天津大沽路综合体项目可行性分析报告

天津大沽路综合体项目可行性分析报告内容摘要：

右的租赁面积是新进入天津的中、外资公司租用的。 由于 2020 年是我国正式入世界贸易组织的第五年，“入世”效应逐步显现，进入天津的外资、合资公司日益增多。 从国内公司的表现来看，中资机构仍为主力买家。 伴随着企业内部调整和业务拓展，他们对于高档写字楼的需求比较强劲。 其中，保险行业在本季度尤为突出。 为了抢占市场先机，众多国内外知名保险公司在津寻找办公地址。 国内许多保险公司看好天津高 档写字楼市场，它们一般希望整层甚至整栋租赁或购买写字楼，这成为本季度甲级写字楼需求的一支重要力量。 良好的办公形象与氛围、便捷的交通是这些公司选址的重要因素，因此它们入住楼盘的区位分布主要集中在小白楼 CBD 区域，其次为南京路和友谊路区域。 在行业性质方面，租赁客户主要分布在贸易、货运、保险、地产、咨询等第三产业。 在租用面积方面，与上季度相比，三季度平均成交面积有所扩大，主要集中在 300 平米左右。 同时，本季度的扩租面积也较大，这可以充分看出各类公司在天津良好的投资环境下不断壮大、发展的喜人局面。 第三节 写字楼市场分析 一、天津市招商引资与企业发展状况 近年来，天津市加大了招商引资的力度，从 2020 年开始，每年直接利用外资的增长速度均接近或超过 20%。 2020 年，全市新批三资企业 941 家，比上年增长 %；直接利用外资合同额 亿美元，增长 %；实际到位 亿美元，增长 %。 表 19992020 年天津市对外招商引资情况 年份 绝对数（万美元） 增长速度（ %）（比上年） 直接利用外资 借用外国资金 直接利用外资 借用外国资金 1999 253203 21332 2020 256000 26467 2020 322020 7688 2020 380591 6310 2020 163325 7225 资料来源：《天津统计年鉴 2020》 注： 2020 年直接利用外资额采用商务部新口径，速度为可比口径。 与此同时，天津市也加快了内联招商引资的步伐。 2020 年，全市吸引外地在津投资协议额 亿元，增长 %，实际利用内资 亿元，增长 %。 外地 企业在津投资超过 500 万元的项目有 273 个，主要投向房地产开发和商贸物流业。 招商引资的成功从侧面反映出天津投资环境的改善，而投资环境的改善又推动了新的投资热潮。 截止 2020 年底天津市共拥有企业法人单位86353 家，其中内资企业 79451 家，外资企业 4437 家，港澳台商投资企业2465 家。 企业家信心指数和企业景气指数一直稳定在 120 左右，也说明了大多数企业家对在天津投资的前景十分乐观。 良好的投资环境带来了更多的企业，同时也必将拉动对写字楼和服务式公寓的需求，活跃天津的房地产市场。 因此，在未来的 510 年内 ，兴建服务式公寓和写字楼将成为房地产投资的新焦点。 二、 写字楼市场发展及需求预测 目前，天津市的写字楼市场还处于起步阶段，绝大多数项目存在着“商”、“住”混合的现象。 南京路、小白楼 CBD、友谊路区域是天津市主要的商务办公区域，作为商务办公物业其中一种类型的商住楼大多汇集于此。 我们通过对天津占主导位置的各甲级写字楼的市场调研，发现各写字楼内客户的行业性质划分如表 所示。 表 天津市甲级写字楼客户构成 物业名称 物业客户构成 （居前三位的行业） 知名客户 华盛广场 物流 /商贸类（ 23%） 高科技类（ 12%） 建筑 /地产类（ 10%） 惠航货运天津分公司 中国卫星信息集团公司 海尔集团天津代表处 亚太大厦 物流 /商贸类（ 36%） 文化 /教育类（ 11%） 建筑 /地产类（ 8%） 华捷国际运输代理有限公司 香港全球货运天津代表处 英卓语言学校、北京四中网校 泰达大厦 物流 /商贸类（ 49%） 高科技类（ 15%） 建筑 /地产类（ 9%） 振华国际货运有限公司 佑进环球物流有限公司 清华同方股份有限公司天津代表处 中国网通通讯有限公司天津代表处 金皇大厦 物流 /商贸类（ 35%） 建筑 /地产类（ 17%） 高科技类（ 12%） 马士基（中国）航运天津代表处 罗姆电子（上海）公司天津分公司 中国建筑工程总公司天津分公司 远洋大厦 物流 /商贸类（ 30%） 制造 /加工类（ 20%） 高科技类（ 10%） TCL国际电机 长城宽带 飞利浦电子 广银大厦 物流 /商贸类（ 25%） 高科技类（ 14%） 泰安保险经纪有限公司 蜂星电讯 综合类（ 14%） 沈阳三洋电梯 世贸广场 物流 /商贸类（ 32%） 食品 /医药类（ 20%） 高科技类（ 12%） 吉百利、卡夫食品 罗氏制药（处方药部） LG电子 农业银行 云翔大厦 物流 /商贸类（ 28%） 咨询服务类（ 23%） 建筑 /地产类（ 11%） 天津房地产发展集团 天津证券投资咨询有限公司 国际工程监管公司 津汇广场 物流 /商贸类（ 51%） 高科技类（ 11%） 制造 /加工类（ 11%） 现代商船 佳能（中国）天津分公司 壳牌石油 国际大厦 物流 /商贸类（ 37%） 金融 /投资类（ 26%） 制造 /加工类（ 9%） 韩进海运、商船三井 光大永明人寿保险有限公司 中国银行天津分行国际大厦分理处 松下电器机电（天津）有限公司 摩托罗拉（中国）电子有限公司 GTSS工程部 通用电器（中国）有限公司天津办事处 UT斯达康 (中国 ) 有限公司天津分公司 说明：行业分类 高科技类（电子、通讯、软件开发、网络） 建筑 /地产类（建筑施工、工程设计、地产开发等 ） 金融 /投资类（银行、证券、基金、保险、投资公司） 能源 /化工类（石油、天然气、水利、电力、化工） 文化 /教育类（文化、影视艺术、广告、传媒、学校等） 物流 /商贸类（物流公司、航空运输、船运、商业贸易等） 制造 /加工类（飞机 /汽车自造、家具、纸业等） 咨询服务类（咨询公司、律师、和会计师事务所等） 食品 /医药类（食品生产、加工和医药、医疗器材、保健） 综合 / 其他类（旅行社、美容、驻津政府、机关代表处） 综合各写字楼的区域位置，我们分析得出各区域甲级写字楼的行业趋势和所占比例： 行业划分 区域位置 高科技类 建筑地产类 物流商贸类 金融投资类 制造加工类 友谊路沿线 13% 11% 24% 小白楼 CBD 区域 15% 8% 43% 河北海河沿线 14% 23% 15% 南京路 8% 39% 17% 8% （注：斜线处表示此行业所占比列位居前三名之后） 通过以上数据，我们可以发现：目前写字楼几 个集中区域的客户构成主要以物流商贸类、高科技类、建筑地产类、金融投资类、制造加工类这五类行业为主，但除物流商贸类外其他行业所占比例相差不大，均没有较为明显的优势。 2020 年第二季度天津甲级写字楼租金和空置率情况如下表： 区域 项目名称 总建面积 （万平方米） 日租金 （元 /平方米） 空置率（ %） 友谊路沿线 北方金融 3 0 天信大厦 18 云翔大厦 3 2 5 华盛广场 5 环渤海 12 广银 4 20 备注 南京路沿线 国际大厦 7 今晚大厦 4 18 津汇广场 4 30 万科世贸 18 备注 小白楼 CBD区域 万隆大厦 7 天星河畔 10 泰达大厦 10 金皇大厦 35 文华中心 3 25 滨江万丽 35 2 . 4 3 5 5 8 31 0 . 1 9 6 3 24 . 2 8 5 0 8 82 0 . 8 2 1 4 33 . 0 7 2 2 61 8 . 1 9 0 1 63 . 0 0 7 8 4 39 . 8 2 3 5 30510152025友谊路沿线 南京路沿线 小白楼 C B D 区域 海河沿线日租金（元/ 平方米）空置率（% ）万顺大厦 4 5 20 备注 海河沿线 远洋大厦 8 万科假日 11 备注 （备注为各区域加权平均租金和加权空置率） 表中的数据经简要分析可直观表示如下图： 通过上图我们可以看出：位于南京路沿线的甲级写字楼日租金达到了 元 /平方米，排在了天津甲级写字楼市场的第一位，紧随其后的是小白楼 CBD 区域、海河沿线、友谊路沿线。 日租金达到最高的南京路沿线的甲级写字楼空置率也排在了第一位，为%，其次分别是小白楼 CBD 区域、友谊路沿线和海河 沿线。 但是需要特别指出的是，通过本次深入调查分析小白楼沿线的甲级写字楼空置率比较高的原因，发现虽然空置率较高，但是大部分空置写字楼已经销售完毕。 由于部分投资者看好小白楼大沽路沿线写字楼的未来市场发展前景，所以在投资购买了写字楼后对外出租，但是其租金定位高于市场平均价格，造成部分写字楼空置。 由于本项目中的写字楼以售为主，所以预计这不会影响本项目的销售情况。 三、 写字楼市场供给分析 通过我们的调研，发现天津市的甲级写字楼主要分布在南京路、小白楼 CBD、友谊路三个区域。 天津市主要的写字楼情况参见下表： 天津市甲级写 字楼基本状况 区域 名称 层数 总建 办公 面。