徐州一地产项目-项目投资价值分析报告

徐州一地产项目-项目投资价值分析报告内容摘要：

中国现代服务业最佳投资城市（ 2020） 中国十大最具创新力城市（ 2020） 中国最安全城市 26 位（ 2020） （ 八 ）投资方优势 徐州国金 公司在高素质的管理核心的带领下，拥有各类高中级职称管理人员组成的 熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队 ，具有综合开发经营能力，能独立开发建设各类大型房地产项目。 公司成立伊始，秉承 “ 高起点、创名牌、塑精品、跨世纪 ”的企业宗旨。 以为百姓造优质、舒适的生活环境为己任，依靠专业的开发、严格科学专业的现代化管理 、 高 效而多元化的服务 、 全新的体制，力求提供高品质住宅 ， 力求创造 广泛的知名度和美誉度，并逐渐成为引领现代居住潮流和崭新生活方式的 领头羊。 徐州国金房地产开发有限公司源于国鑫（香港）有限公司成立的 子公司，主要从事房地产开发及投资。 其母公司国鑫（香港）有限公司在香港成立，经过 多年的发展，现已发展成为集房 地产开发经营、管道燃气、矿业等多种经营为一体的大型投资经营集团公司。 在中国大陆、香港及海外拥有众多控股、合资企业。 总部分别设于中国香港和深圳，下属公司及重大项目开发业务主要集中在香港、深圳、东莞、吉林、陕西等地。 香 港国鑫以雄厚的实力获得业界一致好评，受到社会认可。 如今，香港国鑫旗下子公司徐州国金地产携首个地产项目 —— “ 国金时代 ” 强势进主徐州，公司以徐州为发展基地，努力寻求新德发展机遇。 本项目更是公司创立品牌，占 据 徐州 楼市高端 的力作。 三、项目优势 （一）区位优势 1，徐州所处的淮海经济区作为长三角经济圈与环渤海经济圈的衔接区域，在区位上拥有重要的 地位。 图八 经济区位图 徐州作为淮海经济区的中心，是江苏沿海开发与中部崛起的连接带和长三角与环渤海两大经济板块的结合部，具有显著的东靠西移、南北对接、双向开放、梯度推进的战略区位特征，具有集散功能、交通枢纽功能、创新功能、创意功能等显著的区域性中心城市功能。 徐州作为淮海经济区的中心城市，在资本、技术、人才、信息、基础设施、交通运输、市场容量、文化活动以及居住条件等方面，比 区域内其它城市拥有更多优势，使周边城市的各种资源、生产要素和生产活动相应的向自身集聚， 从 而 产生经济效益并通过产业之间、城市之间、城乡之间 等各种方式 在区域内进行扩散 ，形成集散循环经济。 图九 徐州都市规划图 随着经济的发展，城市化的不断推进，徐州市区的集聚效应也将更加强大，吸引周边五县居民到市区购房。 以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区 —— 五县（市）城区 —— 重点中心镇 —— 一般镇的四级城镇体系结构。 到 2020 年，全市形成 1 个特大城市， 5 个中等城市， 65 个小城镇 . 图十 五县市城区图 （二） 交通优势 徐州的交通优势是不言而喻的。 京杭大运河傍城而过，沿岸建有 4 个内河大港，年吞吐量达 2020 多万吨。 陇海、京沪两大铁路干线在此交汇，并拥有国内第二大铁路编组站。 公路有 5 条国道、 20条 条省道通过，在建和拟建的连云港至霍尔果斯等 4 条高速公路经过徐州。 市区 3 条环城路环绕城区，市到县全部通上一级公路。 国家民航干线机场徐州观音机场，已开通北京、上海、广州、深圳、厦门、昆明、成都、哈尔滨、沈阳等 11 个城市的航线，形成了水运、铁路、公路、航空的现代化立体交通网络体系。 如此优越的地理交通优势对徐州的经济发展的推 进作用是毋庸置疑的。 图十一 便捷的空间交通体系 高铁建设 及铁路建设为徐州 构筑 了 上至北京，下至上海 “3小时交通圈 ” 和 以徐州为中心，宿迁、连云港、宿州、枣庄、淮北、商丘以及济宁为周边的 “1 小时交通圈 ”。 项目地 处 鼓楼区 ， 南处市区中心，北至京杭大运河，东枕京沪铁路，西接九里山麓，坐拥全市最繁华的彭城广场、淮海广场两大中心商圈和全市重点规划的北三环物流园，在徐州市的商贸服务业发展中处于举足轻重的地位。 工业基础优势 ， 鼓楼区是老工业区，辖区内省部属工业企业 100 余家 ，具有工业发展的传统优势。 鼓楼交通条件优越。 京沪、陇海两大铁路干线在区内交汇，黄金水道京杭大运河穿境而过，辖区内有全国第二大铁路编组站、京杭大运河沿线第一大港、 5 条铁路专用线、四纵六横城市主干道。 中心区距离绕城高速入口仅 10 分钟路程、距离徐州观音机场仅 30 分钟路程，铁路、公路、航运交通综合优势独具特色，是市区人流、物流、资金流的汇聚中心。 鼓楼具 商贸业新兴优势 ， 区属商业企业华联商厦营业规模居全市之首，八里家具市场带现已成为淮海经济区规模最大、档次最高的专业市场群。 金地商都将成为全市建设和管理水平最 高的现代化中心商务区。 鼓楼区商贸中心地位基本形成。 图十二 中心城区鼓楼区 轨道交通体系规划将进一步推动徐州市快速的发展 图 十三 市区轨道线规划 （本案近距于 1,2 线交汇处） 图十四 徐州美丽的故黄河 （三）、 消费能力 优势 2020 年全市实现地区生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %，增速居全省第一位。 其中一二三产分别增长%、 %和 %。 全市社会消费品 零售总额 亿元，同比增长 ％。 其中，住宿和餐饮业零售额增幅第一，增长 ％。 徐州整体消费能力正进入快速发展期，为本项目提供了比较好的安全边际。 中心城区购房群体构成主要是政府 公务员、事业单位人员、个体私营者 （包括本地及在外地者） 、 效益优良企业员工（包括管理层及一半员工）、以及周边城市富裕人群。 中心区有徐州一中、三中等市内最著名的重点中学，在就近入学的政策背景下，中心区就拥有 了无可比拟的教育环境优势，所以在为了子女就学而在中心区购房的人数相对较多。 购房群分析如下 ： 中心区：留恋 城市生活的大量中高档客群； 北区：主城区疏散的 大量中低收入客群； 西区：大量中档阶层的城市换房族； 南区：新城区带动 食品城区域的发展，是大量普通消费阶层的聚集 区； 铜山新区：徐州经济型别墅的聚集地： 东北区：大量蓝领工人置业； 东区：未来城市发展主方向，大量中档住宅聚集地； 新城区：依托政府 的力量、高起点的规划设计和大 龙口水库周边优美的自然环境，该板块将成为徐州未来新的中高档物业的 主战场。 四、竞争形势分析 （一）、周边开发态势分析 由于综合优势和增值潜力强劲，徐州中心城区正在成为各路开发 商争夺的焦点。 市中心的鼓楼区成交量的增长趋势表现强势，之前无法与市中心其他区域无法抗衡的局面正在得到改观，随着其旧城改造的推进，其增长势头开始超越其他区域。 2020 年各区 1 至 6 月开盘详情一览表 铜山新区和鼓楼区是徐州两大重点区域，其中铜山新区新推楼盘数量最多，推盘量处于领先地位。 各区推盘 量分别为铜山新区13 个、鼓楼区 11 个、云龙区 9 个、泉山区 7 个，金山桥经济开发区3 个。 5 月底各区均价情况如下，数据来源为徐州 E 房网 ： 图十五 项目周边在售楼盘情况 图十六 项目于市区交通位置 以下为本案周边在售或已 售楼盘均价价格情况 ： 图十七 高价格地带 从价格分布来看 ，项目属于中心城区价格第一梯队。 本项目在中心区，交通位置要优秀于徐州其它各区，价格应领跑徐州市场价格，小区还带城市广场，预计本项目取价按照住宅 9500 元 9900/平方米、单身公寓楼 8200 元 /平方米、商铺 15000 元 /平方米、地下商业 10000 元 /平方米 ,相比于其他同档次楼盘，价格比较合理。 （二） 、 项目客户市场分析 徐州目前成型的有三大商业中心，并以市级商业中心彭城广场商圈为核心呈一线三圈布局。 徐州商 业整体上可分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业 3 个层面，其中市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字” 形轴线为中心的古彭广场商圈；区域商业中心作为市级商业中心与居住区商业之间过渡的二级层面，逐渐形成了火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈，而在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业仅东西两面向中心聚集。 图十八 徐州主要商圈图 本项目相邻于彭城广场与淮海广场两大商业圈，尤其是彭城广场作为徐州的市级商业中心，拥有约 30 万方的商业体量，是徐州商业商 业氛围最浓厚、影响力最强的商业中心，由此给项目带来极好的借势机会。 图十九 繁华市级商业中心 — 彭城广场 中心区购房群体构成主要是政府 公务员、事业单位人员、个体私营者 （包括本地及在外地者） 、 效益优良企业员工（包括管理层及一半员工）、以及周边城市富裕人群。 中心区有徐州一中、三中等市内最著名的重点中学，在就近入学的政策背景下，中心区就拥有了无可比拟的教育环境优势，所以在为了子女就学而在中心区购房的人数相对较多。 客户特征描述 ： 年龄介乎 35— 45 岁之间； 以私营业主、政府公务员、事业单位人员及教师为主； 彭城广场 对外来企业中高层管理人员有较大吸引； 文化素质高，讲究品位，好面子； 已奠定一定的事业基。