房地产市场研究报告20xx年1月南京别墅市场分析报告

房地产市场研究报告20xx年1月南京别墅市场分析报告内容摘要：

“ 第一学历毕业未满 5年的新就业人员，都可以在全年任一时间到南京住房公积金中心登记，携带租赁证明及租金发票，到建行公积金柜台提取。 ” 万科 2020 年度报告折射楼市 2020年地产公司业绩可能更差 08年房地产市场不仅成交量下滑，价格也出现下降，这将直接导致房企的毛利率下降。 但这些影响最快也要到 09年季报或中报才会显现出来。 不过相对于其他行业，地产公司的业绩仍属于相对乐观的，关键是高于预期还是低于预期，而且目前地产股的股价及其估值已反映了投资者的这种预 期。 目前已发布业绩预告的地产上市公司，其业绩大都在预期之内。 “2020 年市场这么差，地产公司的利润增速肯定会放缓，而地产公司的会计制度，对他们的业绩会有一定的缓冲作用。 ” 从万科内部员工了解到，万科原来预测房价见底时间在 2020年底，但是现在调整为 2020年。 显然，万科对市场已做了最坏的预测和准备。 对于 2020年，万科认为下好三步棋，应该足够应付市场最坏的情况。 首先是从资金财务上确保公司安全。 其次是在调整周期中抓住扩大市场份额的机会。 三是尽可能提升专业能力。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 万科 09最大亮点 08年万科在加速周转、快速销售的同时，在行业加速洗牌过程中择优低价拿地，成功的借助行业调整获取更低廉资源为下一轮发展储备粮草。 目前，政府鼓励银行对有实力的开发商给予信贷支持用于收购兼并。 通过信贷支持对弱小企业的并购可能成为万科 09年最大的亮点。 在行业加速洗牌的 09年，对万科持续提高市场份额，获取更多资源提供了有利的机遇。 市场整体销售情况的预测以及万科 08年新开工面积情况，预计 2020年万科销售金额同比增长约 5%，至 500亿元 左右。 销售业绩不容乐观 地产商现在多是卖 期房，要等到交楼时才能把销售收入计入业绩之中， 08年的一部分业绩是在 07年房价高企时产生的，而 08 年降价后实现的业绩要等到 09年二三季度才能看到。 因此， 09年房地产会比较困难。 楼市还没到底，买房仍需谨慎，但对地产股票可适当投资。 预计 08 年万科毛利率会很高，但购房能力释放以后， 09年如没有更强政策刺激，房地产的销售会比 2020年差一些，毛利率会下降，净利润也会下降。 如果经济继续下滑，人们对购房也会更加谨慎，而宁愿持币在手。 因此房地产行业在 2020年不太乐观，万科 也是如此。 政策东风 +促销是业绩增长的主 因 万科执行副总裁肖莉介绍，公司 12月销售业绩的增长，一方面有市场因素，受一系列政策支持的影响，近期各地市场状况有所好转，带动了交易量的回升；另一方面，公司也进一步加大了促销力度，提升了产品的销售率。 考虑到整体经济形势依然比较严峻，市场环境仍然存在较大的不确定性，未来万科仍然会坚持稳健的经营策略，根据市场状况调整开发节奏。 地产股后市有望走强 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 上市地产龙头公司依然保持着强劲的增长态势，良好的业绩也支撑着股价的持续走高。 这两个公司的业绩具有风向标作用，可以大大减轻人们对这个行业前景的担心。 目 前政策面对房地产行业比较有利。 房地产行业的基本面有望随着市场需求的回暖得到彻底的改观。 地产板块经过前期的深幅调整，已经基本调整到位，伴随基本面的转暖，以及政策面的良好预期，近期主力资金开始回补，后市有望继续走强。 1 月份楼市继续保持回暖态势 年初以来，在南京市买房出现前所未有的优惠，加上开发商促销力度不减， 房价 处于一个相对低位，春节前后使得不少有着刚性需求的老百姓选择此时出手。 一月份商品房成交面积为 ㎡，其中，商品住宅成交面积分别为 ㎡，成交套数为 5200多套。 扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积 ㎡，商品住宅日均成交套数 200多套，比 2020年日均成交量和套数增加 5成，略低于 2020年日均成交水平，与 2020年日均成交水平基本持平。 其次，成交量春节同比上涨也较大。 2020年、 2020年、 2020年 2月份商品房（春节放假基本都在 2月份）分别成交 34万㎡ 、 ㎡、 ㎡，今年春节 1月份的成交量超过 2020年春节月份成交量近 1倍，超过 2020年春节月份 1倍多，略高于 2020年春节月份。 当前的市场使得商品房的价格有所下跌，然而成交价格也随之略为降低。 今年 1月全市商品房成交均价 5719元 /平方米，与去年 1月份成交价格同比略涨 5%，与去年 12 月份环比下降 %，价格继续保持略有降低、小幅回调的趋势，主要是一部分开发企业降价促销以及新三区成交占比上升两大因素的直接影响。 造成春节成交回暖的一个重要因素之一当然是免不了部分开发商的促销优惠。 一部分楼盘积 极呼应房产新政，采取适当降价及其他优惠措施来促销，春节期间南京市房地产市场促销楼盘多达 40多家，其中 江宁 、 河西 、江北三区域楼盘占了 6成多。 有的楼盘延续了过去的促销举措，有的则针对当前市场 推出了特别的优惠，都取得较好销售业绩。 如仙林地区一项目采取低价入市的营销策略，在元旦后两天内销售了 200多套。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 南京新年楼市显示三大特征 年初以来南京市房地产市场继续保持阶段性回暖的良好态势，主要原因： 一是国家、省和南京市新政发挥积极作用。 特别是我市新政契税、所得税补贴降低购房成本，引导鼓励老百姓消费，政策刺激的成效十分显著。 二是开发企业采取积极措施降价促销。 国家、省市积极鼓励引导开发企业采取以合理价格进行商品住房销售，相当一部分开发企业积极响应，主要是两种类型：其一是低价出招促销的老盘，其二价格定得比较合 理的新盘，已取得明显效果。 三是去年下半年累计的刚性需求集中释放。 值得注意的是，国家、省政策以及南京市新 5条都是从今年 1月 1日起开始实施，去年下半年部分观望等待刚性需求将成交集中在政策实施后，致使需求集中释放，所以出现明显阶段性回暖。 三、土地市场分析 年南京土地第一拍 2020年新年第一拍竟有两块土地流标，这在某一程度上反映了目前的市场行情。 也说明了 2020年金融危机下各个开发商不再像 2020年的疯狂拿地，这一现象的存在，也许就是使得 2020年的楼市不再疯狂，买卖双方都趋于观望的态度，让价格回 归到理性中去。 2020南京土地第一拍成交情况一览表 地块编号 位置 出让面积（㎡） 规划用地性质 容积率 挂牌价（万元） 成交情况 摘得单位 玄武区罗汉巷 基层社区中心、商务办公用地 ≤ 2150 底价成交 南京绅崎置业发展有限公司 栖霞区海子口 E 酒店式公寓、商业、商务办公用地 ≤ 22020 流标 建邺区叶圩村 二类居住用地 ≤ 7000 流标 秦淮区卡子门北侧地块 市场用地 ≤ 5720 6900 万元 华兴深蓝汽车有限公司 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 一月份的土地成交中，有两幅成交。 两幅成交的地块为玄武区罗汉巷地块和秦淮区卡子门地块。 前者被南京绅绅崎置业以 2150万元的底价成交，规划为基层社区中心和商务办公用地，后者规划为市场用地，出让面积 ，底价 5720万元，在宜家家居和华兴深蓝汽车两家公司通过 12 轮的举牌拍卖后，最终被华兴深蓝以 6900万元竞得，溢价比 %。 其中， 7000万元，出让 面积 ，按照 ，楼面价为 /平米。 该地块 位于文体路和所街的交汇处，南京市集成电路研究所的厂房和仓库依然屹立其上。 与所街一街之隔，是建邺区 90年代郊区改造的老小区 “ 贡园 ”。 该地块以东，是许多破旧的厂房，以及低矮的民房，接连出现的绿色的围挡，说明这里将是建邺区下一步重点改造的地方。 地块以南，是喧闹的应天大街。 隔一条河往西，是成熟的南湖居住区。 拥有良好的区位与配套， /平米的楼面价并不高，再加上是小地块出让， 7000万元的低总价 相当具有诱惑力。 但是这样的一个地块 居然还是被流标。 地块流标的结果出人意料，但又在情理之中，毕竟在低迷的楼市行情下，资金紧张和信心不足是房地产商的“ 致命心病 ”。 这至少反映出两个问题：一是开发商资金确实非常紧张，连这么便宜的地块也不要了；二是未来一两年楼市形势非常不明朗。 河西地价在 “ 撑杆跳 ” 之后，回落非常明显，而因为楼市整体处于一个下行通道，开发商自己也看淡楼市。 如果流标的这一所街地块被底价拿走，今后房价也得在 8000元～ 9000元 /平方米以上，而现在河西普遍的房价也就这个价位，如果房价继续下行呢。 2. 去年全国土地出让收入同比骤降约 20% 2020 年 01月 18日 09:59 第一财经 全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长徐绍史会上透露，去年国土资源市场发生了重大变化，第三季度开始，地产市场竞争强度减弱，地价增速趋缓，国有土地供应总量下降。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 据悉，去年全国全年土地出让总收入 9600多亿元。 这其中包括通过协议、招标、拍卖、挂牌等多种方式出让土地所得。 根据国土部官方资料， 2020年全国招拍挂出让土地面积为 、总价款达到 9551亿元，占到了当年全国土地出让总收入的 80%。 据此推算， 2020年全年的土地出让总收入约为。 这也意味着，与 2020年相比，去年的土地出让总收入骤减了 2400亿元，同比下降幅度约两成。 尽管中央和地方政府出台了多项税费减免以及利率调整政策，但房地产市场能否在 2020年回暖尚难判断。 从上月的数据来看，全国 70个大中城市 房 价 已经不再 “ 同比涨幅趋缓 ” ，而是同比下降了 %。 2020年土地出让总收入的减少可能会倒逼地方政府改变财政过度依赖土地出让的现状。 自上世纪 90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。 业内人士大多认为，土地收入在地方政府财政中占了很大比例，一些城市可能会超过 50%，如果加上其他相关收入，这个比例会更高。 而这些资金，主要被用于城市的基础设施建设。 在中央去年出台 4 万亿元大规模投资后，地方政府也争相推出了各自的投资计划，但多数地方并未真正解决配套资金的来源问题，土地收入的锐减让地方不得不寻求更多的资金途径。 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 第二部分 南京别墅市场总体 一、 2020 年 1 月南京在售别墅整体表现 （一）、 2020年 1南京在售别墅盘部分销售情况 2020年 1份南京别墅在售的 11 家别墅盘共计成交 34套，成交面积 ㎡ . 本月和上月相比，成交量有所下跌，一条条新政的颁布与春节并没有影响到别墅市场成交量，反而在往年所称的“旺季”春节期间同比有所下跌。 数据显示，有七个楼盘达成成交：加州城、绿城玫瑰园、玛斯兰德、森湖溪谷、山河水、钟山美庐、恒大金碧天下。 其中玛斯兰德在 1 月份的表 现较为突出，成交均价也达到 元 /平米。 另外，恒大金碧天下继续保持较高的成交量，成为整个别墅市场成交面积的佼佼者，这跟其的成交价格与优惠有着密切的关系。 图 21 2020 年 1月南京别墅 成交套数、成交面积 分布（成交数据中未包括本月退房部分） 2 0 0 9 年1 月南京别墅成交套数、成交面积分布（成交数据中未包括本月退房部分）01000202030004000500060001月 别墅销售面积 0 0 4200 0 0 01月 别墅销售套数 2 3 0 0 8 0 1 2 0 17 0目前入网总销售率 % % % % % % % % 0 % %钟山美庐 山河水 依云溪谷 凤凰小镇 玛斯兰德钟山国际高尔夫绿城玫瑰园森湖溪谷 世纪天城 恒大 加州城 房商 网 海量房地 产资 料下 载 房商 网 海量房地 产资 料下 载 图 23 2020 年 1月 南京主要别墅成交均价 （本部分的销售均价均为根据网上房地产对外公布的历史累计均价计算所得，在与我们从现场实地调研的结果相对比以后所得） 06032052000000040008000本月双拼/ 联排别墅成交均价（元/ ㎡）本月双拼 / 联排别墅成交均价（元 / ㎡） 0 只有独栋 0 6032 0 只有独栋 只有独栋 0 0 5200 0钟山美庐山河水依云溪谷凤凰小镇玛斯兰德钟山国际高尔绿城玫瑰园森湖溪谷世纪天城恒大 加州城1 9 2 4 5 .1 97500266650780008 4 3 4 .4 5 7 7 4 .91 9 7 2 2 .2 51 5 0 6 3 .3 6152450400080001202016000202002400028000本月独栋别墅成交均价（元/ ㎡）本月独栋别墅成交均价（元 / ㎡） 1 9 2 4 5。