建设项目经济性分析与评价课程设计

建设项目经济性分析与评价课程设计内容摘要：

购限贷令的实施，打乱了部分家庭的购房计划，在购房心态和选择上有所变化， “ 先小后大 ” 的递进式居住法则正面临挑战， “ 一步到位 ” 的置业形态则备受关注。 越来越多的置业者 购房时选择一步到位，这部分人相对而言有较强的购买力，二是担心经济能力提升后被限制在限购限贷门外，以后想改善住房条件怕得不到满足。 当然， 但是绝大多数置业者 接受传统的 “ 先小后大 ” 的购房方式，根据自己的经济实力量力而为。 随着调控政策更加细化和深入，一步到位的购房计划是否可行，需因人而异，在不影响生活质量的前提下选择最适合最划 算的购房方式。 政策因素 影响市民购房计划的主要政策因素是二套房首付提高及限购令，那些有改善住房或投资需求的二次置业者受到了较大的影响，第二套房贷款提高首付，无形中提高了消费者的购买成本，限购令也将一部分有置业需求的对象拒之门外。 这些政策抑制购买需求 的同时，使得房地产的投资和开发力度也得到了较好的限制，抑制了房地产价格上涨，有效地防止泡沫经济的滋生。 3 规划设计方案的选择 项目目标市场的选择 通过市场调研，目标客户群锁定在： 8 ① 一类客户：企事业单位职工 本项目周边的大型企业较多，企 业包括中建五局一公司、输变电职工等等。 ② 二类客户：周边学校老师 天心区学校众多，从小学到大学皆而有之，诸如：长沙行政学院、湖南外国语职业学院、湖南科技职业学院、长沙民政艺术学院、中南林业科技大学等等。 ③ 三类客户：天心区公务员 天心区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，周围有着较多的政府机构单位，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，为了考虑优质物业，满足他们改善居住环境的基本要求，而 xxxx 的出现完全改变了这种尴尬的局面。 ④ 四类客户：长沙本地、外来成功人士 近年来，由于长沙作为全国首个两型社会城 市群的试点中心城市，外来投资越来越多，经济快速的增长，很多长沙人本地人士及外来务工人员的实力剧增。 长沙本地人有恋湘情节，会想要永久性的呆在长沙，外来人员也会由于长沙的飞速发展而留在长沙， 一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。 ⑤ 五类客户：各下辖县区、乡镇成功人士 “居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对 xxxx 的销售也将起到很大的促进作用。 1— 3 层为大型百货商场，可供小区内人员，及周围其他人员消费 的场所。 项目产品的定位 在总体上，多层、小高层住宅定位于中 档、中偏高档和高档 3种 ，以适合供应项目供需圈内目标顾客群的有效需求。 建筑类型以多层及小高层住宅为主 ,户型主要为三室两厅、四室两厅，面积在 105— 135 平方米 ,小区内设有活动娱乐场地、小型公园、物业管理用房 .商场设置为三层，每层的商场面积在 3380 平方米。 建筑风格为现代 ,主要适用于白领阶层 ,时尚前卫 ,充满朝气 ,结合现代都市生活的时尚便利与郊区生活。 4 房地产开发销售进度安排 建设周期 根据同类项目实际建设周期和本项目实际 工期需要，以及对项目建设、销售周期的预测，项目建设期 3 年。 自 2020 年 1 月 正式开工建设开始，至 2020 年 12月止。 项目的工程建设和市场销售重叠进行。 项目施工进度安排 由于项目的建设期和销售期会重叠进行，项目建设需要配合楼盘销售工作，宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。 项目一期建设可分为十个阶段： A、获取土地使用权、前期论证和立项审批阶段； B、规划设计、报建和施工准备阶段； C、基础工程施工阶段； D、主体土建工程阶段； E、设备安装工程阶段； F、外装饰工程阶段； G、室内安装和装修阶段； H、室外 工程和收尾阶段； I、楼盘开盘预售阶段； J、销售阶段。 项目二期的部分工作可以在第一期建设阶段完成。 9 考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。 并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。 销售进度安排 本项目预计 2020 年 12 月末开盘： 住宅楼销售价格： 7500 元 /M2；商业楼销售价格： 15000 元 /M2。  开盘后一年内，即至 2020 年 12月末，完成总销售任务的 30%，约 72套住宅，销售金额约 万元；  开盘后二年内，即至 2020 年 12 月末，完成总销售任务的 60%，约 144套住宅，销售金额约 亿元；  开盘后三年内，即至 2020 年 12月末，完成总销售任务的 100%，约 240套住宅，销售金额约 亿元；  商铺在 2020 年 6月出售，至 2020 年 6月全部售完。 每半年售 50%。  商铺销售金额约 亿元。 5 项目投资估算 本项目净用地面积 平方米，项目的规划指标要求： 容积率≤ 5；绿地率≥ 35%。 营业税税率 5%，城市建设维护税按营业税的 7%计算，教育费附加按营业税的 3%计算，基准 收益率为 12%。 土地费用 根据 [2020]网挂 022号 ，挂牌地块的总面积为 平方米，有效面积为6767 平方米， 总建筑面积为 平方米。 红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、供气，红线范围内已完成房屋拆除和人员安置补偿。 土地实际所发生的费用为 2145 万元，包括得到土地使用权的各种费用。 前期工程费 包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水土地质勘测及“三通一平”等土地开发工程费用支出。 经综合估算前期工程费用，按每平方米建筑面积约300 元／ m178。 ,所以总金额是 34000*300=1020 万元。 房屋开发费 所开发的项目均为普通装修，框剪商住楼每平米造价 1800 元，房屋开发费为 34000*1800=6120（万元） 10 基础设施建设费 按建安成本 15%估算， 1020*15%=153（万元） 公共配套设施费 按建安成本 3%估算， 1020*3%=（万元） 不可预见费 按建安成本 3%估算， 1020*3%=（万元） 管理费 管理费用是值房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理发生各项费用，按 5%计算。 （ 1020+6120+153+） *5%=（万元） 销售费用 按销售收入的 5%计算，则销售费用为（ 18375+14250） *5%= 万元。 财务费用 5000*6%*3=900（万元） 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的 %估算。 其 他费用为（ 2145+1020+6120） *%=（万元） 税金及政府收费 营业税：（ 18375+ )*5%=(万元） 教育附加费： *3%=（万元） 城乡维建费： *7%=（万元） 所得税： （ 18375+ 11 ） *25%=（万元） 税金共计： +++=（万元） 项目总成本费用 6 现金流量表、损益表 序号 项目 费用（万元） 1 土地费用 2145 2 前期工程费用 1020 3 基础设施建设费用 153 4 房屋开发费用 6120 5 公共配套设施 6 管理费用 7 销售费用 8 财务费用 900 9 不可预见费用 10 其他费用 11 税金及政府收费 总计 成本费用 序号 项目 2020 2020 2020 2020 合计 1 现金流入 0 14475 32625 销售收入 0 14475 32625 2 现金流出 3165 借款利息 300 300 300 0 900 销售税金及附加 0 所得税 0 3 净现金流量 3465 12 现金流量表 单位：万元 7 相关经济指标分析，判断项目的可行性 净现值      nttt iCOCINP V0 1 各项投资都在各年年初，投资基准收益率 i=12%， NPV=3465+*（ P/F,12%,1)+*(P/F,12%,2)+*（ P/F,12%,3)=（万元） 0,所以本项目是可行的。 内部收益率 4 累计净现金流量 3465 损益表 单位：万元 序号 项目名称 计算依据 建设经营期 合计 1 2 3 4 1 销售流入 0 14475 32625 2 总成本费用 3465 3 税金附加 0 4 利润总额 123 3465 5 所得税 4*25% 3 5 6 税后利润 45 3465 7 7 盈余公积金 6*10% 7 8 可分配利润 67 3465 5 23 8 13      nttt IR RCOCI0 01 按照线性插值法计算，令 i1=12%,i2=15%， IRR= i1+( NPV1/( NPV1+ NPV2))( i1+ i2) = ，故该项目在经济效果项目上是可以接受的。 项目经济效果分析 (1)静态投资收益率 (e) 静态投资收益率 (e)是投资后获得的年净收入与项 目投资额的比值 ,用公式： e=m/k(其中 m是年净收入、 k 是项目总投资额 )。 e=m/k＝ (2)投资回收期 (t) 静态投资回收期 (t)是指项目初始投资起到用项目的净收益偿还全部投资所需时间，以年表示： t=k/R(K 项目总投资 R每年净收益） T=(32625/4)= (3)动态投资回收期计算： 因为每年的净收益不。