市政中心建设项目可行性研究报告

市政中心建设项目可行性研究报告内容摘要：

部门决策。 项目概况 项目建设的背景及必要性 ***位于西部大开发的三大重点省级城市成都和西安之间，是重要的商贸和物资走廊。 同时处于成都、重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。 作为四川东部最大的地级市，达州以其强大的资源优势和交通优势，成为连接三省一市的中转站，川东地区可非议 的中心。 ************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 10 达州是投资开发的沃土，具有雄奇秀美的山川风光，灿烂辉煌的巴山文化；也具有富饶密集的自然资源，成熟齐全的产业体系；具有四通八达的便捷交通，得天独厚的区位优势。 具有 16600 平方公里的广袤土地， 640 万人民。 随着中国规模最大丰度最高的特大型整装海相气田 —— 宣汉普光气田的开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。 其主城区格局如下： 达 州 概 况 西 外 人口（万人） 用地（平方公里） 主要职能 15 政务 商贸 金融 教育 科研 交通 仓储 物流 市区 14 行政办公 商贸金融 教育科研 对外交通 仓储物流 北外 8 行政办公 教育科研 居住 南 外 25 行政办公 商贸金融 居住 ************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 11 城市人口： 2020 年 65 万→ 2020 年 90 万 城市空间结构：单中心→多中心 发展战略：北抑、南拓、西移、东调 组团布局：“一城五片区” ***经济发展现状趋分析： 整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位； 能源化工产业将出现高速发展， 2020 年 ~2020 年，中石油、中石化将为达州的天然气能源化工产业群投资 500 亿元以上，用于建设完善中国西部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入一个新的快速发展阶段。 ***经济社会呈现出经济增长加快、结构协调优化、质量效益提高和群众实惠增多的良好发展态势。 1~3 季度， ***各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。 达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。 达州的天然资源，又形成了超越一般城市的工业凝聚力，中石油和中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的 典型特点。 达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的价值。 ************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 12 ***房地产现状及发展趋势分析： 随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目 202 个，完成投资 亿元，增长 73%，增幅同比提高 个百分点。 ***房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘、高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。 房地产价值从 05 年的不到 1000 元 /m2，跃升到现在的突破 4000元 /m2， 呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发展。 板块开发上，主要形成了老城区、南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。 达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明显的稀缺性。 拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。 在达州的房地产开发，有着极大的战略价值。 达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入量和价值全面提升的临界点。 达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。 达州的住宅开发已进入比规模、树品牌阶段。 2020 年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 13 观调控的影响将远远小于一级城市。 西外板块现状及发展趋势分析： 相对与老城区和南城板块，西外板块还是一个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业、学校、医院等城市公共设施配套陆续完善。 政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使西外板块成为新的城市建设亮点。 也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳的新城市核心区。 西外是 ***唯一土地蕴藏量较高，且开发量较 少的板块，土地成本相对与其他板块要低，随着政府的西迁，其土地增值潜力巨大。 西外未来将成为达州新的集政治、经济、文化、居住、商贸功能为一体的新城市核心区。 西外远景规划：市政府已于 2020 年迁入西外新办公区；将西外从 2020 年的 平方公里，到 2020 年达到 26 平方公里；西外人口到2020 年发展为 28 万人， 90%的行政单位迁至西外。 西外相对开阔和平整的土地，以及与老城非跨江的交通关系，决定了西外相对开阔的发展前景，以及片区的居住价值。 政府全力打造的西外规划和举措，便使西外具备了明日达 州高端和城市核心的价值。 目前西外的开发状态，已得到市场的价格认可，正在经历一个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟的关键点。 正在经特殊和************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 14 边缘群体的认可，走向主力群体认可的转换过程。 中石油和中石化基地的建设，将加速西外的发展进程。 项目建设地点 ************************ 项目建设规模 总建设用地面积： 居住户 (套 )数： 664 居住人数 (按 )： 2145 总建筑面积： 计算容积率建筑面积： 按 功能性质划分： 住宅商业建筑面积： ㎡ 地下车库及设备用房建筑面积： ㎡ 停车泊位： 355 其中地上： 66 地下： 289 容积率： 建筑密度： 绿地率： 30% 建设工期 30 个月。 即 2020 年 6 月至 2020 年 12 月。 总投资及资金筹措 ************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 15 本项目建设总投资 万元，其中土地费用 万元，建安及其他费用 万元。 资金来源为企业自筹 %，预售房收入 %，商请银行贷款 %。 财务评价指标 本项 目建设总投资 万元，其中土地费用 万元，建安及其他费用 万元。 项目总投资 万元，销售收入 万元，税金 万元，投资利润率 %，投资利税率 %。 项目结论及建议 人民广场商住楼项目有良好的人文和自然资源，并且具有较好的市场前景，其中建设条件具备，符合 ***城市建设总体规划，具有较好的经济效益和社会效益，项目建设可行。 以上调查分析及以上资料，项目产品定位为电梯商品房，以上数据是依据周边物业的指标参考提出的， 该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化。 第二章 项目开发经营环境分析 2020 年 14 月 房地产开发完成情况 14 月，全国完成房地产开发投资 9932 亿元，同比增长 %，其中，商品住宅完成投资 6854 亿元，同比增长 %，占房地产开发投************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 16 资的比重为 %。 14 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 亿平方米，同比增长 %；房屋新开工面积 亿平方米，同比增长 %；房屋竣工面积 15020 万平方米，同比增长 %，其中，住宅竣工面积 12028万 平方米，增长 %。 14 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 9183 万平方米，同比增长 %，土地购置费 1912 亿元，同比增长 %。 商品房销售情况 14月，全国商品房销售面积 ，比去年同期增长 %，增幅比 13 月回落 个百分点。 其中，商品住宅销售面积增长 %，办公楼增长 %，商业营业用房增长 %。 14 月，商品房销售额 万亿元，同比增长 %，增幅比 13 月回落 个百分点。 其中，商品住宅销售额增长 %，办公 楼和商业营业用房分别增长 %和%。 4 月份当月，商品房销售面积 8051 万平方米，比 3 月当月减少 155万平方米，其中住宅销售 7249 万平方米，减少 180 万平方米；商品房销售额 4448 亿元，比 3 月当月增加 587 亿元，其中住宅销售额 3846 亿元，增加 553 亿元。 房地产开发企业资金来源情况 14 月，房地产开发企业本年资金来源 21603 亿元，同比增长 %。 其中，国内贷款 4552 亿元，增长 %；利用外资 137 亿元，下降 %；************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 17 企业自筹资金 7459 亿元，增长 %； 其他资金 9454 亿元，增长 %。 在其他资金中，定金及预收款 5240 亿元，增长 %；个人按揭贷款2955 亿元，增长 %。 70 个大中城市房屋销售价格指 数 2020 年 4 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，其中新建住宅销售价格同比上涨 %，商品住宅销售价格上涨 %。 新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨%；商品住宅销售价格上涨 %，其中普通住宅销售价格上涨%，高档住宅销售价格上涨 %。 90 平方米及以 下的新建住宅销售价格同比上涨 %，环比上涨 %。 分地区看，与去年同月相比， 70 个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的 5 个城市是：海口 %、三亚 %、温州 %、金华 %、北京 %。 二手住宅销售价格同比上涨 %。 分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 69 个，其中涨幅最大的 5 个城市是：三亚 %、海口 %、温州 %、深圳 %、杭州 %；价格下降的城市只有泉州，下降 %。 新建非住宅销售价格同比上涨 %。 与去年同月相比，办公楼销售价格上涨 %，商业营业用房销售价格上涨 %，其他用房销售价格上涨 %。 全国房地产开发景气指数 ************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 18 4 月份，全国房地产开发景气指数（简称 “国房景气指数 ”）为 ，比 3 月份回落 点，比去年同期提高 点。 2020 年一季度达州房地产市场状况分析 2020 年 一季度 ***房地产开发完成投资 亿元，同比增长 %。 房地产开发项目 166 个，房地产开发投资完成上 2020 万的项目达 16 个，共完成开发投资 亿元，占全部房 地产投资的 %。 分县市区从增速来看，增速较快的主要有宣汉，完成房地产投资 亿元，因同期基数较少，增速达 倍；其次是通川区，完成房地产投资 亿元，增速达 101%，再其次是大竹县，完成房地产投资 亿元，增速达%，因渠县受同期数较大的原因，本季完成房地产投资 亿元，增速下降 %。 房地产市场发展方向 一个国家的经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切的有机关系和相互关联的发展规律。 一般来说，成长中的国家，经济越是增长，国民的住房水平就越是提高。 根据对世 界各国住房发展的规律和经验的总结，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。 首先，在一个国家的人均住房建筑面积达到 35 平方米 (约为户均 100 平方米 )之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了 10003000 美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。 从 1998 年 “房改 ”开始至今，乃至可以预见的未来，中国发展仍处************************市政中心广场 (南区 )项目可行性 研究报告 19 在这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。 按照经济增长和住房发展的规律，中国住房发展光明前景 可以预期。 与 20 多年前相比，我国居民的消费行为和观念已发生了巨大变化。 从中短期来看，中国居民住房需求将持续较长一段时间。 特别是中国正处于人类有史以来最快的城市化进程中，人口研究结果显示， 20202020 年，我国城镇人口将净增 亿，城市家庭将增加 亿户以上，其中 93%为新迁入人口，按户均 80 平米计算，需要新增住宅在 100 亿平米以上。 此外我国人口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等 6 省、市。 由此可见，我国未来城市住房的供求矛盾 依然尖锐，而沿海发达地区尤其显著。 同时，中国是全球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊的人口结构所带来的经济红利，家庭财富的积累也为住房市场的需求提供了支撑。 当然，中国的房地产行业也将经历全面而深刻的变化。 十七大提出了旨在改善民生的 “住有所居 ”。