房地产市场研究报告20xx年南京旅游地产别墅市场报告

房地产市场研究报告20xx年南京旅游地产别墅市场报告内容摘要：

%；盈亏相抵后实现利润 ，增长 %。 产品结构调整和技术革新加快，初步统计， 2020年，规模以上工业综合能源消费量较同口径工业总产值增幅低了 ；万元工业总产值能耗为，比上年减少 ，节能率为 %。 c、 2020年南京市 全市固定资产投资稳步增长， 房地产开发投资增幅显著 111月份，我市全社会固定资产投资 ，同比增长 %。 其中：工业投资完成 ，同比增长 %；房地产开发投资 ，同比增长 %。 自 2月份以来全社会、工业、房地产投资累计 增幅走势图如下： 全社会、工业、房地产开发投资增幅比较 05101520253035402月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月全社会投资增幅% 工业投资增幅% 房地产开发投资增幅% 如图所示：全社会固定资产投资今年以来总体基本保持稳步增长态势。 工业投资呈现高开 —— 回落 —— 上升的全年运行走势。 房 地产开发投资则呈现低开 —— 高走逐月攀升态势， 19月增速达最高 %，自 10月起增速有所减缓，总体增长对全市服务业投资拉动作用明显。 d、 2020年南京消费品市场特点 消费增长提速明显： 2020年全市完成社会消费品零售总额 ，比上年增长 %，增幅在上年的高平台上再度提升 个百分点，达到近年来的最好水平。 消费与 投资的增速差进一步扩大，消费增幅快于投资 ，比上年扩大了 ，消费对全市经济的拉动效应有增强的趋势。 2） 南京的区域中心城市定位 南京在全国的地位： 南京是华东城市经济区上海中心城市以外的副中心城市，是国家重要的区域性中心城市，是长江三角洲城镇密集区的次中心城市。 南京在长三角中的地位： 在长三角中，上海是龙头城市，也是大陆最有希望成为国际城市的所在，南京可以成为上海迈向世界性城市的重要协作伙伴。 南京在江苏省的地位： 南京是江苏的省会，在江苏省区域城镇体系规划中，南京都市圈被列为省重点建 设的三大都市圈之首。 南京市总体规划： 总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。 为充分发挥南京作为区域中心城市职能，南京规划提出完善主城中心体系之外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局。 在江北新市区培育一个次中心，以利于南京的中心城市职能向安徽、苏北地区辐射。 市域空间规划： 规划形成“主城 — 一新市区 — 一新城 — 一重点城镇 — 一一般城镇”五级大中小级搭配合理的市域城镇等级结构。 远景空间布局： 都市发展区是南京实现城镇跨越发展、生 产力布局调整、空间布局优化的主要空间。 都市发展区的城镇空间布局结构为“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”。 都市发展区规划： 南京规划提出新市区概念，并确定为未来城镇发展的重点。 新市区是接受主城功能扩散和新增城市功能的现行区，与其他新城相比，规划新市区城市规模更大，城市功能更综合，配合次区域中心的设立可以形成一定规模的区域综合服务中心，因而更容易协助疏解部分主城的职能。 规划东山、仙西、浦口 —— 珠江三个新市区，分别成为城镇空间扩展向南、向东、跨江发展的三个增长极。 将浦 口和珠江合并为江北新市区，主要为了促进江北发展。 从规划中我们总结南京的城市地位是：长江中下游大都市圈中心 南京正在从江苏省的政治、经济、文化中心逐步转化为经济高速发展的长江三角洲大都市圈的区域中心。 以长江为城市发展主轴，连接苏北、皖南、浙北，与沿江开发带、沪宁都会发展连绵区相协调，形成南京都市圈。 南京在 2020 年前后将达到世界中等发达国家同类城市水平，成为我国高度现代化的重要科技、教育基地和高新技术产业基地，重要的外贸口岸和长江中下游地区重要的金融、贸易、信息中心。 南京的城市格局是：中心区一城三区新 格局，城市范围迅速扩张 城市地位的提升必然导致原有城市格局的迅速外延，而城市化进程步伐加快会对住房需求产生较大的刺激作用，是房地产市场持续、快速发展的重要促进力量，因此从城市发展的空间与格局看，南京房地产的发展具备强有力的支撑。 3)、 南京发展战略定位 立足江北地区自身的特色优势和发展现状，呼应主城、辐射周边，着力打造现代化江北新市区，把江北地区建设成为全市重化工产业集聚区、高新技术产业先导区、现代物流业特色区、都市型农业示范区和城市绿化生态保护区。 现代化江北新市区 江北新市区应紧紧抓住跨江发展的机遇 ，加快推进城市化和城市现代化，加强基础设施建设，完善内外交通格局，进一步提升综合服务功能。 突出生态环境建设，全面展现功能完善、交通便捷、生活舒适、环境优美的新市区形象。 重化工产业聚集区 江北地区应以化工园为载体，坚持产业发展规模化、资源理由高效化、环境建设生态化、配套服务一体化的发展思路，全力建成国内一流的重化工产业基地、国家循环经济示范区、华东地区重要的化工商品物流中心和国内有影响力的化工研发基地。 高新技术产业先导区 南京高新技术产业开发区是我市最早的国家级开发区，也是我市唯一的国家高新区。 要以建 设“南京科技新城”为目标，不断加强自主创新，拉长产业链条，做大产业规模，把江北地区建设成为全市高新技术产业发展的主要基地、全省最具创新活力的科技创新体系的区域中心。 现代物流业特色区 江北地区是秉启东西联结南北的重要 枢 纽。 区内交通条件十分便捷，公路、水运、铁路、输体系管道等运较为完善，已建成一批建材、汽车和农副产品等大型批发市场，化工物流中心、宝润家具建材物流中心等即将投入使用，为江北地区建 设现代物流中心奠定了良好基础。 都市型农业示范区 江北地区具有丰富的土地资源和特色鲜明的农业，应集中力量发展高效农 业、旅游农业、设施农业、安全农业和品牌农业，把江北建设成为全市乃至全省的都市型农业示范区。 城市绿化生态保护区 充分发挥江北地区山、水、泉、林为一体的环境特色和生态优势，加快推进“生态江北：、”“绿色江北”建设，把江北地区建设成为全省乃至全国著名的城市绿化生态保护区。 在全市“一城三区”的总体规划中，江北地区作为三个新市区之一，承担主城部分功能扩散，是我市向苏北、南京都市圈乃至中西部地区聚集和辐射的重要战略区域。 经济发展目标 地区生产总值占全市的比重提高 8 个百分点，达到 30%以上。 全社会固定资产投资占 全市的比重提高 10 个百分点，达到 30%以上，其中工业投入占全市比重提高 15 个百分点，达到 48%。 实现工业总产值 4000 亿元，占全市的 40%，与 2020 年相比提高 12 个百分点年。 服务业增加值达到 268 亿元，年均增加 20%以上。 城市建设及交通规划 现代化江北新市区的总体框架基本形成，初步建成生态环境优良的城市核心区、六合新城、重点小城镇和一批新型农村居民点，城市化水平达到 70%。 交通方面，地铁 2 号线将会过江直达浦口，预计 2020 年建成通车。 3 号线起于规划中的南京南站，沿宁溧路北上，经长乐路、健康路后再 沿太平南路、太平北路一直往北，经市政府到新庄再折向西北，从南京长江大桥下游过江，最终到林场路。 江北轻轨也称为 9 号线，它将沿大桥北路从北向南到中心路后，沿中心路向东延伸，至柳州路后在折向南，连接浦口区其它地区，布置站点两个，一个与泰冯路上的地铁 3 号线站点结合，另一个布置在柳州路北延与大桥北路相交处东侧。 公路交通方面，形成“四线”高速公路系统，跨江通道拟建成 3 个，快速路已具备通行条件。 社会事业建设 教育基本实现教育现代化，各项教育事业发展指标均达到江苏省区域教育现代化指标要求。 江南主城 5 所以上重点中小学校到江北地区设立分校，江北地区教师素质和办学水平明显提高。 区级文化馆、图书馆设施面积和公共服务达到国家一级馆的标准，镇（街）文化站设施面积不低于 1000 平方米，每个行政村建有文化活动室。 完成江北地区 1700 名医技人员的培训，引进或培养 50 名副高职称以上的医务人员。 浦口、六合区级医院基本现代化建设与改造基本完成，江北地区医疗卫生服务条件显著改善。 生态环境和人民生活 环境污染和生态破坏得到有效遏止，集中式饮用水源地、重要生态功能区得到全面保护，污水处理厂等环保设施基本配套，农村生态环境明显改善。 城镇居民人均可 支配收入达到 24000 元以上，农民人均纯收入达到 10000 元以上。 社会保障体系进一步完善，城镇和农村社会保障水平、最低生活保障标准新型农村合作医疗基本接近或达到江南水平。 4）南京战略地位： 南京是长三角地区互动发展、协调发展的重要枢纽 在长三角城市群中，南京是唯一座跨江城市，也是江苏“沿江开发”地理上的起点，因此，南京在产业布局和发展规划上实现江南江北的协调，实际上为长三角区域协调发展提供了一种引导和示范。 同时，南京作为长三角副中心城市，具有人才、科教、金融等多方面的优势，对促进长三角北翼地区发展有重 要意义，南京应发挥自己的经济辐射功能，加强金融方面的衔接，加强和长三角北翼城市在人才、科教等资源方面的互补合作，使南京成为实现长三角区域互动发展、协调发展的重要枢纽。 南京总体房地产发展概况 1）、南京房地产市场发展阶段 从九十年代初南京的第一批商品房诞生开始，南京房地产业伴随着宏观经济和南京楼市的起伏，按照房地产的发展周期经历了出生、成长、调控、快速发展阶段，随着市场的发展，正逐步进入调整期。 第一阶段：获得住房的途径的转变，商品房逐步登上舞台 从九十年代初期基本还是福利分房为主要的住房形式逐步、陆 续地出现第一批商品房，属于早期的商品房，缺乏统计、完善的规划，对户型、建筑风格、小区内环境设计等各方面还不是很关注。 其居住舒适性等各方面都不能体现。 第二阶段：系统的开发模式、理念的进入带动南京房地产的发展 从 2020年开始，陆续有大型房地产开发公司进驻南京，在设计、管理、销售等各个方面都引进了新的元素，带动了南京房地产业的发展，使房地产业一度成为最热门行业，同时也使南京的房价提高到一个新的水平，并且保持逐年稳步增长的态势，户型设计方面逐步朝大户型占主导地位的趋势发展。 第三阶段：宏观调整政策初显威力 从 2020年下半年到 2020年下半年一度炙热的南京房地产行业遭受了史无前例的寒流，在国家宏观调控的政策影响下，大部分购房者持币观望，使得南京楼市的成交量急剧下落，部分开发商不得不采用打折、促销等手段，但总体价格没有出现太大的滑落。 大多数消费者的心理预期未能实现。 第四阶段：宏观调控政策效力不明显，引发新一轮的房地产热 在历时一年的调控萧条期中，消费者预期的房价下跌没有出现情况下，刚性需求不断增大， 2020年年中楼市逐步复苏，南京房地 产开发力度不断加大，并且在 2020年出现了南京楼市快速发展的状况，部分区域的房价 基本实现了在上个阶段的基础上翻番的目标。 第五阶段：新一轮调控的到来使观望氛围变浓 2020年年底在经历了前一段快速发展后，在广州、深圳、上海等大型城市宣称房地产行业 “ 拐点 ” 的到来的情况下，南京楼市也逐步从只要是房子就能卖掉的疯狂状态中平复下来。 一方面购房者对新一轮的宏观调控政策抱有很大的希望，尤其是在一些大型城市中出现的降价的情况下；另一方面，前期消化了大量的存量房，需求量在前一阶段得到很大释放，新开发项目面对目前的市场还不明朗的状况下也采取了先观望的态度，新项目上市量较小，从而导致了近一段时间内南京市商 品房成交量相对往年同期偏少的情况。 2)、 2020年南京市房地产市场运行情况 (数据来源：南京市房产局） a、房 地产投资情况 根据统计部门数据， 111 月，全市全社会固定资产投资完成 亿元；实现房地产开发投资 亿元。 我市商品住宅施工面积 万平米；新开工面积 万平米；竣工面积 万平米。 b、商品房供销情况 12 月份，全市商品房上市 万平米，其中，商品住宅上市 万平米。 同期，实现商品房合同销售 万平米。 其中商品住宅销售 7964 套，面积 万平米。 112 月，全市商品房累计上市 万平米（不含经济适用住房），其中商品住宅上市 万平米。 同期，实现商品房合同销售 万平米；其中，商品住宅销售 94600 套，面积 万平米。 112 月，新三区（浦口、江宁和六合）商品住宅上市量、销售量分别为 万平米、 万平米，分别占全市份额为 %、 %。 112 月， 90 平米以下商品住宅（含经济适用住房）上市量、销售量分别为 、 ，所占全市商品住宅上市、销售份额 分别为 %、 %。 112 月，全市经济适用房共建成 187 万平米，其中江南八区建成 151 万平米，三区建成 36 万平米。 c、土地市场情况 112月，土地成交 138块，总出让面积 ，同比分别增长 %、 %。 其中溢价超过 50%的共 50块、 ，占总出让面积的 %。 3） 20202020年南京市住宅市场运行分析 a、南京市住宅市场运行特点： 近年南京房地产市场基本保持平稳上升的发展趋势。 2020 年在一系列的新政调控下，购房者观望气氛较浓，销售市场 曾出现短暂的艰难时期，尤其是对新城河西和仙西板块影响较大，但对于房价相对较低的江北和江宁板块而言，影响甚小。 2020 年全市商品住宅重现供销两旺的态势，虽然调控政策继续出台，但是对市场信心层面影响不大。 2020 年 2 月以来，全市上市量保持平稳上升走势。