摩尔城项目商业计划书

摩尔城项目商业计划书内容摘要：

采购系统优势，具有产品质量好、绿色环保、价格低廉、服务优质完善 4大优点。 见附图。 第二主力店说明：普尔斯马特（ PRICESMART） 店面面积 8000平方米，主营食品，辅助经营家庭日常生活用品，以会员店形式为宜。 第三家主力店说明：名品折扣店 (OUTLETS) 店面面积 10000 平米，经营世界知名服装、饰品、生活用品。 消费对象为白领时尚阶层以上。 第四主力店说明：汽车展厅 店面面积 8000平方米，主营各种品牌的汽车、汽车配件、汽车装修和汽车维修等 第二类：旅游休闲娱乐功能设计。 引入 汽车影院、儿童游乐主题公园、卡拉 OK、洗浴、高尔夫学校、户外健身场所、室内外健身活动场所 等，占地面积 50 多万平方米，提供给客户一处位于城市边缘的节假日户外活动、郊游、健身运动、休闲的场所，特别适合全家一同出游，同时还能满足人们购物、餐饮的消费需求。 消费对象白领阶层以上。 第三类：商务功能设计。 包括 风尚会所、企业会务度假中心、外商活动中心、日韩西海鲜四大餐饮群、室内健身洗浴中心、分时度假酒店 ，店铺面积达 3万平方米。 经营项目有商务洽谈、外商交流的高档会务场所，高档餐饮、健身洗浴娱乐设施、分时度假酒店。 消费对象为天津各大外资企业的外籍人士、企业高层管理人员、政府中高层行政官员，商务功能的设计既提高了本 MALL的形象和档次，又丰富了高尔夫球场的使用功能，满足了高阶层人士的消费需求，形成本项目独具特色的高尔夫主题的沙龙文化，对提升本项目的社会地位和社会认可度起到很关键的作用。 以 上三类功能资源有机整合，形成一个功能完善、突出商务、休闲、商业价值，特色鲜明的 SHOPPING MALL。 五、高尔夫球场 19 高尔夫球场的可行性 1． 1 需求分析 美国有高尔夫球场 16000 多个，日本拥有 1970 个球场，台湾拥有 140 个，而中国现在只有 70 多个球场（未包括在建的 20 多个球场）。 随着国力增强，高球运动的参与者日益增多。 据最新统计，目前中国有 50 多万高尔夫人口，并以惊人的速度提高。 北京周边有高尔夫球场约 30 家，均离市区较远。 天津国际高尔夫俱乐部为最早，近几年收益相当好。 据市统计局统计数字表 明：去年我市有常驻外国人口 20 万人，来天津市旅游的外国人口有 50 万人。 天津市白领阶层、企业界中高层管理人士纷纷涉足高尔夫运动，未来高尔夫运动发展前景很大，但目前天津仅有三家高尔夫球场｛天津国际温泉高尔夫俱乐部（东丽区贯庄）、天津华纳国际高尔夫俱乐部（天津开发区）、天津杨柳青国际高尔夫俱乐部（西青区杨柳青镇）｝，显然不能满足高球运动的发展。 1． 2 地块优势分析  本高尔夫球场是离市区最近的球场。 为商务谈判和高档消费提供了方便；  土地自然优势。 本地块地势平坦，现状物少。 地表为砂壤土，特别适应种植草皮及其它植物， 砂壤土下又有约 20 米的亚粘土层，不易渗透，天然保护了地下水层不被污染。 这为高尔夫球场的建设提供了便利；  土地系市政绿化带，只须支付土地租赁费用而无需支付数额巨大的土地出让金。 高尔夫球场的定位 球场类型和定位：都市型、商务型、会员制。 球场档次在国内属中档偏高； 球场状况： 总面积： 1,500 亩 总洞数： 27 洞 A 场 9 洞：标准杆： ** 长度： **码 灯光球场 B 场 9 洞：标准杆： ** 长度： **码 20 C 场 9 洞：标准杆： ** 长度： **码 球 场定位解释： 都市型：是指紧靠中心城区，紧靠外环线；交通便利，距离市中心车程最近。 商务型：以高尔夫为商务、政务平台，发展会议功能、聚会功能； 会员制：球会属私人俱乐部性质，以球会会籍作为最重要收入来源； 现已有投资人出资建设高尔夫球场项目，并与 房地产公司签订意向协议。 21 第五章 项目营销策略纲要 一、营销策略 由于本项目占地面积庞大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。 达到低开高走，获取最大利润。 卖 场营销 建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在本案信誉，口碑未形成足够强大之时。 卖场营销的主要环节如下 其项目后续开发用地应尽量平整及绿化，加以有效利用。 目的为美观整体项目，错觉消费者后期开发对首期入住的影响。 注意泛 MALL 区和高尔夫主题公园对住宅区的结合，使消费者对本项目的良好配套性的优化。 活动营销 建议本案借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本案知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进 活动营销与卖场营销紧密结合。 （ 1）利用五一、十一黄金周期间在市区内设立两三个人流集中点作为分销中心，及设有直通巴士往返，以作宣传及聚集人气之用。 分销中心也可举办中小的公关宣传活动。 （ 2）利用后续开发地块和欧式园林进行健康主题的系列活动。 设立休闲游乐型的营销展示场点。 （ 3）发展商之前的成功开发项目演示，以示实力和规模，增强消费者的极富动感，欧式装煌的大型营销中心包装 交通线路，小区引导路线等的道路包装 大型示范区域（包括示范现楼样板房、示范园景等） 高尔夫主题公园展示 欧式园林的包装与卖场作用 泛 MALL 的开放演示 卖场营销 22 信心，从而达到品牌的推广。 （ 4）高尔夫为主题的系列公开赛，友谊赛作为营销的节点提高本案的知名度。 软性广告推广策略 由于项目的初期性，市民及消费者们对本项目的认知度不高。 项目的规模庞大，存在长期的战略性，因而首期的推出较为重要，要从开始竖立品牌。 建议在首期的开发投入时就应作出市场的软性推广。 增加市民及消费者对本项目的认知度和了解，从而积累针对性客户。 通过前期的软性推广建立本项目的炒作空间，增加消费者的投资欲及关注。 软性推广建议 1）开发商对项目的投资观，城市开发的前瞻性 2）开发商对之前成功项目的演示 3）开发商对复合地产的看法 4）开发商对物管的关注及观念 5）开发商高层人物的采访，发表对地产市场的看法 硬性广告推广策略 广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题 重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。 系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。 户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立主题客户俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。 销售推盘策略 在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。 在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面。 促使买家尽早购买。 并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。 在推盘策略，认购期低价 清空，开盘期较高低价推中高货型。 销售期，高价推高中档货型。 但推盘策略上每次推盘，注意好中差货型搭配，合理控制配比，以达到每个销售期的控制目标。 23 二、营销方式 项目的规模庞大，持续战略性长，因而不建议采用均衡式销售方法，建议采用“点式”引爆式销售手法。 “点式”引爆 根据每个节点派出销售周期的引爆，在节点前一般作为储容期，一般只接受认购登记不作公开发售。 此为爆炸期销售作势，使项目销售程短期大量扫货现象，同时达到炒作的效应。 “爆炸式”销售 在“点式”销售的引爆下呈“爆炸式”的销售场面，而同时控制每项推出货量 ，造成供不应求的假象，也可避免货尾质数偏低的现象。 在不同的爆炸销售期，推出不同的针对性优惠措施以宜对不同的客户群。 三、整合营销攻击策略 主卖场营销策略 结合项目的主题生活模式，对销售中心、绿化走道、街心公园、样板间及广告宣传等均作出主题的结合性设计。 ■销售中心 项目的“脸部”，由于项目庞大，因销售中心同样要求规模，建议设于泛MALL 区内，一是减少兴建成本；二是显示项目的良好配套性；三是给来访者留下深刻的印象。 从而提高消费者对项目的投资欲及信心。 ■分化走道，街心公园 项目的“经脉”，此为引导性的重点地 位。 在设计上应较注重，没路的彩旗、横幅应配合销售的热烈性和街心公园的组团亲和性。 在销售中心至样板间走道上应尽量单一性，对在建区域作绿化封装增加良好的视觉效果。 销售中心应在适当位置设立接待区、演示区、洽谈区、休息区、少儿游玩区等，使客户感到项目的以人为本的亲和性。 ■样板间 从设计当中突出主卖场的主题卖点，根据不同的大小面积依不不同风格的设计，吸引不同的客户群。 由于项目的别墅货量较大，建议每期推出有针对性的扇形设立样板间。 而样板间与样板间应设计单一性的走道，在走道的最终与销售中心相连。 24 ■广告推广 ◆ 结合 每个销售周期的推广主题，在广告设计上应根据每一期推出的组团不同而对的客户群体不同而依出变化。 A、舒适型独立别墅广告推广，应结合自身卖场的豪气、尊贵、配套、景观类别的差异化、突出卖点。 B、经济型独立别墅和类独立别墅广告推广，应结合自身卖场的豪气、配套、景观、高性价比、突出卖点。 C、洋房广告推广，应结合自身卖场的亲和性，功能化景观、户型、高性价比、突出卖点。 ◆ 在推广节奏上，应根据不同的节点推出不同的类别广告。 A、开盘前期，软性广告，方圆一公里标题彩旗，（增强市民对本案的关注及认知度）。 B、认购登记 期，车身及路牌广告、软性和硬性广告，从软性过度硬性。 对产品的针对性。 项目的规划性主题宣传。 C、公开发售期，针对每期的产品类别的不同，而作为相应的主题广告。 并结合每次的公关活动作宣传。 开始对品牌的建造。 四、销售排期 市场预热及登记期 市场认购期 开盘期 ———— 1个月 ———— ——— 1个月 ——— ——— 4个月 ——— 5/X 6/X 6/X 6/X 7/X 8/X 9/X 10/X —————— ⊙ ————— ————— ⊙ ——— ⊙ — ⊙ —— ⊙ ——— ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 内部登记截止 市场认购开始 准备开盘 市场认购截止 第一阶段开始，正式开盘 第二阶段开始 第三阶段开始 第一次封盘 — 预计销售完成任务组团 — 预计完成推出的组团单 位 销 售 — — 预计完成首期所有货 量销售 — —————— 开盘前预计销售率 40%—————— — 开盘后预计完成销售率 60% — — 第二期销售准 备 — 25 五、推盘时间安排 2020 年 3 月 宣传引导开始，工地正式动工 2020 年 4 月～ 2020 年 5 月 导入期，前期宣传及推广活动 2020 年 5 月 1 日～ 6 月 X 日 市场预热及登记期 2020 年 6 月 X 日～ 6 月 Y 日 市场认购期 2020 年 7 月 X 日 正式开盘 2020 年 7 月 X 日～ 8 月 Y 日 开盘后第一销售阶段 2020 年 8 月 Y 日～ 9 月 X 日 开盘后第二销售阶段 2020 年 9 月 Y 日～ 10 月 Y 日 开盘后第三销售阶段 六、阶段性销售计划 A．市场预热及登记期 阶段工作重点： （ 1）塑造企业品牌形象建立市场影响力和美誉度 （ 2）通过发展商的公司内部关系客户和社会关系客户，建立基础客户网群 主诉求点：品牌形象 媒体配 合，推广策略指导思路 （ 1）软性报道的宣传，软性文章的运用 （ 2）开始投入报纸广告 （ 3）户外广告的设置，包括路牌、挂旗等交通线路包装、地块 /工地现场包装等。 （ 4）市区接待点、现场销售中心及销售队伍的组建和培训完成，正式运营。 （ 5）看楼车开通，增加或延长公交线路到本案 （ 6）欧式生活嘉年华日系列活动。 （在闲置地块设一较大型、低成本游乐运动场地） （ 7）对欧式园林的营销利用。 （ 8）泛 MALL 的品牌商的进驻或挂牌。 （ 9）接受市场意向登记及关系认购。 重点时段：五、一黄金周 广告大量投入，以示大盘的出生。 结合大型的主题公关活动，使项目人气聚集。 同时泛 MALL 的部分设施投入使用，增强项目的知名度及买家的信心。 经 26 过前期软性广告的孕育，今天的火爆旦生。 结合针对性的优惠措施，炒作造势使登记期火热，从而缩短预热期，积累更多的客户。 销售目标：主要以公司关系客户和社会关系客户，预计完成推出的组团 B．市场认购期 阶段工作重点： （ 1）。