房地产市场研究报告20xx年12月武汉市苑项目康乐市场研究报告

房地产市场研究报告20xx年12月武汉市苑项目康乐市场研究报告内容摘要：

许可证才能做广告。 2020 年 7 月 27 日，武汉市房产局发出通知，要求从 2020 年 8 月1 日起 ,武汉市商品房预（销）售合同必须实行网上签约和登记备案。 根据新规定，开发商先要将通过审 核的楼盘在网上登记预（销）售。 购房者买房前，与开发商就合同中的条款进行协商后，现场通过电脑里的管理系统，在线填写《武汉市商品房买卖合同》，网上提交后系统自动生成合同编号。 2020 年 10 月，《武汉市开发办关于进一步加强商品房项目竣工交付使用管理工作的通知》下发，要求水、电、气、绿化、道路到位才能交付。 2020 年 11 月 24 日，《武汉市经济适用住房实行摇号销售试行办法》出台。 1 2020 年 12 月 8 日，武汉新版购房合同出台，新修改的 14 处维护购房者的权益。 „ 1 2020 年 9 月 12 日，湖北省建设厅印发《关于城市住房建设规划编制工作的指导意见》。 该意见明确了城市建设规划内容，对城市规划提出了具体要求，要求各地方政府在规划中特别要统筹安排好满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，经济适用住房和面向低收入群众的保障性住房建设。 要求各地政府编写的《城市住房建设规划》于 2020 年 9 月 30 日前向社会公布并报上一级行政主管部门备案。 1 2020 年 9 月 14 日，《武汉市闲置土地清理处置工作方案》正式启动。 纳入本次清理范围的是自 1992 年 6 月至 2020 年 6 月 1 日期间审批的建设用地。 在此期间，依法取得土地使用权后，超过规定期限未动工开发建设的，国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期的，自颁发之日起满一年未动工开发建设的，开发建设面积不足三分之一或者投资额不足 25%且未经批准中止建设连续满一年的，都按照闲置土地处理。 16 日起，该市对各类闲置土地进行拉网式清查，建立闲置土地档案，确保调查不重、不漏、不错。 据透露，在清理范围内，中心城区经审批的共有 2846 宗地， 初步认定有 65 宗地属于闲置土地，面积达 亩。 按相关分类处置办法，对有条件复工的项目，要限期复工， 并依法征收其土地闲置费；对暂不具备复工条件的项目，采取临时绿化或办理手续延期开发，延期最长不超过一年；对闲置土地超过两年又无力开发的项目，坚决收回其土地。 1 2020 年 9 月 25 日，《武汉闲置土地处置办法》出台。 该办法对闲置土地定性、认定程序、处置方式等做出了具体规定。 处置闲置土地时，首先对各宗闲置土地形成的原因进行分析，再根据不同的情况做出切实有效的处置措施。 对于有望启动的项目，尽可能促进该项目重新启动；暂时无法启动的，可采取建设临时绿化等措施安排临时使用；土地使用者按规定缴纳土地闲置费，临时使 用期限最长不得超过两年。 可以收回的，采取协议收回、无偿收回两种方式。 （ 5）武汉市房地产前景预测 从 2020 年以来武汉无论是 GDP、 固定资产投资总额 、 还是人均可支配收入，每年的增长率都在两位数以上。 为武汉市经济和房地产市场的发展奠定了良好的基础。 2020 年 12 月 7 日 、 武汉城市圈经国务院批准，成为 “全国资源节约型和环境友好型社会（简称 „两型社会 ‟）建设综合配套改革试验区 ”。 武汉的城市经济发展将跃上更高的轨道。 经济和城市吸引力的进一步加强必将产生巨大的购房需求。 可以预见的是武汉的房地产市场发展空间也必将进 一步扩大。 第二章 江夏大桥新区房地产发展专题研 一、 大桥新区规划前景及政府调整思路 武汉江夏经济开发区大桥新区位于武汉市南近郊，东临汤逊湖，南至八分山，西靠长江，北接武昌区和洪山区，版图面积 56 平方公里，是武汉市的 “ 南大门 ” ，地理位置十分优越。 新区路网交错，京广铁路、 107 国道、纸李公路、青郑高速与中心城区、京珠高速、武黄高速相连接；长江白沙洲港口、金口码头都在 15 公里以内；京珠、沪蓉互通立交，紧邻新区。 到北京、上海、重庆、珠海的车程均在 810小时以内；大桥新区公路、铁路、水路联运， “ 五纵三横 ” 的路 网框架基本形成，交通条件非常便利。 新区环境优美，拥有 “ 三湖四山 ” 和国家级森林公园，水域面积广阔， 绿地覆盖率高， 20 余公里的长江从西部通过。 新区地势平坦，形态方正，绿树成荫、山清水秀，有着良好的自然生态环境。 大桥新区成立以来，本着 “ 高起点规划、高标准建设、高效益发展 ”的原则，明确了新区的产业功能定位和发展方向，将新区分为三大组团：一是利用大学城的优势，充分发挥各高校科技力量，人文环境的推动作用，把新区建设成为集科教、生态、旅游、人居为一体的科技新城；二是依托、利用现有的大量闲置仓库和存量土地，致力于引进大 工业、大制造业，尤其是新型电子元器件、应用软件、通信设备等信息产品的制造业，使新区成为江夏乃至全市信息工程产业板块的特色集群，把新区建设成为特色鲜明的制造业基地；三是借鉴、推广和平农庄在农业产业化经营方面的龙头作用，带动整个新区农村的不断发展，把新区建设成为社会主义新农村的典范。 现 在科技新城，武汉大学东湖分校、华中师大汉口学校已经建成，现有教职员工、学生约 2 万人；湖北省慈善总会已征地兴建老年怡养公寓；武汉百步亭集团兴建的红旗农民新村完工后，将使 2020 多户农民住进洁净、明亮的花园式小区；武汉伟鹏房地产公司 等开发的一些人居项目也在建设之中。 在制造业基地，以生产高等级不锈钢为主的武汉顺乐钢厂已经完工；铁道部南方车辆集团武汉货车公司将征地2020 亩，兴建货车研发基地、对外出口基地和现代化的铁路货车生产基地，工程一期投资人民币 10 亿元，预计 2020 年底完工，届时可实现产品销售收入 50 亿元以上，利税可达 亿元。 其 6300 户职工 2 万余人也将全部迁至新区科技新城居住。 大桥新区的目标是：在 “ 十一五 ” 期间，到 2020 年，三大组团基本建成，使新区成为基础设施完善，信息工程产业水平高，自主创新能力强，辐射带动作用大，规模 优势明显，产业特色突出，综合环境优良的信息产业集群区域，形成环境优美的生态科技新城，特点突出的制造业基础，高标准的新农村建设示范园区。 （附图：江夏开发区经济发展布局规划图） 二 、 藏龙岛科技园 、庙山经济开发区房地产市场发展概括 藏龙岛科技园和庙山经济开发区 位于武汉市主城南端，北与华中科技园、武大科技园、武工大科技园毗邻，东接中环连络线，南抵沪蓉 是武汉江夏经济开发区的重要组成部分，武汉中国光谷的主要拓展空 间。 尽管该区域山水大部分保持自然生态，环境幽雅，但一直以来由于离市区较远，交通状况有待改进， 配套设施不够完善，使该区域居住成本较高。 也成为了阻挡该区域继续发展的瓶颈，也使得该区域的房价长期在低位徘徊。 2020 年以前该区域房地产开发主要是以市政府所推行的安居工程所开发的经济适用房为主。 随着 东湖高新技术开发区的不断发展 ，近 20 所高校相继入驻该区域，形成大学城。 众多科研机构和高科技上市公司纷纷迁入，环汤逊湖一带。 高科技产业及学院经济的迅猛发展也带动了该区域房地产业的 迅猛发展，社会经济与中心城区联系日渐紧密，来往客流激增。 从而 该区域跟主城区的联系更 加 紧密。 随着民院路至两湖大道、关山一路至江夏大道、 关山二路至滨湖大道的拓宽改造也有不少高校科研机构的高知人群在此进行购买一次居所。 经过近几年的发展，汤逊湖两湖大道附近的发展已经基本定型，光谷新城的骨架已经成型，而藏龙岛区域正是光谷新城发展的纵深所在。 目前藏龙岛区域已形成 “三纵三横 ”的主干道网络布局，使得岛内道路纵横交错；绿点成品，绿带成景、花团锦簇，绿化总面积 800 亩；园区环境具有鲜明个性，软硬件建设配套完善，形成了以巨龙塑型、凤凰台、玉叶滩、藏龙大桥的 藏龙八景 、 杨桥湖二十四桥 为主体的龙文化、凤文化、水文化、桥文化的特色景观，拥有无限亲和的魅 力。 由于该区域山水大部分保持自然生态，环境幽雅，空气清新，富有田原野趣，生态环境与生态环境相互融合，夏季平均气温比市区低 34度，空气中负离子含量比市区高出 10 多倍。 非常适合人居， 因此自2020 年，以银河湾首次进入该区域，在风景如画，被誉为 山水秀美、科技领先、经济繁荣、生活时尚 的汤逊湖畔进行开发，开始了大规模开发的历程，历经数年的发展，这里已经形成了一个新的大型居住社区。 银河湾、水岸枫林、华工镜湖园、水天居等 为数 众多 的 楼盘。 如银河湾营造成洋溢着地中海异域风情的新人文生活社区，水岸枫林打造的 “览湖入怀， 枕湖入梦 ”意境 … 该区域各楼盘不惜工本 ,在品质上力求精益求精。 如银河湾耗资 22 万，从加拿大引进景观树中的佼佼者 “佛肚树 ”，提高园林的品质。 万豪 .水岸枫林在高层中采用知名品牌电梯上海三菱电梯 ,在厅、卧室、厨房门窗装配广州风铝牌的高档彩铝 …… 这里的楼盘无论在建筑品质还是园林规划上都不逊色于市区楼盘 ,其升值潜力和高性价比是不言而比喻的。 随着外部交通和配套瓶颈的解除，这种优势将更加明显。 目前该区域楼市的产品也在不断的推陈出行，如银河湾推出第 二 期 、水岸枫林 藏龙新城，宜家汤臣等项目，而本项目所在的大桥新区有着相同的环 境和区位优势，因此也应该充分利用丰富的景观资源、人文环境、产业环境、区位优势和即将形成的交通优势。 打造高品质的环抱节能楼盘和高尚、休闲社区。 三 、 周边典型项目开发历程： 银河湾发展历程： 2020 年藏龙岛科技园正式设立后，武汉 武汉鑫 万国房地产发展公司 成为改园区第一批招商引资的对象。 投资开发银河湾。 聘请 美国 WY 国际设计顾问公司以 “ 人文家居 ” 为建筑理念，力求 塑造出现代热带滨海休闲文化 气息。 主力户型为二房二厅和三房二厅。 银河湾整个社区占地 359 亩，建面达 26 万平米 拥有 3000 平米湖景会所 ， 108 米异域风情步 行街。 银河湾以浓郁地中海与现代风格交融地花园洋房、别墅、和 TOWNHOUSE 为主、园林设计结合中国园林 特点。 银河湾一期于 2020 年开盘，均价 2100 元 /平方米。 2020 年 4 月入住，现已全部售完。 一期的开发时间处于武汉房地产市场整体回暖的时期 .，其相对先进的设计理念令当时该区域以经济适用房和早期商品房为主流的楼市为之耳目一新，受到较大关注，销售业绩也不错。 但由于当初该区域最大的交通，以及配套问题整体表现一般。 2020 年 6月开通小区到中心的班车后，才真正走向成熟。 随着园区和大学城的发展。 其销售也一路走高。 2020 年 9 月，银河湾二期开始开工，位于第一期住宅的东面 ，延续一期规划设计风格。 主力户型为二房二厅， 面积约 平方米、三房二厅，面积约 平方米、 还有 八角型房面积约 平方米，等多种户型。 二期于 2020 年 5 月 10 日开盘，目前销售均价 4400 元 /平方米。 目前属于尾盘。 美加 .湖滨城发展历程；该楼盘由 斯米克美加集团美加置业（武汉）有限公司 开发。 2020 年 4 月 美加湖滨新城一期正式破土动工。 项目规划面积 1800 亩，分期滚动开发， 其中 一期占地 110 亩， 建筑面 积 万 平方米。 一期由叠加别墅、多层花园洋房组成，多层花园洋房又分为一房一厅，两房两厅，三房两厅，四房两厅共九种户型，面积从 54 ㎡至 142 ㎡不等。 每户房型方正，南北通透。 采用 宽阳台、低飘窗的设计。 一期于 2020 年 9 月交付使用。 此外， 该项目 参照北美白领高尚社区规划思想，引进武汉外国语学校，共同建设武汉外国语学校美加分校，旨在营造社区人文气息，为业主子女提供更好的教育资源。 由于该项目开发于武汉市房地产市场最火爆的 2020 年。 再加上随着庙山开发区配套设施的不断完善。 江夏大道的建成及 90 166 等公交线路逐步设 立。 交通优势较为明显。 因此在该项目于 2020 年 12 月开盘时取得了 当日销售 90%的销售业绩。 一期均价 2400 元 /平方米。 挟一期的销售业绩，加紧了二期的开发，并于 2020 年 9 月 30 开盘。 目前在售均价为洋房 4200 元 /平方米，别墅 4100 元 /平方米，属尾盘。 宜家 .汤臣发展历程：该项目由 新雅集团武汉弘福置业有限公司 开发。 该项目 位于庙山开发区阳光大道。 宜家 汤臣占地面积为 800 亩，总建筑面积 30 万平方米 ， 整个项目分四期开发，目前一期、二期建设完毕。 项目 一 期 为 英伦 风格 别墅，建筑形式分单体和连排两种。 各套面积在 200 平方米以上，户型多样，按套销售，价格在 60 万到 200多万之间。 于 2020 年上市。 二 期 为 英伦 风格花园洋房。 位于整个项目的东南角，总建筑面积 101,400 平米，由 24 栋情景 TOWNHOUSE、湖景洋房组成， 主力户型为二房二厅，三房二厅和四房二厅。 另外拥有 超过 40%高绿化率、 100 米休闲步行街、 200 米商业风情街 ， 与一 期别墅项目的资源共享。 社区日益成熟。 于 2020 年 1 月开盘，目前在售。 均价 4100 元 /平方米，销售进度 65%。 三期为 “ 庄园 1。