房地产公司运营管理制度-房地产项目开发委托管理合同书

房地产公司运营管理制度-房地产项目开发委托管理合同书内容摘要：

施年度动态管理，在本合同履行过程中可根据项目开发建设的实际需要进行调整，原则上由乙方于当年 1 月底前提报当年人员编制计划或调整方案。 劳动人事关系 （ 1）甲方委派人员：由甲方（或甲方所属控股母公司）与其签订劳动合同； 房地产项目开发委托管理合同书 15 （ 2）乙方委派人员：由乙方与其签订劳动合同，与甲 方签订委派人员工作合同。 （ 3）项目公司其它工作人员，以项目公司为主体面向社会招聘，由乙方为主负责录用把关及定薪，劳动合同与项目公司签订，五险一金等社保由项目公司负责办理并缴纳。 （ 4）除以上人事关系安排外，如还有其他事项劳动人事关系处理，可由甲乙双方另行协商约定。 薪酬福利 （ 1）甲方委派人员：其薪酬和福利标准由甲方单独制定，可参照乙方公司薪酬福利标准； （ 2）乙方委派人员：参照乙方公司薪酬福利标准并结合项目所在地有关社会保险费缴纳标准的相关政策规定拟定。 考核评估：按照乙方绩效管理考核办法对项目 管理团队实施考核，其中乙方委派的经营班子人员由乙方考核，并征询甲方意见，考核结果报甲方备案；其他人员按乙方管理权限逐级考核，考核结果报甲方备案。 考核结果作为人员激励、退出的重要依据。 激励与退出：项目总经理有权依据绩效考核结果提出人员晋升、调薪或退出的建议，按甲、乙双方约定的审批权限批准后，报甲方备案。 经甲、乙双方认为不能胜任相应管理工作的人员，甲方可要求乙方另行委派，乙方于 2 个月内完成人员调整；若员工在正常履职的，甲方应予承担相应薪酬福利。 甲方委派人员不能胜任相应管理工作的，乙方可要求甲方予以更换 或相应增加项目管理团队人员编制。 人员培养：为保证项目开发品质，提升员工工作能力，乙方应积极创造条件为项目工作团队成员（含甲方委派人员）提供进修学习的机会，甲方应予以支持和认可，由此产生的费用在项目公司列支。 除非甲乙双方协商一致，双方均承诺不得聘用另一方工作人员。 第六条 合同和印章管理 房地产项目开发委托管理合同书 16 项目开发建设过程中所涉及的各类合同由乙方负责拟订，甲方授权乙方代表（项目总经理）以项目公司主体的名义进行签订。 各类合同签订的前置审批，按项目管理权限及流程执行。 合同签订后，由乙方负责合同履行过程中的管理 ，确保甲方权利得到保障，并尽量规避产生各类合同风险。 项目公司公章由项目公司综合管理部或甲方指定专人进行保管 ，财务印鉴章由甲方委派的财务人员保管。 为便于商品房销售和按揭办理，甲方同意刻制销售合同专用章以专门使用。 各类印章具体的使用办法，可制定相应的管理制度，经甲方审批后执行。 为保证项目正常开发建设的顺利进行，提高工作效率，本合同约定或相关规章制度明确项目总经理有审批权限的各类合同、文件等，经项目总经理签字后，甲方指定的公章保管人应予以签盖公章。 第七条 财务和资金管理 项目财务负责人由甲方委派 ，项目财务和资金管理由甲方负责。 项目开发建设资金全部由甲方负责解决。 在项目具备融资条件后，由甲方负责向金融机构融资，乙方给予必要的协助。 项目融资由金融机构发放到项目专项账户后，必须优先满足项目开发建设资金需求。 如甲方将融资资金用于与本项目开发建设无关的用途，而对项目运营造成任何不利影响（包括开发周期延长等），责任由甲方承担。 项目开发过程中，由乙方根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划，项目年度资金使用计划经甲方核准后实施；当项目剩余资金低于双方确认的资金使用计划列明的后续 3 个月累计付款额度时， 则项目资金的使用应由乙方委派的项目总经理签字同意。 项目开发建设过程中的各类应付合同款项，由甲方直接根据相关约定、管理制度及乙方的签证文件，支付给各专业工作单位。 每次付款前，各专业工作单位应提出付款申请，并附上相应金额的发票及其他所需的付款证明文件，经乙方签证确认后，报甲方审核付款。 房地产项目开发委托管理合同书 17 项目 实现销售收入后，除用于项目本身建设资金需要、日常管理费用、税金缴纳及支付乙方各项服务费用外，应优先保证归还应付的金融机构贷款本息及其他第三方借款本息。 人员薪酬福利、办公费用及其它管理费用 （ 1） 管理团队基本费 用的范畴涵盖本项目人员（甲方委派人员、营销人员除外）的薪酬福利、办公费用（包括但不限于招待费、办公用品费用、公司公务用车使用费、交通费、维修费、差旅费、会务费、培训费、视频会议系统购置安装及使用费用、通讯费、食堂管理费、劳保费、工作服、摊销费、水电费）及其它管理费用（包括但不限于项目公司经营班子公务用车购置费、车辆使用费、折旧费、法律咨询费、审计咨询费等），该部分费用由乙方项目管理团队按年度编制费用预算，由甲方确认后 ，按年度预算进行控制并在甲方公司 按实列支。 （ 2）项目年度管理费用预算由乙方制定，经甲方审 批后执行。 日常管理费用的发生，在经甲方批准的年度预算额度内，由乙方代表（即项目总经理）负责审批，报甲方代表备案；超过预算额度的费用，须经甲方委派的财务人员审核并报甲方代表批准。 由于市场环境发生重大变化或其他非乙方管理原因造成开发周期超出合同约定预期范围的，甲乙双方可协商对增加乙方委托管理相关服务费用和人员薪酬福利、办公费用及其它管理费用等。 各类非合同款项的支付，以及各类费用报销，按照甲方批准通过的财务管理制度执行。 在本合同履行期间，甲方有权定期或不定期委托第三方财务咨询机构对项目财务进行审 计。 如发现财务审批、资金支付等各方面存在问题的，甲方有权向乙方提出整改意见，并督促整改落实。 第二章 项目开发委托管理工作内容和开展方式 第八条 项目前期管理 在合同签订后，甲方应将项目的基本情况及各项工作开展的情况制作一份书 房地产项目开发委托管理合同书 18 面材料，连同与该项目有关的所有书面材料（包括但不限于土地出让合同、与第三方已签订的合同、协议等）一并移交给乙方指定人员，由乙方建立项目档案。 乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解后，提出项目框架性开发计划，经与甲方充分沟通后，共同书面予以确认。 双方认可的框架性开发计 划，作为确定项目开发建设周期目标的参考依据。 在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的具体规划设计方案和开发思路，乙方制订项目总体开发计划，并报甲方审批后，作为双方正式确认的项目开发建设周期目标。 对于本合同签订前，甲方就项目已签署的相关合同、协议，双方同意由乙方在本合同签订后，对上述合同、协议提出整体的处理意见并报甲方审批后实施。 涉及到影响项目产品品质等方面的规划设计等合同文件，原则上应予以解除，在解除合同关系过程中， 因解除合同所产生的纠纷由甲方负责处理，由此产生的所有费用由 甲方承担， 乙方应尽量将相应的损失控制在最小范围内。 【此项若无，可删除】 甲方负责完成国有土地使用证、立项、用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证的申领工作，并交由乙方统一管理使用。 乙方负责协助甲方以甲方名义办理项目前期审批各项手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、施工图、建设工程规划许可、施工、预售许可，以及规划、防雷、交评、环评、节能、绿化、人防等专项审批。 甲方予以积极协助与项目有关的各政府行政主管部门的关系，办理项目相关审批手续。 【若前期工作由项目工作团队负责的， 此项可描述为：“ 乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、施工图、建设工程规划许可、施工许可，以及 防雷、交评、环评、节能等专项审批。 甲方应积极参与协调乙方与项目有关的各政府行政主管部门的关系，协助乙方办理项目前期相关审批手续。 ”】 涉及到与土地使用权确权、土地交付、用地性质与用途调整以及规划设计条件调整相关的前期审批事项，由甲方负责，乙方予以配合。 因政府政策或者非乙方原因引起政府审批迟延，甲方应积极参与解决，项目开发建设周期相应顺延。 办理项 目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方承担，并按照规定及时缴纳。 房地产项目开发委托管理合同书 19 （注：以下两项内容应根据项目实际情况取舍，如存在该等情况需保留相应条款的，编号应进行调整： 本项目土地出让合同约定的动工期限为【 】年【 】月，竣工期限为【 】年【 】月，本合同签订时已经存在延期动工情况。 乙方负责按本合同约定的开发建设周期目标完成开发建设，如因项目延期开发引起的风险和责任，与乙方无关。 本合同签订时，项目土地因【 】原因尚未交付，甲方承诺于【 】之前办理完土地交付手续，并保证后 续动工建设不存在任何障碍，否则项目开发建设周期相应顺延，且由此造成的相应损失由甲方承担。 第九条 规划设计管理 乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解基础上，向甲方提出产品策划书或产品定位报告，经与甲方充分沟通后，共同书面予以确认，作为项目产品规划设计的输入条件。 乙方负责以组织招标或其他甲方认可的方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）的设计单位，选定的设计单位应当具有相应的资质条件和专业技术能力。 为保证规划设计 的品质，双方同意优先选择和乙方长期合作的优秀规划设计单位。 乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求。 乙方应负责协调联系各规划设计单位，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。 对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，乙方在保证设计质量并满足绿城产品规划设计标准的前提下，充分听取并尊重甲方意见。 为保证项目房产品质符合“绿城”产品标准，以下设计相关工作成果在与甲方充分沟通并听取意见后，由甲乙双方共同负责选定： （ 1）规划设计方案； （ 2） 主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、玻璃幕墙、外立面门窗、外立面栏杆等； 房地产项目开发委托管理合同书 20 （ 3）景观设计方案和主要材料的选定； （ 4）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）； （ 5）其他乙方认为对产品品质 和外立面效果有重大影响的设计环节。 乙方应根据成本管理的需要，要求设计单位按成本概算进行合理的限额设计。 在 项目建设过程中，重大工程变更在确定实施前，乙方应取得甲方的书面认可。 如果甲方在没有取得当地规划设计管理部门调整本项目规划设计条件的书面许可文件情况下，要求乙方和设计单位不按照本项目规划设计条件或当地规划和建筑设计管理规范要求进行设计的，由此引起的责任，以及设计和报批报建进度延误等损失由甲方承担。 第十条 工程成本管理 在规划设计方案审批确定后，由乙方编制项目成本概算，报甲方审批。 如项目分期 开发，则以各开发分期进行目标成本管理。 在项目整体或分期建筑安装施工图设计图纸取得后【 】月内， 由乙方委托或招标选取第三方专业机构 编制该施工图工程造价预算，甲方给予确认。 其中，环境景观工程部分、精装修工程部分（如为精装修交付）、市政配套工程部分，以及其他需深化设计方案确定后方可编制成本预算的分项工程部分，在相应施工图或深化设计方案确定后及时编制该部分工程的造价预算。 各分项工程招标完成后，乙方应及时做好动态成本跟踪管理，如发生引起工程造价调整的重大因素，及时书面向甲方报告。 在项目开发建设过程中，如发生 下列情形并引起工程成本发生变化的，乙方应及时以书面形式向甲方报告，并经甲方同意后相应调整工程成本管理目标： （ 1）不可抗力； （ 2）国家技术规范、标准调整，导致项目建设过程中的工艺、标准变化； （ 3）施工合同约定可调整合同价款的因素发生变化； （ 4）根据 项目 开发 实际 需要或甲方要求 ，对项目 建设 内容、 建设 标准等 进行重大调整； （ 5） 因受地质等 事前不可完全预料的 自然条件制约， 在具体施工过程中 有重大技术调整 ； 房地产项目开发委托管理合同书 21 （ 6）其他经甲方同意的变更情形。 项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，由乙方拟订招标方案，报甲方审 批后实施。 招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法，以及招标文件等材料。 甲方可委派人员参加招投标小组，参与招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方确认后由甲方发出中标通知书。 通过招投标或。