广东惠州港惠新天地项目可行性研究报告

广东惠州港惠新天地项目可行性研究报告内容摘要：

整个 项目 吸引人流 的重要磁极和锚固点 ，将使本项目成为一个 综合性的商业中心和高尚住居区。 主力商业的吸引、综合购物的便利、良好的购物环境，为本项目的良好基础。 有消费群体，就有项目发展的基础。 惠州国际商业中 心可行性研究报告 23 第五章 项目的盈利模式、商业规划及牧业价格定位 一、 盈利模式与 商业价值 本项目商业模式：按照“家乐福”等多家国际商业机构的全球通行标准和中国城市规划部门的要求，采用“订单式”商业地产开发方式，建设大型商厦以及周边的超值住宅地产，从而实现利润最大化。 一个商圈的兴起与持续繁荣，必然与大型商家的进驻分不开。 在欧美，将近 有 60％的城市购买力是在大型综合性购物中心实现，大部分是集购物、娱乐、休闲于一体的综合性消费。 而中国自 2020 年加入世贸后，随着大量先进的国外商业企业的进驻，人们的消费理念也在不断地更新，并迅速地与国际型的消费理念接轨。 集购物，娱乐、休闲于一体的综合性的“一站式”消费理念正迅速地成为人们的主流消费观念，大型综合性的购物中心也越来越受到消费者的青睐。 据了解，广州天河北的天河城购物中心 2020 年全年的销售额已经超过了 40 亿元。 在惠州经济蓬勃发展的推动下，作为惠州最大规模的商业地产项目，其对惠州整体商业发展的导 向和引领都是至关重要的。 因此本项目经多方考证，反复推敲，将先进的国际化商业模式与区域型经济发展有机地结合在一起，形成了一个与家乐福（超市）、百安居（建材）、华纳兄弟影院公司（娱乐）等世界 500强企业全程合作的，集国际大型超市、百货、影院、家居建材、家电数码、餐饮及娱乐等多个业态为一体的综合性大型购物中心。 其中： 法国家乐福在全球拥有 10400 家分店，年商业零售额达 650 多亿美元，是世界第二大零售商。 2020 年 ， 家乐福 在中国已经开设了 62家分店、 在华销售额达到了 16 亿 16 亿美元 ，约有 亿中国人在家乐福 店铺购过物。 当然，家乐福带给一个地区零售业界的影响还远不止这么简单。 据了解，家乐福每个分店都会给所在地段每天另外增加至少 4－ 6 万的人流量，其区域消费额平均比以往增加了 15％以上。 商业的繁华又将促进该地区周边物业的兴旺发展。 1998 年底，当上海古北店的家乐福开业时，同层的店铺租金均价仅维持在 200 元／ m2，短短一年后，租价已上升了 80％，惠州国际商业中 心可行性研究报告 24 三年之后 ，铺位租价则涨了两倍。 周边的商业物业租价同样跟着一直往上涨了一倍多。 在深圳，位于福田区梅林住宅区内的家乐福梅林店于 2020 年 8月 开业， 仅在一年时间内， 同层的一些零 散商铺租金已 上 升了。 而周边的住宅 房价 也 足足涨了三成 以上。 而 2020 年在乌鲁木齐，我司与家乐福合作开发了南湖家乐福国际超市。 在我司项目未开发前，南湖地段属于商业不发达地区，基本没有成型的商业物业，住宅的档次也不高，均价约为 1800 元 /㎡左右。 但在我司项目进驻后，周边的商业街铺租金价格开始扶摇直上，而我司的首层商铺更是卖到了 3 万元 /㎡的均价，增幅在三倍以上。 同时，南湖周边的住宅价格也提升至了 2300 元 /㎡，涨了将近三成。 在惠州，人人乐超市的进驻不但盘活了国商大厦的烂尾楼，而且更促成了麦地路商圈的形成 和快速崛起，也正因此，造成了麦地路周边的商业物业价格和住宅价格的飞涨，现在惠州周边的商铺租金已涨到了 180至 200 元 /㎡，而人人乐旁的世贸中心的首层均价更涨至 万元的天价。 我们坚信，在与创造了多个商业地产神话的零售业巨子 —— 家乐福等世界 500 强的强强合作下，在先进的经营理念之下，本项目必将迅速促成演达路商圈的形成和崛起，并成为引领惠州商业走向更高层次的商业旗舰。 二、 项目商业规划及业态定位 项目定位： 住宅定位：最适合城市中产阶层的高品味社区。 商业定位：以购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的综合性商业购物中心。 业态组合 核心店、主力店、专卖店、娱乐餐饮、文化休闲等。 业态形式 大型综合百货、超市、综合娱乐城、家电体育用品专卖店、书店、音像、影院、量贩式 KTV、知名咖啡屋、运动馆、大型餐饮、特色美食。 惠州国际商业中 心可行性研究报告 25 裙楼商业业态布局规划 楼层 定位（面积） 业态 B1 潮流前线 5000㎡＋ 20200㎡停车场 通讯数码电子产品 、 药房、饰品挂件、箱包、鞋类、音像书籍、文具玩具 L1 都市名店（ 8000㎡）＋家乐福（ 3000㎡） 专卖店、名牌服饰、名牌化妆品、黄金珠宝、名表名笔、钟表眼镜、流行皮件、女鞋、手袋及生活超市 L2 新潮时尚城（ 3000㎡）＋家乐福（ 8000㎡） 少女装、休闲装、休闲鞋、服饰品、美容院及生活超市 L3 妇幼城（ 3000㎡）＋家乐福（ 8000㎡） 中老年服饰、淑女装、内衣、儿童用品及生活超市 L4 娱乐城、美食城 （ 11000㎡） 电影院、知名酒楼、书城 三、 物业价格定位 住宅价格定位 根据对项目周边项目的综合考察和分析（详见表 3），周边半径 2 公里内楼盘均价为2700 元 /㎡，同时以区域未来发展及本项目规模发展空间值来看，项目的可升值空间在10%～ 30%左右。 按照市场比较法，比较保守估计，本项目 住宅核心均价为 2700 元 /㎡ 商业物业价格定位 目前，本项目区域周边商铺的销售基本处于热销状态，而且商铺的现有销售手段基本处于开始阶段，惠州投资者对于商铺的认可和未来商业发展的看好。 正确的定价方法是看消费者为满足其需求所愿意支付的成本，这里的成本不单指金钱，还包括消费者因投资而必须承受的心理压力以及为化解或降低风险而耗费的时间、精力、金钱等诸多因素，而投资心理是客户购置商业的关键。 惠州目前的商业无论从规划、商业结构，还是市场运作，都非常不完善，有很大的提升空间。 尽管如此，目前项目周边商铺价位仍能保持在 10000— 25000/元平方米之间。 此外，惠州的商铺价格年递增率在 18%左右，个别区域高达 26%，这充分说明商铺市场的火爆和发展前景的广泛。 惠州国际商业中 心可行性研究报告 26 1）、商业物业租赁价格 通过以上分析，按照市场比较原则，预计本项目楼层租赁价格为 一楼的月租赁均价为 115 元 /㎡； 二楼的月租赁价位为 75 元 /㎡； 三楼的月租赁价位为 45元 /㎡； 四楼的月租赁价位为 40元 /㎡； 地下一层的月租赁价位为 60元 /㎡； 2）、商业物业销售价格 租金反推方法 根据租金反推原则，结合惠州现有投资回报，以保守 6%的年回报率计算：一楼的销售均价为 23000 元 /㎡；二楼的销售均价为 15000 元 /㎡；三楼的销售均价为 9000 元 /㎡；地下一层的销售均价为 12020 元 /㎡。 市场比较方法 根据市场比较法，结合周边项目的销售价格（详见表 4），本项目的销售价格为：一楼的销售均价为 20200 元 /㎡；二楼的销售均价为 12020 元 /㎡；三楼的销售均价为 6500元 /㎡；地下一层的销售均价为 9000 元 /㎡。 通过以上两种方式的分析和综合比较，可以看出，本项目的可比销售价位为： 一楼的销售均价为 21000 元 /㎡ 二楼的销售均价为 13000 元 /㎡ 三楼的销售均价为 6500 元 /㎡ 地下一层的销售均价为 10000 元 /㎡ 惠州国际商业中 心可行性研究报告 28 第六章 项目开发周期及工程进度安排 项目于 2020 年 6月 20日开始基础建设，预计群楼商业部分在 2020 年 12 月封顶；住宅部分 2020 年 4月封顶；商业部分 2020 年7月正式对外营业；住宅 2020 年 9月竣工入住；其开发建设期为 15个月。 表 5：施工进度计划 时 间 （单位：天） 分项工程 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 420 440 460 480 方案设计 25 报批报建 20 扩大初步设计 45 施工图设计 60 土方开挖 80 桩基施工 60 抽芯试验、试压 15 地下室 17 裙房 7 层（主体） 45 塔楼主体 104 塔楼主体验收 裙房外装修 60 裙楼空调安装、 调试 65 空调主机安装、 调试 60 惠州国际商业中 心可行性研究报告 29 续表 5 消防安装调试 65 电、水安装调试 65 裙楼电梯、扶梯 安装、调试 65 柴油发电机安装、调试 65 裙房室内装修 60 塔楼外装修 75 塔楼电梯安装、 调试 120 塔楼内隔墙砌筑 140 塔楼内粉刷 150 塔楼公共部分装修 60 裙楼及塔楼屋面防水 15 15 外水、外电施工 30 广场施工、环境施工 40 竣工验收 10 考虑雨季及不可见因素，工期增加 20 天，总工期约为 480 天 惠州国际商业中 心可行性研究报告 30 第七章 项目总投资及资金筹措 一、 项目总投资 项目总投资 26384 万元，具体明细见表 6 表 6：项目总投资表 序号 项目名称 投资金额 (万元 ) 单价 (元 /平米 ) 占总投资比例 1 土地费用 6800 % 2 前期费用 800 % 3 建安工程成本 16796 % 4 财务费用 600 % 5 管理费用 494 % 6 销售费用 400 % 7 其他费用 494 % 8 合计 26384 % 二、 项目资金筹措 本项目前期自有资金 9300 万元，其中，土地投入 6800 万元，预付工程款 2500 万元。 本项目拟申请银行贷款额度为 12020 万元，建设前期需放款额度为 8000 万元，其他方式融资 9084 万元。 本项目的住宅及商用物业预计在 2020年 12月开式进入销售期，销售期预计为一年，预计销售率为 80%。 销售期回款如下： 2020年 12月起至 2020年 3月，商业物业部份可实现销售回款 22760万元， 2020 年 6 月至 2020 年 9 月住宅物业部份可实现销售回款 14472 万元，合计可实现销 售 收入 37232 万元。 惠州国际商业中 心可行性研究报告 31 第八章 项目投资效益分析 一、 销售收入 本项目在预计销售期内可实现销售收入总额 37232 万元。 表 7：销售收入明细表 项目 单价 (元 /平方米 ) 销售面积 (平米 ) 销售率 销售收入 (万元 ) 地下一层商用物业 10000 5000 80% 4000 一层商用物业 22020 8000 80% 14080 二层商用物业 13000 3000 80% 3120 三层商用物业 6500 3000 80% 1560 商用物业小计 19000 22760 住宅 2700 63500 84% 14472 合计 86000 37232 二、 项目投资利润测算（按 80%。