房地产市场研究报告20xx年上海、苏州、昆山别墅市场分析

房地产市场研究报告20xx年上海、苏州、昆山别墅市场分析内容摘要：

新区和园区客源： •目前苏州新 区和工业园区是高科技产业发达，商业和配套相对薄弱，但区位优势明显，发展潜力巨大，是承接古城区城市功能转移的最理想区域。 别墅置业群体呈现 年轻化 和 本地化。 一般来说， 45 岁― 55 岁是别墅置业的主要群体，经济力量相对较强，但资料显示， 30 岁― 45 岁的年轻置业者正在成为主流，他们是社会的中坚力量，拥有优厚的工作报酬，生活消费理念现代化，正逐渐成熟的别墅置业主体。 因此，苏州工业园区和新区的新兴白领阶层，正成为新的别墅消费者。 老苏州和新苏州的需求 •老苏州注重住宅的文化的积韵和地域位置。 而新苏州则更加注重住宅 的品质和舒适性，追求更加新鲜、国际性东西。 •要吸引新区和园区的客源，就应该更加注重在地文化和国际生活品质的结合。 新区客源： •高新区内常住人口 230,000，外籍人士 4,000 人。 新区的部分产品基本都是存量房，推出时间较早 ,户型比较陈旧，单价相对也是最高的 ,去化时间也较长，销售情况并不是很理想。 但随着近年整体 房产市场向好 ,也带动高端市场的销售，在最近的一年内销售开始慢慢回升。 园区客源： •苏州工业园区中新合作区将成为一个面积达到 70 平方公里、人口规模 60 万的综合性新都市的城市中心。 借助苏州 政府的政策导向，和金鸡湖景 ,园区这类高总价的别墅成为了自然景观和城市化功能两适宜的居住型别墅 ,因此销售率明显高于苏州其他区域，去化速度也高于其他板块。 园区未来的景观大道 全长 12 公里左右的现代大道是园区二三区的一条交通大动脉，也是一条景观大道。 现代大道和新机场路，一在南侧一在北侧，新机场路划入园区三期建设，为规划的城市快速路，其北侧为规划城市交通枢纽，有城市轻轨通过，可直达上海。 便利的交通为园区带来更多的投资商，也为周边的别墅群体带来更多的客户群。 三、区域市场 吴中区总 体概况 目前吴中区占整个别墅市场的 %，也是唯一以独立别墅为主的区域，数量占了 60%。 联排别墅从数量上也是苏州供应最多的区域，超过了工业园区和相城区联排别墅的总合。 吴中区别墅可销售面积约 万㎡，今年新上市的有 万㎡，新上市面积仅占可售面积的 %，因此还有大量老项目没有完成销售，如碧瀛谷、鸿运家园等 ， 高价位、独立别墅受欢迎 ， 吴中区是苏州别墅的主要市场。 以独立别墅为主，独立别墅的销售明显好于联排别墅。 中心城区总体概况 目前中心城区占整个别墅市场的 22%。 产品以联排别墅为主 ，独立别墅数量很少，是相当稀缺的产品。 中心城区别墅可销售面积约 万㎡，今年新上市的有 万㎡，因此还有不少老项目的剩余房源，如寒舍、阳光城和锦城别墅等。 中心城区的别墅比较分散，而且供应规模都较小。 不成规模 主要依赖地段 ， 中心区别墅供应量较大，以联排为主，但面积偏小，单价较高。 别墅比较分散，项目众多，但每个项目的供应规模都较小。 从销售看情况，地段好的别墅销售更好些 工业园区总体概况 目前工业园区占整个别墅市场的 %。 其中又以联排别墅为主，独立别墅非常稀缺。 工业园区别墅可销售面积约 万㎡，今年新上市的约 万㎡，新上市面积超过了可销售面积，说明别墅处于供不应求的状态，周转非常快。 工业园区的别墅比较集中，主要都在中海半岛华府、名湖 园、翠湖雅居和名人绿洲 4 个项目。 其中，中海半岛华府、名湖园都是今年新上市的项目。 高端联排别墅热销 ， 工业园区别墅供应量不大，需求旺盛，市场处于供不应求的状况。 联排别墅是绝对主力，但面积偏大，平均面积在 250 ㎡以上， 300400 ㎡的 “大联排 ”比例较高。 主要价格段在 100200 万和 300400 万。 100200 万的联排别墅相对较远，如唯亭等，虽有一定数量 但不是市场销售的主流产品。 相城区总体概况 目前相城区占整个别墅市场的 12%。 其中独立别墅和联排别墅分别占了 3 成和 7 成 ， 普通产品是主流 ， 相城区别墅供应量不大，但需求不是非常大，销售比较平淡。 独立别墅的价位较低，总价多在 200300 万，单价与联排别墅相比仅高 1300 元 /㎡左右，而且面积偏小， 200300 ㎡的“小 独 立 ” 较多。 从销售上看，总价较低的别墅比较好销 ， 联排别墅是主力产品，均价在 5300 元 /㎡左右，也是销售的主要产品。 但联排别墅的产 品面积和总价都比较单一，从销售状况看，单价在 150 万以 下的联排相对较好。 总结 ： 苏州缺少成熟联排别墅社区 ， 苏州独立别墅市场相对成熟，而联排别墅还处于开发的初级阶段，其特点是：无规模、供应量小、产品差异化不高、缺少明星项目。 苏州古城区内由于城市保护、规划限制等原因，虽然地段有先天优势，但联排别墅普遍存在规模小、空间小等问题。 吴 中虽然有大规模、风景好的别墅社区，但毕竟有一定距离，居住 1 小时左右的车程对目前的生活水平来说有些超前。 苏州需要的是距离不远、定位于居家，而且产品成熟、有规模的联排别墅社区。 从目前看，园区、相城区已经出现这样的社区，而相城区的联排别墅社区更 有市场潜力。 相城区的联排别墅与吴中的产品价格类似，但区域竞争性不强。 与中心城区相比价格差异明显，但比中心城区有天然优势，品质提高的空间非常大。 和园区的产品相比，有很大的价格优势。 因此，整个苏州别墅市场是有市场空隙的。 相城区别墅有巨大的潜力：从区位上较吴中有利，从价位上较园区有利，从品质上较中心城区有利。 如果产品在这 3 个方面能契合市场，将有很大的空间。 第三部分昆山 别墅市场分析： 一、昆山别墅市场发展沿革 经过数年的开发，昆山的别墅市场已经发展到一定高度，逐渐形成了别 墅区域化态势，有的区域目前开发已经接近饱和，市场进入尾声，几年内将没有项目再推出，如花园路周边区域。 但其他区域目前正处于开发高潮，据不完全统计，目前昆山仍有逾 200 万平方米的土地储备，主要集中在阳澄湖周边、昆山经济开发区以及淀山湖区域，由此可见这些地方将是未来昆山别墅开发的重点。 昆山 别墅市场开发重点 已 从市区西北面转到了市区的 南 面，合围之势已相当明显。 目前 别墅 开发 主要集中 分布 在 五 大区域： 主要集中在花园路、马鞍山路、淀山湖、开发区以及阳澄湖周边区域，下文将以东南西北中五个区位来作板块分析。 一些以居住为主的新兴 别墅区域逐渐成型，如长江 长江北路沿线有 “ 华城美地 ” 、 “ 花都艺墅 ” 、 “ 沛绿园 ” ；东部开发区内，比较知名的有 “ 绿地国际家园 ” ， 马鞍山路沿线至阳澄湖一段，有森林公园、阳澄湖等各个独具特色的公园与湖泊 ，如 “ 枫桥半岛 ” 、 “ 玉熙山庄 ” 、 “克拉水城”、 “ 漾月湾 ” 及 “ 天使湾 ” 等。 目前 别墅的价格双拼在 6000 元 /平方米左右， 10000元 /平方米的独栋别墅价格已属高端。 昆山购买别墅的人群，已经不再是早期以台湾人为主的状况， 近年来， 昆山别墅吸引了大量上海及临近城市的购房人群，前期阶段投资客在这一群体中占有相当比例，现阶段 外 地购房者对度假型别墅越发青睐 ，尤其是 阳澄湖、淀山湖 两 个休闲度假别墅区， 上海人的购买力已经显现出来，由于政策影响，投资欲望受到压制， 休闲自住 成为 他们购买别墅的主要意图。 昆山目前在售的别墅项目现在有 30 余个，主要集中在花园路、马鞍山路、淀山湖、开发区以及阳澄湖周边区域，这五个区域内的别墅占昆山别墅总数的 90%以上。 二、昆山别墅市场宏观数据 2020年 1— 7月，昆山别墅与高档公寓投资 52534 万元，同比增长 %。 施工面积 1106421 平方米，同比增长 %，其中新开工面积 416175平方米 ，同比增长 %，竣工面积 50958平方米，同比增长 %，实际销售面积 28986平方米。 尽管受到别墅用地政策变化、信贷政策收紧及市场供求变化等的不利影响， 从发布限批别墅用地文件后，地价开始水涨船高，楼价也随之上升。 虽然用地停止供应，但是开发商手中还有大量的土地囤积，土地紧俏、价格上涨使得他们开始将手中的一些地放出去，因此今年上半年昆山别墅的供应量仍然保持了大幅放量的态势，整体 别墅市场仍然保持稳中有升的局面，高价位和低价位的别墅都 有各自的市场，市场区分日益明显 别墅及高档用房重要指标分析27553010075199005309288020372853572476399902315082674216594178681801840 202000 400000 600000 800000 1000000 1202000 1400000 1600000施工面积(㎡)竣工面积(㎡)销售面积（㎡）销售金额（万元）2020年 2020年 2020年 摘自 昆山 2020 年统计年鉴 三、昆山别墅市场发展趋势 ，在近几年呈稳步上升态势。 在多种利好因素的影响下，别墅的总体需求将不断扩大。 除了原有需求外，随着昆山经济发展，本地消费者的购买力愈来愈强，经济型别墅会越来越受到他们的欢迎。 而对外开放的进一步深化，则吸引了众多海内外商家和上海及临近城市人群进入昆山，他们一般居住需求集中于中高端别墅市场。 ，但产品的供应量将继续增加。 虽然别墅类土地供应被叫停势必减 少项目增量，但这并不意味着市场供应量会 在短期内减少。 首先消费群体对昆山别墅产品的需求将继续加强，此外前期已立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了项目开发的前期准备工作，预计未来两年内，昆山别墅市场的供应量将会持续放大，形成别墅开发热潮。 ，部分产品价格将会上升。 由于需求量和供应量的同比增长，昆山别墅市场平均价格在未来 12年内不会出 现大幅变化。 品质好的近郊小户型独栋项目由于数量少，需求量大，仍会受到追捧，但其价格潜力已基本释放，上升空间预计不会太大。 部分高价别墅 以其良好的自然和人文社区环境同样会供不应求，价格甚至可能出现较大上升。 近年来，昆山别墅和类别墅市场不断有新的类型出现，由于在户型设计上越来越注重对人的关怀，相信未来昆山的别墅市场会涌现出更多体现人文关怀的结构类 型，而市场将会对其品质做出最好的评判。 ，产品整体品质提升。 随着别墅规划设计水平的不断提高，且价格增幅不大，昆山别墅的性价比将显著提升，高档别墅的品质和个性化程度也将有较大提高。 因此，昆山别墅项目尤其是近期新开盘的项目，其未来整体 品质的特点为： (1.)景观与环境资源日益优越。 区位已成为决定别墅品质与前途的关键因素，具有优越的交通环境、良好的自然环境以及丰富的可借鉴资源的区域，将依然是别墅开发热点区域，如阳澄湖周边区域。 (2.)社区内部环境质量与景观质量不断提高。 高档别墅项目均呈现出向大户型、大花园、低容积率的方向发展的趋势。 中低档别墅也通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态等措施以满足业主对私密性越来越高的要求。 (3.)户外景观与室内装修风格日趋统一。 户外的生活，包括在别墅私家花园内和在整个小区内的 户外活动，已经成为别墅业主生活的重要部分。 庭院作为别墅生活的一部分，地位越来越高，其对业主生活的价值不亚于起居室和卧室。 (4.)户型设计不断满足新的生活需求。 消费者需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。 现在昆山别墅项目的设计在功能上将更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。 综上所述，目前昆山别墅市场正处于高速发展阶段，供应量与需求量的同比增长也促进了市场的进一步发展，面对外地大型开发企业的进入，市场竞争愈加激烈，别墅市场正逐步走 上品牌化、专业化、规模化的道路；在发展、成熟的道路上，昆山别墅市场正在通过不断弥补自身缺陷、深入了解并引导市场需求、提升项目整体水平 及产品品质、转变营销策略等措施，最大限度地满足消费者的新需求，经过数年的发展，昆山别墅市场将走上一条健康、休闲、舒适的生活道路 四、昆山别墅个案分析 1．中部板块 在昆山城市化进程中，中心城区的改造是昆山发展的重中之重，昆山中心城区即内环线，东为长江路，南为合兴路，西延至西界之白马泾路，北为马鞍山路跨太仓塘昆太路。 期间居民居住区已经日趋完善成熟； 区域商业繁华，人口密集，贯穿南北的人民路是昆山市商业中心，沿路分布着大型购物商场、银行、宾馆。 目前前进路、朝阳路、人民路为区域主干道，交通较方便。 以人民路和前进路为商业轴带，再扩及邻里社区的商业中心，除了传统的条状商业街，形成聚集式商圈，构成层次分明，完善的城市商业环境。 区域别墅产品在档次上较花园路区域为高，因而也吸引了不少台商、外商，以及部分浙江人、上海人、福建人，本地业主和政府人员约占客户的 60%左右， 花园路区域的 联体别墅的面积集 中在 160－ 280 平方米 左右，销售单价在 6000 元 /㎡ 左右， 主力总价基本 控制在 110－ 170 万元 /套 之间。 独 栋别墅的面积为 300－ 350 平方米 左右 ，价格带主要分布在 7500－ 9500 元 /㎡。 客户主要为私营业主，昆山本地人为主，部分上海人、苏州人，少数台湾人、浙江人。