时准确地反馈销售状况及销售现场气氛，有利于及时调整推广策略，达到最为理想的广告效果。 ※积极筹备开展相应的 PR 公关活动（如举行开盘庆典），邀请政府部门领导、市领导参与剪彩，约请 三流明星（费用经济，效果出奇）助阵。 第三阶段：持续期 阶段特征：在销售推广过程中出现销售矛盾，即时进行修正调整。 广告目标：提升销售率，修正营销主张，完善物业形象形成物业美誉度。 诉求重点：证言阶段：业主的心声、工程进度、发展商实力 工作内容： ※ 以证言式、催促式为广告形式投放促销广告，利用节假日，展开公关活动，周末演出、节假日嘉年华活动配合广告宣传，派发单张，送纪念礼物等，抛起一波未平一波又起的销售浪潮，提升销售率。 ※ 应用 DM 小册子或电话单针对性极强的广告宣传形式作为补充。 工作建议： ※ 协助发展商、代 理方进行策略调整。 ※ 协助发展商、代理方制定公关活动方案。 第四阶段：促销期 阶段特征：销售目标基本完成，市场反应趋于疲软，各项工作进入平台调整期。 广告目标：消化存量，成功完成销售。 诉求重点：优惠方式、工程进度完成，可以入伙入住、鸣谢、催促。 在市场面前没有权威。 这是多少策划人在市场面前碰得头破血流之后的肺腑之言。 广告策略的制定，只是给具体的操作提供一条大致的脉络，而绝非一定之规。 在瞬息万变的市场中，没有操作上的灵活性，那么策略的制定只能是作茧自缚。 所以我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化做出调整。 特此做一个简单的声明。 项目名称建议 （ 1）锦绣乾城 市调认可率 35%，被调名称之首。 颇受年轻人青睐，双重寓意：既有丰富多彩的居住环境，又有前程美好的谐音。 （ 2）金地华府 市调认可率 %。 “金”为五行之首，又有黄金宝地之意，顾名思义，黄金宝地上的华丽居所。 （ 3）领域 明郡 市调认可率 11%。 寓意：拥有引领区域性发展的优势和潜力，大气蓬勃。 （ 4）格林 漫都 B 区 格林 漫都作为 G。