房地产市场研究报告20xx年上半年涿州别墅住宅市场调研与分析

房地产市场研究报告20xx年上半年涿州别墅住宅市场调研与分析内容摘要：

本身具有固定的客户来源，纯独栋别墅项目和高尔夫项目两种稀缺性的产品结合在一起的时候这个项目的优势就完全的显示出来了，在加上项目一期和二期将产品的面积控制在以经济型和实用型为主，价格上 250 万以下的别墅占大多数，这也符合 2020 年别墅市场整体的发展趋势。 丹佛尔湾滨水别墅一共开发 355 套独栋别墅， 2020 年 9 月推出 100 套别墅在 12 月份停止销售， 2020 年 4 月每个月都推出一套别墅组团，数量在 20 套之间，每次推出的套数会根据上 个月的销售状况而定。 4— 6 月共推出 50 套之内，现在已经售净， 7 月 26 日继续推出 10 套别墅，小户型四套，中等户型居多大户型较少。 涵盖 5 种户型，面积 在 205— 306 平米 ，价格保持不变。 丹佛尔湾滨水别墅是涿州市场上在售独栋别墅单套起价最低的项目， 16018 万 /套起，每套的均价一般在 200 万之内，而且这种价格房源也是项目的主力户型。 竹语堂 竹语堂一期 2020 年 3 月 31 日开盘销售。 竹语堂由 90 套独栋、 74 套双拼别墅、 54 套联排别墅组成。 现在剩下的房源在 10 套之间，独栋别墅目前在售的只有一套。 涿州二手房市场上有大量的竹语堂别墅，独栋的数量多在 20 套以上另外还有竹语堂其他类型的产品，主要是供货商抛出的房源。 另外在竹语堂还留有一部分，这部分房源也是抵押给供货商的，供货商又会将这些房源交给竹语堂委托销售，但首先竹语堂先要把现有的房源售出才能接收供货商提供的抵押房屋，所以竹语堂对外报的房源数字时常改变。 （ 日报数一套， 日报数 5 套之内） 竹语堂的位置在 京石高速涿州出口 ，上京石高速和去涿州市区都比较方便，相对远离涿州市区的别墅项目来看，可以很好的解决生活配套所 带来的问题，在交通上与涿州市区内的别墅项目比较，驱车前往京石高速也是非常的便捷。 竹语堂的位置属于交通和生活配套的中间地段，对这两种资源的占有也是比较的综合。 这也是涿州市场在售别墅中唯一能同时获得交通便利和生活配套的项目。 中式宅院的设计风格也拉开了与其他产品之间的共性。 但是竹语堂容积率并不像他们对外宣称的在 之间，很多客户都认为项目的建筑密度太大使住宅之间的距离太近，绿化环境和园林小品设计都没有达到原先宣传的那样，绿化基本都是各家住宅的私人花园，道路两边的公共空间的绿化带太少，无法遮挡来自房屋周边的视线 打扰，这让居住舒适感有所下降，项目离近公路噪音给周边的房屋带来的干扰非常的大。 三、本项目未来客户整体分析 客户群体性及分布区域分析 从涿州市今年来房地产发展规模以及涿州市经济发展方向可以看出，依靠北京优势来带动涿州房地产市场和加快城市经济发展已经成为涿州市未来发展方向的一个重点。 涿州市房地产市场主要以北京客户为最大消费群体，北京客户也促进了涿州房地产行业的快速发展。 北京群体对涿州房地产的关注也在逐渐提升，现今涿州商品住宅有中有很大一部分被北京群体所消化掉，特别是近年来别墅类产品所针对北京客户的目的性更 明显，从 2020 年在售的项目推广策略来看全部都选择了北京市场，推广的途径也是选择了北京影响力度较大的地产媒体，如长期在焦点和搜房这两大地产网站做长时间的宣传，参加在北京举行的房地产产品交易会和房地产论坛，并对本身的项目做积极的宣传。 在这种形式之下更多的北京客户将眼光投向了涿州这个新型的居住区域。 首先在涿州购房消费的人群主要分为三个部分： 北京客户，在北京长期生活、工作，最重要的是他们的经济收入来自北京这个区域，在北京赚钱后来涿州购房，这个群体当中包括了拥有北京户籍的原北京人以及来自外地在北京工作生活的其 他地区的人群。 涿州客户， 涿州人并且在涿州长期生活、工作，经济收入主要来自涿州区域。 涿州人在北京长期生活、工作，经济收入来自于北京，然后在涿州置业购房的群体。 涿州周边群体，这些人主要分布在涿州周边的地区，包括高碑店、保定和石家庄。 他们长期生活、工作在自己所在的地区，在当地有一定的收入来源，然后选择在涿州购房。 从在售项目和二手房市场反馈的信息发现，来自北京群体一直是别墅项目的主要消费者。 这些北京客户主要分布在北京海淀区、丰台区、朝阳区和石景山区。 这些购买别墅的客户年龄都在 30— 50 岁之 间，有较高的经济实力，多以家庭为单位，以私营老板和企业高管居多，用于第一居所使用的主要是涿州当地购房群体以及一些有自己公司可以独立自由支配时间的高端人群，作为第二居所和将来用于养老来使用的比例还是很多，投资性的购买并不是单独的，多少还是有一定居住要求，只是暂时作为稀有资源来存储， 这样的情况在中国 现阶段 的发展过程中将持续相当长的时间。 在涿州够买别墅项目的客户都是多次置业，二次置业的比例较多， 提高第二套房首付及贷款利率政策的出台 使三次以上置业再以银行贷款购房形式可能性非常小，二次以上置业的客户基本上都是全款购 买。 今后的别墅市场肯定会成为中国中产阶级的主力市场，随着中国经济的增长，高端人群和低端人群的比例将逐步扩大，支撑经济的中坚力量将决定了中产阶级的重要性，这个群体对原有的生活状态已经发生的根本性的改变，他们不再满足城市中的居住环境，寻求舒适、宜居、静逸的居所将是未来中产阶级的生活目标，这也是今后居住理念的整体发展趋势。 四、本项目产品未来发展方向预测 建筑风格 北京的别墅经过长时间的发展与演变经历了很多阶段的变迁与改变，最初的别墅建造形式可以称作为想象阶段或无特点阶段。 开发商 靠想象力盖房子，设计师靠想象力 画房子，购买者也靠想象力买房子。 对别墅的风格、渊源、室内空间、庭院空间、可能的生活场景均处于探索和积累阶段。 随后到来的便是复制阶段。 这个阶段最大的特征是 “ 全盘西化 ” 和 “ 全盘空运 ” ，从社区规划、建筑设计、庭院景观、材料、团队，甚至是样板间的装修装饰，全部承袭至欧美等国家 ， 代表项目是橘郡。 中式回归阶段。 这个阶段是最近几年内在北京比较流行的一种风格的别墅。 这个阶段的显著特点是开发商和购房者开始关注本土建筑的回归之途，希望既能体现西方别墅生活的优越性，又能在建筑中体现本土特点。 比如集西式别墅的内部空间、中式庭院布 局、典型的中式建筑符号为一体的观唐 ， 以四合院布局、北京灰为特色的易郡等等。 简洁、纯净、内敛、谦虚的现代主义建筑形式， 将会逐步形成一种新型的别墅风格趋势，他 尝试以空间而非任何物质形态来实现对东方精神解读的阶段。 比如位于西山的庐师山庄，用一种现代主义的、原创的、更富个性的、充满可能性的、变化丰富的建筑语言在空间和形态上进行很多突破性的探索。 这些现代主义原创别墅，都在努力尝试以国际化的建筑语言，实现对本土的、东方精神的探求。 在这段时间这种风格显示的并不明显 ， 还处在一种逐步被接受和认可的时期， 但总的走向是清晰的 ，那就是：从抄袭到原创，代表着别墅的发展方向。 别墅的核心价值，就在于高度风格化、个性化的设计，而这些，是任何借鉴和模仿不能带来的， 别墅在国内发展到现阶段所要体现的是一种个体的创新。 在 具有中国特色 韵味同时包含 现代建筑文化 的别墅形式会逐步在市场上成为一种新的方向。 在 2020 年伟业顾问根据涿州市场情况，对来自北京人群和涿州当地人所做的调查中发现， 客户群对各种建筑风格没有明显偏好，欧式风格、现代风格略高于中式风格。 而焦点别墅网设计了一项专门针对 2020 北京别墅置业需求调查 （不断更新中）发现在最喜欢的别墅风格一栏 中 66%的被调查者选择的现代风格，北美风格为 14%，欧洲传统风格为 11%，四合院为 5%，中式风格 4%，其他 1%。 由此看来纯中式风格的建筑并暂不被中国客户所认可，而现代简约型建筑却是现在和今后几年当中发展的方 向标。 焦点网 2020 北京别墅消费调查 您喜欢哪种风格的别墅 北美风格 14% 欧洲传统风格为 11% 现代风格 66% 中式风格 4% 中国传统四合院 5% 其他 0% 产品类型及面积 近年很多别墅项目建造了很多 专为 中产阶级 消费者服务的 别墅产品，面积在 200— 400 平方米之间，主力户型控制在 300 平方米左右。 这种产品 有着一定得 市场空间，应该受到中国中产阶层的欢迎。 这 种别墅 最适合中国家庭人口的居住面积 ， 以前的别墅都是面积过大，过于豪华，过于追求内部装修，除了土地有限，价位太高之外，其实也是对居住本能的忽视，对个性化的忽视。 目前别墅产品正在走向个性化与多元化，别墅作为住宅更新换代的最高级别，更应该重视这一点。 2020 年伟业顾问根据涿州市场情况，对来自北京人群和涿州当地人所做的调查中发现，理想中别墅面 大概在 240280 平米左右为好，这个比列 占大多数。 而产品类型方面，独栋别墅更受欢迎， 并且在四合院方面有一部人比较认可，说明四合院式住宅可以做，但数量做好控制。 由于四合院包含一定的地域文化，在涿州进行建设销售，存在一定变数。 焦点别墅网 2020 北京别墅置业需求调查 ，理想中的别墅面积 250400 平米的面积占到 64%， 400 平米以上为 21%， 200 平米以内为 14%。 对产品类型的调查显示，喜爱小独栋的类型的产品到达 55%，豪华型超大别墅而居第二达到 19%，联排和叠拼并列为 10%，双拼 5%。 焦点网 2020 北京别墅消费调查 您理想中别墅的面积（平方米） 是： 喜爱的别墅类型是： 200 平方米以内 14% 250400 平方米 64% 400 平方米以上 21% 而北京近日发布的建设用标准， 将别墅的最低容积率限定在 ， 从而也就决定了 今 后 2020 年的别墅 “ 供应量 ” 将受到国家政策的直接影响和左右。 就项目的规划预测 ，容积率在 左右的 “ 纯独栋 ” 项目 在北京 已经是 很难在造了 ， 这不得不让开发商改变今后的发展策略， 大多数低密度项目都会集中在 的容积率之间，多以联排 、 叠拼 和双拼 等产品为主线 ， 就产品的设计预测， 即使是别墅项目也会出现联排、双拼、花园洋房、独栋混存的局面。 项目配套 从 2020 年 5 月份 北京 别墅销售金额 和销售率 排行榜上可以看出，榜单前几位的项目，均具有社区环境营造、建筑形态设计、庭院园林布局等方面的综合优势。 首位的是 5 月 17 日开盘顺义别墅区的 龙湾和院，项目传递出中国传统庭院的意境，简约舒适的户内 布局，结合成熟的社区环境，创下了 亿元的销售佳绩 和销售七成的数量。 涿州 2020 年在售的别墅项目丹佛尔滨水别墅是上半年涿州别墅市场销售最好的项目，稀缺的高尔夫球场是项目最大的优势，绿环景观和水系的营造设计上是涿州其他项目无法比拟的。 加上项目在面积户型上设计合理，小、中、大三种面积，每次组团推出的 200350 平米之间的面积占大多数，大面积的户型一般选择 23 套。 但是一个成熟的别墅项目必须要综合所有的配套设施才能在市场当中有竞争力，才能拉开与其他同类型项目的区别。 小独栋 55% 双拼别墅 5% 联排别墅 10% 叠拼 10% 豪华超大别墅 19% 焦点网 2020 北京别墅消费调查 别墅周边应有下面哪些相应配套应包括 您希望购买的别墅周边地理环境：（多选） 高尔夫球场 /练习场 18% 森林公园 31% 星级酒店 9% 特色俱乐部 16% 温泉度假山庄 12% 旅游景点 13% 其他 1% 涿州市场别墅整体状况来看，在售的项 目之间的区别不大，每个项目都有一个自己的优势，但是没有综合性优势，所以导致了一些项目在一根线上竞争的状况。 虽然看到涿州近年来别墅产品的整体是在逐步的改善和改进当中，从在售的别墅项目当中可以发现开发商对景观绿化的营造和产品品质的要求也在提高，每个不同项目之间都有自己独特的优势买点，但是也有很多不够完善的方面。 涿州别墅市场至今还缺少一个配套设施、环境营造、园林设计和产品优质的综合型成熟的别墅项目。 社区周边的城市 功能 、 配套、舒适与亲和力才是影响人们长期居住的因素 ，也是提升产品本身的价值所在。 今后别墅市场 拼软件 服务，包括收房之前的服务和入住后的物业服务，可能成为今后别墅竞争的交锋点。 目前在房地产行业较为波动的情况下 ， 满足客户的自住需求的好产品 ， 是获得消费者青睐的关键所在 ， 另一方面也看到 ， 只有持续从客户角度出发的 产品， 才能在变幻莫测的市场竞争中取得长期的优势。 文化价值 别墅作为最高的居住形式，一定是要通过它来承载自己的文化的。 而中国古代文化的源远流长是世界闻名的。 正因为如此，中国别墅在经历了新兴、模仿之后必然靠公 园 16% 靠山 26% 邻水 37% 邻森林 22% 其他 0% 要进入到反映中国文化的高层次需求上来。 涿州在售的别墅项目当中桃源逸墅和琉璃湖别墅分别在项目最初的 时候做过围绕三国文化发源地和。