房地产市场研究报告老年住宅课题研究报告

房地产市场研究报告老年住宅课题研究报告内容摘要：

调，对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由 通 产大臣拍板。 二是突出重点，每个五年计划都确定了一两个住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势兵力协同攻 关 ，各个击破，可以在较短的时间内达到目标。 三是财政金融强有力的支持，调动企业开发应用新产品和新技 术 的积极性，降低风险，增强市场竞争力。 四是始终把住宅标准化，模数化放在优先位臵，为企业实现住宅产品规模化、商品化生产和供应创造良好的条件，日本对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面的标准非常详细 和 配套。 五是建立优良住宅部品的认证制度；促进技术进步，奖优罚劣。 （ 2）住宅产品的质量规范 日本的住宅区，在规划设计方面，非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。 在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需求，在小区管理上突出安全与服务到位。 在住宅生产的各个环节，每个产品、部件都非常完善的质 量 保证体系。 为了全面提升住宅产品的质量，日本创立了优良住宅部品认定制度，这一制度的核心就是对住宅部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、价格及供应条件等，由建设省指定的日本住宅优良部品认定中心进行综合审查。 为了保证认证的公正性、权威性，优良部品认定有一套从产品标准、性能测 试、专家评价、机构认定、推广普及、售后服务、保险赔偿等方面的方法和程序。 在筑波还专门投资新建了检测中心，配备了先进的检测仪器和设备。 每个受检产品都要在该中心经过严格测试，如对一个普通的门锁的性能测试，就要由机器人作 20 万次的模拟开启试验。 住宅的材料，需要在仿真的恶劣气候条件下，经受声、热 、 光、风雪雨霜长时间的实验。 老年住宅的可行性参考指标 宏 观 指标：  国 家 的医疗技术水平；  国 家 关于老年人权利义务的法律法规；  国 家 对老年人的医疗保障制度；  国 家 对老年人的生活保障制度；  国 家 相关的财政、金融、税收政策 ； 中 观 指标：  住 宅 产业的发展程度；  科 技 型住宅的大众化程度；  各 地 区对开发老年住宅优惠措施的制定；  支 持 老年人购房的金融工具的运用； 微 观 指标：  老 年 人的收入与消费水平；  老 年 人的消费偏好和精神追求；  老 年 人的生活娱乐方式和时间分配；  老 年 人的文化教育水平； 老年住宅市场的准入条件 我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老，所以，解决老龄问题，做好老年社会工作创造良好的物质基础成为全面实施社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目 标。 这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的情况是：一方面，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；另外一方面，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。 所以，当我国进入到真正的老龄社会的时 候 ，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。 当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场 对 老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。 目前，老年住宅的建设是业界研究的一个课题，虽然国家建设部和民政部已经出台《老年人建 筑设计规范》来规范新建或是改 建 的老年公寓，但还没有一个具体的措施来限制开发商的进入。 ６、国外老年住宅市场的状况 欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。 而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。 因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变 化 和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方 面 作了许多 的努力。 亚洲国家的老年住宅 （ 1）日本的老年住宅 从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。 这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可 分 为： A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕 所 或简易烹调设备。 B、 同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自 配 套。 C、 邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。 D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。 随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程 度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如 此 可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。 从 居 住形式上来说，日本的老年住宅又分为： A、 国 家建设地方管理的老年人住宅； B、 押 金式老年人住宅； 国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间 房 产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。 押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供 60 岁以上的老年家庭使用，并以押 金 方式提供使用权。 日本在老人福利与居住问题之对策上均表现了“先进”的 姿态与成果。 一方面是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、都市化的冲击下比其它亚洲地区似乎提早涣散。 日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹 性 适应。 （ 2）新加坡的老年住宅 新加坡的住宅数量以建屋发展局所建的组屋最多。 据统计，1990 年已有 87%的人口住在公共组屋内，而自有率达 %，租 赁 的仅 %。 新加 坡政府透过建屋局以及众多的组屋，对于鼓励子女与老年父母合住提出了不少办法，其作用、效果不可忽视 ， 简要说明如下： A、 多 代家庭组屋办法（ MultiTi er Fami ly Housing Sc heme）：此办法意在优先分配组屋给与父母同住之已婚子女，并给予其它各种优惠，如贷款可达售价的 90%、较长的偿还期、订 金 额度减少、提前三年之优先权等。 B、合选组屋办法（ Joint Selection Scheme）：此办法在使已婚子女与父母（或兄弟姐妹）分别申请组屋，但得一起抽签， 使两家人可以住在隔壁或是同一栋或在邻近 地区，亦可贷款售价之 90%。 自 1978 年开始实施，反应甚佳。 C、 与父母邻居补助办法（ Housi ng G rant f or Fami lyStaying Ne ar P are nts/Married C hild）：首次购买组屋者若想在与父母（或已婚子女）同一地区或 2 公里距离内购臵二 手 组屋时，便可申请此项补助款。 建屋局有鉴于一般民众购买力增强，推出的组屋面积与房间数便愈大愈多，有四房、五房、 Executi ve 型及上下二楼型，面积约为 105 ㎡、 120 ㎡、 145 ㎡、 165 ㎡，附有二套至二套半的浴厕设备。 这些大单元均可 供三代同堂家庭居住。 因为组屋价格比一般房屋市场的价格便宜很多，目前很受欢迎。 除此之外，建屋局更与政府社会福利部、社区发展部密切合作，在提供老人社区活动中心，社区老人服务及设施网络上不遗余力。 社区发展部在 社 区提供了以下多项老人服务项目： a、 交 友服务 b、 辅 导与顾问服务 c、 日间中心 d、 餐 食服务 e、 老 人俱乐部 f、 健 康教育╱健康检查 g、 家 庭护理 h、 老 人优待 i、 居 住照顾 以上这些居住照顾之设施及社区服务，新加坡政府及学者专家均不断在检讨，并且对未来的需求，以及各设施、服务未来发展 亦 有预测，并订定相关计 划。 （ 3）香港的老年住宅 香 港 是东亚人口老化第二高的地区，一方面其经济发展蓬勃，另一方面英国社会福利制度的部分移植，亦促使其在老人问题上的应对经验仅次于日本。 二次大战后香港社会急遽变迁，随着现代化、工业化、西方文化观念的输入，中国传统的家庭主义被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈来愈多。 而另一方面，因为政府支配了房屋市场底层的结果，存在着 50%的香港老人居住于 公 屋内的特殊现象，公屋每个单元的居住面积仅 16 至 33 平方 公 尺，这样的面积大致也只能容许核心家庭居住。 香 港 政府在鼓励年轻人照顾长者的前提下又希望能使长 者老 得 其所，能够在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、 提供长者更多的公屋 香港近年来兴建了一系列专为老者而设的单位，包括新式的小单位大厦和附翼大厦，把这些大厦纳入新屋内，让长者可与他们 成 年的子女分别于同但不同的单位里居住。 同时进一步发展“长者住屋”大厦，这类大厦的设计可容纳多类社会服务设施，例如政府其它部门及志愿机构开办的日间社区中心及诊所。 这些房屋提供“一应俱全”的服务，可让身体壮健的长者在熟悉的环境安享晚年。 另外房屋署正积极进行一些旧型屋的重建计划，以确保所有希望留居原区的长者租户，在可行的情况下， 都能在区内的特定用途大厦获得安臵。 某些大厦的设计与新屋混为一体，除 了 配备各种服务设施外，并保留了原有社区的归属感。 B、 高龄人士优先配屋计画 申请人及年老亲属成员双方必须签署一份意愿书，声明以后一同居住，照顾其年老亲属的责任。 若日后发觉违反此条款，则所 获 的单位会被终止租约。 ① “ 家有长者” 优 先 配屋计划 申请书内成员应为不少于两人的家庭组合，且其中必须包括最少一位年老亲属成员。 符合资格的家庭将提早三年获得配屋。 ② “ 新市乐天伦” 优 先 配屋计划 年轻家庭可以与年老父母或受其扶养的年老亲属，以一户或两 户 一同或分 别申请新市镇公共屋内同一栋大厦的其中两个独立单位。 符合资格的家庭将提早二年获得配屋。 另外有居屋及自臵居所贷款计划，若申请人与年长亲人一并申请，优先资格将获提高。 C 、 提供特别服务 为照顾长者的特殊需要，主要靠志愿机构提供服务。 公屋拨出地方，供有关机构开设日间护理中心之类的设施。 此外，亦举办一个屋主联络主任计划。 房屋署的屋主联络主任会与长者保持联络，尽量了解他们的需要，并鼓励他们参与社会活动。 现在这计划已在 25 个长者租户较多的公共屋中推行。 另有鉴于老人服务 工 作已日趋专业已将长者住屋的管理工作外包专业机构或公司。 总之，香港政府与民间团体在老人服务上，前者负担经济支持，或以经费补助后者之各项服务。 虽然在亚太区域香港的安老服务设施仅次于日本，但在各项措施中，照顾孱弱老人的养护机构最缺乏。 今后如何强化老人自立生活及支持家庭照顾老人，也就 是 贯彻“社区、家居照顾”之政策是重要课题。 欧美国家的老年住宅 与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人 的 单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。 （ 1）美国的老年住宅 美国人意识到银发美国给产业带来的机会，首先是老年住房业 的 需求。 老年人口的增多意味着适应这 一人群住房需求的增多。 1980 年到 1990 年间，护理院、中长期照料和其它老年住房增加了 24%。 辅助生活机构是老年住房市场里近期发展最快的 部分。 1990 年该部分的收入为 125 亿美元， 2020 年约 300 亿美元。 尽管这个行业的 70%是以妈妈 — 爸爸式的运营方式运营，类似于我们目前的民办家族式养老院，排行在前的却是一些著名的房地产商。 据统计，排在前 30 名的辅助生活机构供应商拥有全国约 24%的床位数。 1999 年时排在前 5 位的每个辅助生活机构 ， 在全国各州的床位数均超过了 10000 张。 比如排居第三的M arri ott，总共拥 有 11603 张床位分布在全国 29 个州 150 家M arri ott 品牌的养老院里。 美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。 该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系 ， 一是相对独立的监察员体制。 政 府 给老人的医疗保险和医疗补助可以支付老人们在护理院入住的部分开销，这笔费用由政府发放到护理院。 护理院想要得到政府的钱，就必须符合政府的各项规定，并且在每年的质量评估中达标。 政府的主管部门每年对养老机构进行审查，只有符合审核标准、质量评估 达标的护理院才有可能得到政府的医疗保险和医疗补助。 由于联邦和州政府的钱是通过各种税收得到的，实际用的是纳税人的钱，因此每一个纳税人都有权要求政府对养老 机 构采取鼓励和监督措施，最终得到高质量的服务。 对辅助养老机构而言，如果要想得到某些医疗补助资助的项目，也要符合规定和标准。 大部分辅助机构，没有政府的支持，主 要 遵守市场竞争的原则。 一方面是政府对养老机构的直接监察监督，另一方面是政府施行美国老人法，拨款给监察员项。