房地产市场研究报告温州中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告

房地产市场研究报告温州中瑞曼哈顿空中别墅可行性研究报告内容摘要：

表 面积 容积率面积 ㎡ 总建筑面积 ㎡ 地下室和架空层面积 ㎡ 土地价格 ： 153333 万元 前期工程费 包括项目前期规划、 设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。 按每平方米 220 元计算。 则前 期工程费用为： 220 ＝ 万元 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构部分，简单装修部分）、设备采购费用和安装工程费用（电梯，空调等）。 以每平方米 2924 元计算，则 2924 ＝ 万元 地下室以及架空层 地下室和架空层由于地处江边，属于软地基，加上此项目要做成精品，所以每平方的造价约 2020 元左右，则其造价为： 2020= 万元 基础设施建设 费 基础设施建设费包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。 以每平方米 80 元计算。 则 80 ＝ 万元 精装修费用 若按照 2020 元／㎡的精装修，则装修费 2020= 万元 销售税和附加税（销售见盈利能力分析） 其中销售税是销售收入的 %，附加税是销售税的 10% 则销售税为： %＝ 万元 附加税为： 10%＝ 万元 开发间接费用 预计为 350 万元 管理费用 预计为 500 万元 其他费用和不可预见费用 预计为 3000 万元 表 “中瑞曼哈顿”项目投资估算表 单位：万元 序号 项目 开发产 品成本 分期用款计划进度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 土地价格 153333 153333 2 前期工程费 3 建筑安装工程费 10000 32500 4 地下室以及架空 17000 5 基础设施建设费 1800 6 精装修费用 （也有可能在第三年过后） 7 销售税和附加税 23973 4893 8 开发间接费用 350 70 150 130 9 管理费用 500 140 200 160 10 其他费用和不可预见费用 3000 800 1700 500 合 计 资金筹措 本项目建设资金主要由中瑞财团 9 位股东自筹以及由战略联盟，合作伙伴提供基金投资。 再则实行房地产信托的方式进行融资。 中瑞财团使用自用资金 100000 万元作为项目资本金 ,同时按照国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房里解决，实行滚动开发。 本项目需利用分期预售房款共计约 万元。 详见下表： 表 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 1 总投资 2 资金筹措 资本金 100000 100000 预售收入（税前） 信托（见融资） 66200 66200 净现值和内部收益率（税 前） 66200 0 1 2 3 (信托与利息 ) 100000 0 1 2 3 33800 图 （万元） 备注：信托产品资金第一年年初筹集完毕，第二年年末本加息偿还 第一年年初先付 10亿土地款，剩余 亿在年末付 I=% NPV:＝ ／ (1+%)+／ (1+%) (1+%)+／ (1+%) (1+%) (1+%)= 万元＞ 0 所以本项目可行 当 NPV=0 时，则 ／ (1+i)+／ (1+i) (1+i)+／ (1+i) (1+i)(1+i)=0 得出 I=% 即本项目的内部收益率为 % 经济效益分析 销售价格 根据工程所处位置，周围环境条件以及房地产市场的 趋势预测，考虑到本项目的市场定位（带精装修，送 30 ㎡入户花园与 6 米挑高客厅）房地产销售风险以及工程建设成本等综合因素，本项目的均价为 21800 元∕㎡，地下停车库每个车位 18 万元（预计车位可以售完）。 销售进度以及付款计划 本项目计划在 3 年内完成销售，各年销售计划见下表： 表 （ %） 项目 合计 第 1 年 第 2 年 第 3 年 高档住宅（共962 户） 100 20 55 25 停车场车位（共906 位） 100 30 60 10 所有业主均在 2 年内付清房款，签合同当年付一 半（也可以一次付完），第二年再付一半。 税费率 本报告采用的各种税费率见下表： 表 （ %） 税费项目 税费率 税费项目 税费率 营业税 城市维护建设税 7 附加税 为营业税的 10% 教育费附加费 3 企业所得税 33 土地增值税 超率累进 盈利能力分析 经营收入：①住房销售（每平方米均价为 21800 元）： 则： 21800= 万元 ②停车位销售（ 18 万元一位）则 906 18＝ 16308 万元 ③总经营收入： ＋ 16308＝ 万元 可获毛利润总和 :— ﹦ 万元 营业税 : %＝ 万元 附加税 : 10%＝ 万元 城市维护建设税 : 7%＝ 万元 教育费附加 : 3%＝ ＝ 万元 企业所得税 : 33%＝ 万元 土地增值税 :约 950 万元 则 :商品房投资利润率＝利润总和／总投资 100%＝ ／ ＝% 商品房资本金净利润率＝税后利润／资本金 100%＝ (－ ) ／100000＝ % 清偿能力分析 本项目所需资金全部由开发商自筹 ,未向金融机构借钱 ,因此不存在还款问题 .但本项 目实行信托的方式 ,每个月都将付一定的利息给购买房地产券者 . 资金平衡分析 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡有余的。 资金平衡分析详见下表： 表 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 第一年 第二年 第三年 1 资金来源 住宅销售收入 75987 208964 车位销售收入 16308 资本金 100000 100000 信托 66200 66200 2 资金运用 投资估算表中数 所得税 城市维护建设税 372 教育费附加 361 土地增值税 950 320 460 180 信托利息（年 4%） 2648 3 盈余资金 还信托后盈余 备注：上表各年的资金运用和盈余资金善未将所得税算在内 融资方式 采取房地产信托的方式，于 4 月 25 日发行信托产品 300 份（土地款于 5 月 8 日交），面值有 150 万元（ 60 份）， 220 万元（ 130 份）， 260 万元（ 110 份）。 目的一是为了融土地款，二是为了提高购房门槛，限制炒作，提高后续入住率。 发行机构：金信信托 发行对象：主要是已经积累的 500 多名有效客户 限期： 15 个 月 承诺：年回报率 4%，购买者拥有优先购买权，还可以享受 折优惠 信托方案的主要优势。 主要有较高的收益率，预定实现的年收益率达 ％以上，并且免征个人所得税，有完善的风险控制体系，极低的风险，有良好的资产流动性，提供信托受益权和提前转让，有极低的费率，有收入费和推出费全部都是免收的，由国家级大信托投资公司进行规范管理和运作 . 第四章 风险评价 政治风险 政治环境风险 从宏观环境来看 ,随着最近连战 ,宋楚瑜的相继来访大陆 ,海峡两岸的关系呈现出近些年来难得的可喜景象 ,民进党当局对于台独的言行有很大的收敛 ,至于战争的可能性则不大可能出现 ,所以与台湾隔海相望的温州不可能受到战争的威胁。 且中国近几年的经济发展迅速 ,社会稳定 .从微观的方面来说 ,温州这几年为了迎接 ” 全国文明城市 ” 的评比 ,加大了对社会的治安﹑卫生等方面的工作 ,取得了很大的收获 ,同时实施“一港三城”战略和近期的 ” 12345” 政策 ,这些都是符合城市发展要求的 .这些对于开发商来说都是喜欢看到的 ,因为只有这样他们才敢在温州投资 ,开发。 房地产政策变革风险 土地政策： 71 号令（ 8 31 土地大限） 国土资源部，监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即 71 号令），要求从 04 年 31 号开始所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。 以前盛行的以协议出让的做法被正式叫停。 8月 31号以后发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在 2年内不开发，政府可以把该土地收回。 由此开始靠关系拿地的好日子一去不回头。 这也预示着土地交易公开化与透明化的开始，被誉为土地交易暗箱操作的“终结者”。 这个《通知》对本项目产生了一定的影响，因为本项目地块在 04 年 11月 7日由温州神力 集团房地产开发公司（中瑞一员）以 亿元中标。 （正好在 8 月 31 号以后，所以就得按这个〈〈通知〉〉来实行），该项目的土地款缴纳要求是 6个月内缴清 50%（不包括保证金，其中 25%须在中标后 2 个月内缴纳， 10个月内缴清剩余款项），另从中瑞财团得悉，土地款于 5月 8日上缴。 该项目已经在 05 年 5 月 2 日进行试桩，开工。 金融政策：房贷收紧，为炒房降温。 为进一步控制贷款坏帐，加强金融控制力度， 04年 9月份中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，这是银监会成立以来发布的第一 个针对行业贷款经营的指引，也是继 03 年央行 121 号文件后发出的又一个加强房地产贷款监 管的重要信号。 《指引》指出，银行在发放个人房贷时应着重考察借款人的还款能力，并由此给出了明确的规定，买房人房产支出与收入的比例不能超过 50%。 同时贷款审批从严，加强信用审查。 该《指引》的出台，为热得有点过头的房地产降温，在防范金融风险的同时也使得购房者变得理智。 对本项目而言，为炒房军团设置了一道门槛，规范了市场。 目前中瑞财团已经积累了 600 多名有意向的购房户，其中约有 1∕ 6 为炒房者。 这有利于中瑞实行每人限购一套拒绝炒房的阳 光销售模式。 当地政府政策：期房限转，遏制投机，规范投资 温州市 05年 1月颁布了《关于加强商品房预售与转让管理的意见》，根据该规定，从 05 年 3 月 1 日起，房产管理部门不再办理合同订购商品房的转让登记手续。 它从政府层面加强了对商品房预售销售和转让的管理，明确规定在温州今后房开企业“内部认购”将受到处罚，凡无权属证书的期房不得转让。 加强个人住房贷款管理。 对借款人申请个人住房贷款购买第一套住房的，首付款比例仍按 20%的规定执行；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例 等等。 新政策对房 开公司影响不大，而更多的是积极影响，作为房开，并不希望市场存在炒做行为，新政策能鼓励房开把产品做好，让房价理性回归的积极作用，从而促进房地产持续、稳定、健康发展。 同时预测新政策实施后，从市场操作的惯列来看，市场上即将有房产证与即将交付的准现房很可能走俏，这些楼盘包括本项目的所在地江滨路一带。 国家 7 部委联合出台新政稳定房价 今年 4 月 11 日，国家 7 部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，该通知主要内容是保证中小套型住房供应，合理引导住房建设与消费打击炒地，期房禁止转让， 要遏制投机性。