成都市御园房地产项目可行性研究报告

成都市御园房地产项目可行性研究报告内容摘要：

未来的走势也会受到多种无法预测的因素的影响而变化，消费者会更加理性的消费。 同时，本项目区域周边在售楼盘较多，市场竞争相当激烈。 另外，政策因素导致投资者将加大投资风险，投资者如 受 政策因素的影响后，会更加谨慎的 选择项目投资。 基本对策建议 根据项目地块特点，合理进行规划布局，力争打造最适合居住的纯居社区 ,吸引大量自住型客户购买。 通过项目“纯居”的产品形态与市中心商住并存的产品形态的差异化定位，成为成都内环线最具居住优势的楼盘。 通过项目合理的开发步骤，实现项目快速滚动开发，减少前期投入资金。 通过项目的个性化设计，打造耳目一新的建筑风格及多元化的建筑功能，力求在成都形成与众不同的纯居建筑亮点。 5． 2 项目核心竞争力分析 本项目的核心竞争力的挖掘，通过对项目地块的价值的分析 ，要努力克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。 本案在产品设计、配套规划、区域环境改造前景、市政交通方面与其他竞争项目相比，占据了“面面俱到，面面优先”的优势，对于普通购房者来说，生活的超级便捷、丰富的生态资源、实用至上的房型这几大优势兼具的项目是他们理想中的选择。 俗话说：合适的产品卖给合适的人。 本案自产品设计伊始就已经有了明确的消费对像定位，因此，当本案在上述几方面都具备的时候 ，消费者唯一关心的就只有价格了。 最适合自己的产品人人都喜欢，但并非人人都消费得起。 所以，本案在定价方面不一定要参照其他项目的价格基础，只要在确定了目标消费群后，本案的价格能在其承受范围内，相信本案的销售压力会远远小于其他竞争项目。 5． 3 目标市场分析 受传统区域“南富西贵”观念的影响，区域特性吸引了众多置业者首选西南方向楼盘。 但成都房地产市场日新月异，各区域都在积极打出独特的居住特色来吸引目标客户。 因此，只有充分把握市场方向，深入了解区域特性及项目自身要素，扬长避短，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 我们将本项目的目标客户，划分为自营者和投资者两大类型： 自营者（自用者）。 这部分客户具备较高的学历和素质，从事行业大都属于技术性行业、公务员、白领阶层等高收入人群，且在行业中拥有一定职务，属于中高层管理人员，他们重视居家的环境和未来发展，希望能够给自己选择一个舒适的居家环境，能够放松在工作中疲惫的身心，同时也将购房当 作 一项投资，希望能够在未来看到收益。 投资者 A、专业收租投资者 这部分客户经济基础较好，一般拥有多套投 资性物业，以“滚雪球”方式积累财富。 他们有强烈的投资意识和精明的投资理念，在投资前，往往比较谨慎，会对周边可比的现有商业行情详细了解。 他们对新购商业物业，首先考虑租金水平，同时也会较多考虑变现能力，做好短期内收益受损时的变现解套。 B、私营企业老板 这类 客户 结构复杂，但其共性心理是“背靠大树好乘凉”。 一般个体私营企业原始积累达到一定程度后 ，在生意上所需的流动资金不大，有较多的余钱。 但他们对其他投资 不 熟悉 ，不愿盲目冒险，所以当翘脚老板是他们的主流想法。 C、国企及大公司高层 这类人早已满足了基本生活水平，对自 己生活所需的物质配套已没有什么可补充了。 但并不意味着他们没有危机感，对未来的许多不可预知的因素，他们一般多会产生一种原始性的防御方式 ： 购买不动产来保值和增值。 同时 他们的投资多具有长期性，并且一次性付款者较多。 D、部分政府官员 该类客户一般不愿张扬，他们的投资资金主要来源于隐性收子孙后来留下一笔传世家业。 他们投资商业，对资金的安全性特别谨慎，看重开发商的实力和运营商的运作能力。 但他们专业知识相对较少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，从众心理比较突出。 在付款上，一次性付款者较多。 E、专业炒家 这部分客户 是专业炒家，熟悉市场和交易环节，懂得如何从口岸、地段、定位、规划和价格来分析商业的潜力，判断较准。 这部分客户有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地产和建筑行业内的专业人士，还会有外地投资者甚至江浙人，最大的来源是荷花池一批老商家，往往以商会的形式成团队运做，具有明显的群体效应和连带效应，并且动用的资金往往很大。 5． 4 目标客户定位 A．他们普遍生于 70 年代。 不再为方向迷茫，不再为生存忧虑，他们的事业正值海阔天空，他们的未来清晰可见，他们有相对稳固的积累，他们在步步为营的上升，他们对现状并不满足，对繁 华名利保持长足的渴望，他们在不断的追逐更高的话语权和更高层面的社会认知度。 B．他们的特点。 他们有小资的情调，有小资没有的财力与实力，他们有中产的姿态，有中产 群体 没有的激情与斗志。 他们热爱城市，城市中有他们奋斗的轨迹和成熟的历程；他们迷恋城市，城市中的流光溢彩与物欲横流是他们生活的乐趣。 他们主动追逐生活的品质感。 C．他们需要一个尊贵的市中心居所，他们需要一个能为 “ 生活加冕 ” 的地方。 5． 5 形象 定位 整体形象： 城市中心 静景 庭 院 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心绝版区域，纯粹品质生活社区。 实现中心居住价值。 项目区域价值的肯定，作为成都城西内环线的稀缺土地资源，本案更可借这样一个极大的优势，提高市场的认可度和接受度。 ■“静景 庭 院” —— 项目是繁华市中心不可多得的“纯居社区”。 是现代欧式、简约、挺拔、时尚、大气的市中心标志性建筑；阔绰两房，奢适三房是市场的主流，市中心至尊家园；绝对皇家园林，培育一域真正的奢华舒适的景观园林。 方方面面，造就 XX 御园区域内的品质生活标榜。 5． 6 功能和业态 定位 主楼： 住宅 地下： 负一层：停车场、设备房 5． 7 价格定位 住宅： 整体均价 8000 元 /㎡（清水房）， 面积 80— 140 ㎡； 地下室： 地下一层车库： 9000 ㎡， 252 个车位，租金 200 元 /月 /个， 售价 100000 元 /个 第六章 项目规划 6． 1 规划条件 规划净用地面积： ㎡； 用地性质： 商住 用地； 容积率：不大于 ； 建筑密度：不大于 %； 建筑高度：不大于 100 米； 绿地率：大于 25%， 6． 2 规划定位的基本思路 总体布局 主体建筑顺应地形，沿街布置，其中 1 号楼由 A、 B、 C、 D 座 4 个单元组合而成， 2 号楼由 A 座及 B 座组合而成。 2 号楼之间间距为 13 米，建筑层数根据退界要求分别为 17F、 17F、 16F、 16F、 20F 和 31F，采用周边布置的方式不仅满足了规划要求，同时使大部分的住宅获得了良好的日照、通风、采光及视野、景观、私密性要求；在 2 号楼南边临街转角处还自然的形成了集中绿地，北边形成了小区的集中绿地（中心花园）。 紧临 2 号楼设有小型 3F 的独立商业服务用房，其中 2F 为店铺， 3F 为物管用房。 平面布局 本工程由 1 号楼及 2 号 楼组成， 1 号楼由 A、 B、 C、 D 座 4 个单元组成，层数分别为 17F、 17F、 16F、 16F； 2 号楼由 A、 B 座及 3F 小商铺组成，层数分别为 20F 和 31F。 住宅单体设计充分体现其特点，都具有合量的空间尺度和功能关系。 建筑特色 建筑物的设计强调几何形和大空间，磅礴的气势奠定了整体秩序。 绿化园林空间细腻的手法和小巧的尺度丰富了设计的层次，并起到了把建筑物结合成为有机整体的作用。 重视第五立面（屋顶）的设计，使之在功能和景观上成为本地的唯一性。 住宅造型设计上通过巧妙安排采光面和遮阳板，使得造型生动细腻，富于时代气息而且融浓浓的人情于其中，实现了花园式家园的居住理想。 在立面造型风格上采用简洁、明快、精细的实用主义风格，在明朗中不失亲切，水平的线条，大面积明净的玻璃窗以及疏密有致的韵律，体现出现代主义的简洁。 精彩园林设计，精心的景观安排，使得每一扇窗户都成为一个景框，就在你的举手投足之间，将风景融入生活。 1） 建筑外观 外墙体，分户墙为 200 厚页岩空心砖，内隔墙为 200 厚加气砼砖，厨房、卫生间为 120 厚页岩实心砖。 水泥 混合砂浆面，表面不作乳胶漆面层 ，用于（卫生间、厨房以外的）的所有内墙面。 釉面砖饰面 ，用于所有卫生间及厨房。 外墙面饰面为外墙涂料。 2）建筑景观 建筑景观的运用往往是通过各种建筑符号来实现，本案充分考虑自然、生态与住宅氛围的有效融合，其目的是在于对本案的再度升级，这是立足于项目的区域特点和市场长期发展需要的，同时也是为了提升项目的商业价值 . 3） 剖面设计 住宅层高 米或 3 米，均为平层设计，建筑室内外高差为 米，建筑总高度最高为 98 米，地下车库层高为 米，顶板上覆土 米。 6． 3 主要技术经济指标 总建筑面积： ㎡；基底面积： ㎡； 容积率： ； 建筑密度： %； 建筑高度： 98M， 地上建筑面积 : 住宅 ㎡ 商业 552 ㎡ 物管 276 ㎡ 地下室：建筑面积 9000 ㎡； 第七章 项目管理 基本原则 按照现代企业管理制度及 经营机制 组建有限责任公司，健全和完善法人 治理机构， 规范公司组织和行为， 确保 公司、股东的合法权益 不受损害。 遵循民主决策，权威管理的原则，实行 董事会领导下的总经理负责制。 公司的股权结构为：自然人占 100%，如融资需要，在适当的时候可进行股权转让进行融资。 第八章 项目实施计划 2020 年 9 月 2020 年 3 月：设计、报建； 2020 年 4 月 2020 年 7 月：基础及地下部分建设，取得政府令； 2020 年 8 月 2020 年 5 月： 08 年 9 月开始预售， 09 年 5 月主体封项； 2020 年 6 月 2020 年 1 月：内外装、整改以及 竣工验收； 2020 年 2 月： 交房。 第九章 财务分析与评价 9． 1 分析的原则和依据 遵循重要性、谨慎性原则； 建设部《房地产开发项目经济评价方法》； 项目规划及实施计划； 9． 2 基 础数据说明 项目主要。