房地产及物业管理课程报告：重庆江北嘴c地块项目开发可行性分析报告

房地产及物业管理课程报告：重庆江北嘴c地块项目开发可行性分析报告内容摘要：

核心地标的车行距离：  西北 距 龙头寺火车站 —— 约 4 公里；  西距汽车北站 —— 约 7公里；  东距寸滩保税港 —— 约 12 公里；  西北距机场 —— 约 22 公里； （ 2）区域整体交通概况 江北城外部交通条件已基本具备，与机场、火车站、长途客运站之间均有交通干道快速连接。 规划中设计沟通两江四岸的过江隧道将 CBD硬核的三部分连接成为一个有机 整体；千厮门大桥和朝天门长江大桥将江北城分别与渝中半岛和南岸弹子石连接，使江北城与另两个 CBD硬核部分更加便捷地沟通；轨道六号线和九号线途经江北城核心地带，并设置中心车站，轨道四号线和轨道环线也绕经江北城，共同构建起江北城与其他城市副中心和城市组团之间的快速通道。 此外江北城原先所特有的过江索道、爬坡索道和轮渡游艇也将留用，在作为一道城市景观的同时，也将继续发挥其作为公共交通有效补充的重要作用。  地块四周交通 该项目 交通良好，主要人流源于江北区长江对岸、西北侧及嘉陵江对岸等。 江北区嘉陵江南侧人流通过黄花园大桥 进入林荫大道 —— 桂花路可到 项目所在地， 江北区长江对岸人流可通过地块北侧的朝天门大桥到达 项目所在地。 过江隧道，朝天门大桥引桥，千厮门大桥，轻轨 6 号线的开工建设可以将江北《房地产及物业管理》课程报告 14 城的人流及车流迅速转换。 到达各区域都十分便捷。 图 4：江北嘴周边交通状况图  公路： 江北城内部道路体系采用 “ 十字加环 ” 结构，道路总长 ，包含五座立交、一条隧道，即 聚贤岩立交、 三洞桥立交、江北城立交、江州立交、对山立交和 江溉路隧道（江北城 — 溉澜溪）。 目前江北城框架初步形成。 图 5：江北嘴主要公路框架图（ 图 示蓝色道路为江北城内主干道，红色道路为次级干道，橙色道路为支路。 ）  桥梁： 朝天门长江大桥 是重庆主城区向外辐射的东西向快速主干道，全长 1741米。 主桥桥面为六车道，桥面下预留 2车道汽车交通和双向轨道交通。 项目于 2020年12月 29日动工兴建，目前已完工通车。 千厮门大桥已 于 2020年 12月 29日开工修建，江北城 五里店立交 对山 立交 《房地产及物业管理》课程报告 15 预计 2020年 9月竣工， 全长 1900米，为轨道六号线和城市道路共用桥梁。 图 6：江北嘴周边桥梁图  两江隧道： 规划的朝天门两江隧道穿越长江、嘉陵江，长 16147米，两江隧道外形呈 Y字型，由嘉陵江、长 江、 望龙门三条江底隧道相互交叉，形成水下立交桥， 连接起中央商务区的 “ 金三角 ”。 图 7：规划中的两江隧道  轨道交通 重庆市拟在 2050年前建成 “ 九线一环 ”的 主城区轨道交通网络。 根据市规划局 公布 的规划， 十条线路共 270个站点，轨道六号线和九号线途经江北城核心区域并设有站点，轨道四号线和轨道环线也将绕经江北城。 黄花园大桥 大佛寺 大桥 《房地产及物业管理》课程报告 16 轨道交通网络不仅将把江北城与弹子石、解放碑三个中央商务区硬核连接起来，还拉近了江北城与主城其他区域各功能组团之间的距离。 交通的便利性更利于带动江北城商务、商业、休闲娱乐等产业的快速发展。 图 8：经 过江北嘴的轨道交通路线图 景观环境 （ 1）地块四至 东面 —— 地块 东临长江，临长江游艇码头规划区，隔江与南 CBD相望； 南面 —— 地块 南接江北城 CBD核心的未来之城，临九龙仓待建城市综合商业体地块，地块西南角临变电站； 西面 —— 地块 西侧为成熟小区南方上格林， 地块西 临城市快速干道江北城大街北路和轨道 6号、 9号线，地块西北角临高压线走廊； 北面 —— 地块 北 侧是朝天门大桥及部分引桥，跨过引桥是江北嘴的扩展区域，目前规划为绿地。 地块中 —— 地块中现存一座观音寺待迁。 （ 2）景观及视线分析 《房地产及物业管理》课程报告 17 东 侧是北去的长江，隔江即可眺望南岸区视野开阔，东南方向可以看到两江交汇及解放碑 CBD；规划中的东南向的游艇码头及超五星酒店等均是重要景观； 南 两侧紧邻江北城 CBD的中央公园绿化带等，并与 CBD内的标志性建筑相望（大剧院、科学馆以及 A地块地标建筑）， CBD景观资源较佳； 西 侧一路之隔为已于 06年开发完成的南方上格林小区，该小区以小高层为主，布有少量 24层点式高层住宅，整体视野比较通透，景观尚可； 北 临朝天门大桥，隔桥为规划中的江北城生活拓展区 —— 溉澜溪居住片区，并北望长江，视野开阔。 图 9：江北嘴 C地块的景观环境 北向 长 江景 观 东 南向两江交 汇 ＋ 渝中半 岛 城市景 观 西向江北城市景观 南向 CBD城市景观 东 向 长 江 +南岸景观 《房地产及物业管理》课程报告 18 文化环境 江北嘴的商业，历史悠久。 早在东汉年间，这一带的商业便已初具规模，唐宋以来，随着航运的发展，这里成为了货物中转的集散地。 明、清时期交易更显频繁，一时商号遍地，商贾云集。 1891年，重庆开埠后，江北嘴港口成为重庆重要的对外通商口岸，食盐、粮食、土陶、木材等交易品充街塞巷。 岸上最繁华时，曾有 6000余户商家。 解放后，重庆港务局设立江北港务作业区，修建码头、货场、桥梁、公路等， 这里又成为了重庆进出口物资的主要中转站。 清嘉庆年间，老江北 城筑四门土城。 清道光十年（ 1835年）开始，建起金沙、。 随着历史的变迁，老江北城仅存 4段城墙，以及保定门、东升门、问津门 3座城门。 3门均为卷顶双拱，其中保定门向南，东升门向东北，问津门向北。 打铁街、江边码头的城墙保留得最好，古城门中则是保定门保留最好，连抵门柱的石洞都一一留存。 江北城整体规划以 记忆之城、未来之城 为规划理念。 有 保定门、汇川门等古城门 ,以及古城墙遗址、明玉珍墓等遗迹 ,都将在记忆之城得到恢复 ,一些古老的路名如聚贤路等 ,也将得以 保留；原有的天主教堂、基督教堂也将复建。 未来之城的特色 ,则是要建三幢 300 米以上的高档写字楼 ,成为城市新地标。 在江北嘴 ,可以看到现代建筑与古代遗迹 ,东方文明与西方文化的交融。 配套设施 （ 1） 行政生活配套 —— CBD 中心商务区、江北行政区； （ 2） 高级酒店 —— 喜来登酒店、洲际酒店等五星级酒店、区域内规划待建五星级酒店； （ 3） 运动休闲设施 —— 江北嘴中央公园、重庆大剧院、重庆科技馆、网球中心。 （ 4） 主要景点 —— 保定门、汇川门 、 古城墙遗址、明玉珍墓 、 天主教堂、基督教堂。 《房地产及物业管理》课程报告 19 分析 优势（ Strength）  区域优势 —— 整个江北城高 端商务片区形成，作为定位中国西部金融中心里的高端配套居住物业， 随着江北城的整体建设， C 地块必将成为引领重庆高端市场的住宅物业。  空间优势 —— 无敌的江景资源，优秀的城市景观，通过组团式设计，将整个地块的景观优势发挥殆尽。  价值优势 —— C 地块片区土地市场数度升温，每一轮升温都将本地土地价格拉升至新的高度，投资核心地段的地产产品对本地部分企业家产生了巨大的吸引力。  地脉优势 —— 以 记忆之城、未来之城 为规划理念。 在江北嘴 ,可以看到现代建筑与古代遗迹 ,东方文明与西方文化的交融。  产品优势 —— 商务核心区的住宅本身就具备了投资性和稀缺性，另舒适的产品尺度也是带给城市新的居住感受。 劣势（ Weakness）  配套不足 —— 周边配套不足，公共交通网络未完善，各交通系统都在建设中，生活配套缺乏，目前本区域基本上无生活配套，不能满足高端消费者的生活需求，客户对本项目自身配套可能有一定要求；  设施影响 —— 地块内部及周边存在以下不利因素：快速干道、变电站、高压线走廊、观音庙、轨道 6 号、 9 号线影响等，对住宅品质和客户心理有一定影响。  路况较差 —— 目前从市区前往 C 地块板块各类工程车辆和货运车辆较多， 对客户心理印象有一定影响。  地价成本 —— 项目地价成本较高，拉高了产品定位门槛和销售定价，压缩了产品打造的空间，对后期的推广和销售带来压力。  居住氛围 —— 由于是在 CBD中心区打造商务住区，片区整体居住氛围不《房地产及物业管理》课程报告 20 高，人气不足，生活成本相比市内过高。  朝向 —— 有部分西向产品，无景观优势，销售可能存在难度。 机会（ Opportunity）  宏观发展 —— 重庆宏观经济发展势头良好，西部经济圈整合效应逐步显现，重庆经济发展面临再次腾飞；  区域发展 —— C 地块片区是重庆市确定的中国西部金融中心内唯一的一块大型住宅项目，同时随 着整个片区的整体建设，地块必定成为整个西部的焦点。  消费基础 —— 随着城市的地位不断提高，对外吸附力的不断加强，重庆本地富豪在近两年也成几何倍数增加。 置业者强大的购买力基础、本地居民经商经历的投资意识已经推进本地市场的火热发展，房产投资成为市民投资的热衷版块；  市场环境 —— 目前本地市场是整个西部的价值洼地，被持续关注，产品供需两旺。  产品线 —— 重庆本地豪宅尤其是高端高层豪宅产品水平不高，使得本地不少豪宅购买人群向别墅物流失。 本项目打造本地高端高层产品释放高端人群居住在城市顶级物业的心里，对这种购买力提供了可能。 威胁（ Threat）  竞争压力 —— 今年开发高层高端产品的本地品牌与外地品牌公司云集，春森彼岸、江湾城、长江国际、长江畔 1891 等项目的出现，给重庆高端高层产品进行重新定位，两江广场项目的启动与本项目入市时机接近，有产生竞争的可能。  销售压力 —— 从考察项目的销售走势看顶级豪宅销售可能面临销售周期较长的问题；  政策风险 —— 目前政策的调控，楼市进入低迷期，还未看到政策放宽的预期 ，房地产市场发展趋势不明朗。  产品线压力 —— 目前重庆本地高端滨江高层豪宅市场竞争较大。 如何高《房地产及物业管理》课程报告 21 于竞品，在定位和推广 上 仍是不小的挑战。  地形 —— 地块包含多种地形条件，规划控制压力较大。 应。