xx中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xx中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

背景 XX 市是 XX 省省会，是全省政治、经济、文化中心，市辖 12 个县(市 )、区，其中县 1 个、县级市 5 个、区 6 个。 20xx 年全年完成生产总值 3004 亿元，人均生产总值 40617 元； 20xx 年全年房地产开发完成投资 亿元，商品房屋施工面积 万平方米，商品房新开工面积 万平方米，商品房屋竣工面积 万平方米，商品房屋销 售面积 万平方米，销售金额 亿元。 XX 地处中原腹地，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市， XX 处于我国交通大十字架的中心位置 ， XX 已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。 开发建设 XX 新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO 所带来的机遇和挑战， 尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位 而采取的重要举措。 XX 新区远景概念规划范围 150 平方公里（其中起步区 33 平方公里），西起原 107 国道，东至京珠高速公路，北起连霍高 速公路，南至机场快速路。 共分 CBD、商住物流区 、 龙湖区 、 龙子湖高校园区 、 科技物流园区 、 国家 XX 经济技术开发区 六个功能区。 六个功能区相辅相成，相得益彰，使 XX 新区成为既有优美的生态景观、人居环境和良好的城市形象，又兼具强劲产 19 业支撑和雄厚发展实力的新城区。 经过六年的开发建设， XX 新区 建成区面积 已 累计达到 50 余平方公里，累计完成固定资产投资 亿元，累计开工项目 406 个（其中东区社会投资项目开工 207 个、基础设施项目开工 199 个）；在建和建成房屋面积累计突破 1800 万平方米，入住人口突破 24 万人，一座环 境优美、 配套齐全的现代化 新城 已初具规模。 XX 中心位于商务物流区内，商住物流区累计完成投资 亿元。 共引进项目 109 个，在建及建成面积达到 860 万平方米。 30 余家行政事业单位先后入驻，形成了以金水东路为轴线的行政办公区。 一大批中高档住宅小区陆续投入使用。 德国麦德龙、红星美凯龙等多家卖场形成规模，商都路沿线的物流产业带初步形成，并逐步向周边地区辐射 ， 经过建设的 商住物流区 已 成为行政办公和物流产业聚集区。 20xx 年初，“大 XX 新区”的概念第一次出现在省政府的工作报告里，在该报告中，把建设“大 XX 新区”确定为 全省经济发展的“一号工程”。 “一号工程”为 XX 新区的发展明确了地位、增添了砝码，中原经济的权杖再一次指向 XX 新区。 XXXX 房地产开发有限公司拟开发建设的位于 XX 新区 商住物流区内金水东路南、农业东路西的“ XX 中心” 符合 XX 新区的发展趋势，弥补了市场缺少五星级酒店及 5A 级写字楼综合业态的空白，具有巨大的潜在市场需求。 二、项目建设的必要性 1.“ XX 中心”项目的建设是 XX 市商贸中心城市建设的需要 20 XX 商贸发达，是国务院确定的 3 个商贸中心试点城市之一。 拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市 场，年成交额超亿元的就有 30 多家，每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次，更有国内外万余家的商贸机构在 XX 设有办事处或经营场所。 XX 新区国际会展中心自从 20xx 年 10 月 20 日举办会展以来，它不断地聚集着人气和商业气息， 20xx 年以来，平均每 8 天就有一场国际国内展览会在 XX 国际会展中心举行，吸引大量国内外商务人士来郑，但 XX 新区现有的房地产产品类型较为单 一 ，急需开发一个集住宿、餐饮、娱乐及商务写字楼于一体的房地产产品来满足如此高密度的展览会的需要，以解决 XX 新区房地产产品的供求 矛盾，不仅可以为该区域国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所， 而且 对 改善 XX 新区的投资环境，树立 XX 新区的美好形象都具有积极的、重要的战略意义， 同时会 对 XX 新区的发展起到很好的推动作用。 2.“ XX 中心”项目是 XX 新区开发建设的重要组成部分，是区域发展的必然结果 “ XX 中心”项目距 XX 新区 CBD 商务中心约 3 公里， CBD 商务中心 是 XX 新区的核心区 ， 该区域内分布有 XX 国际会展中心、 XX 艺术中心和 XX 会展宾馆等标志性建筑。 在第四届中国国际金融论坛上， XX新区 CBD（中央商务区）被称为 “中国最具投 资价值 CBD”之一。 现在，除了有中国农业银行、上海浦东发展银行、兴业银行、民生银行、汇丰银行、 XX 商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、 XX 商 21 品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻 CBD 外 ，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、中石油 XX 分公司、 XX 移动公司等一批大中型 企业总部也进驻了该区域。 此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长型 企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。 随着该区域配套设施的不断完善和人气的攀升， CBD 中心必将成为中原地区与世界对接的商贸金融中心。 在 XX 中心周边沿金水东路两侧聚集了省交通厅、省民政厅、省国土资源厅、省地质博物馆、 XX 新区管委会、 XX 市中级人民法院、中石化 XX 总部、省矿产局、省电力公司、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团、省高速发展公司等几十家省市级行政单位及知名企业。 行政资源与经济资源相融合，形成了优越的商务办公氛围。 XX 中心的开发建设无疑是 XX 新区开发建设的重要组成部分，区域经济的快速发展及越来越多的商务、政务交往使 XX 中心的开发建设显得尤为重要和必要。 中心地理位置具有无可比拟的优越性 ⑴ XX 中心位于 XX 市主干道金 水东路南侧，金水东路贯穿中州大道、 107 国道、京珠高速，往东与郑开大道相连，金水东路两侧聚集了30 多家行政事业单位 及中高档住宅小区。 该区域是 XX 新区的重要组成部分，也是 XX 新区开发建设起步较早的区域之一，区域内配套设施完备，行政、商务交往频繁，区位优越明显。 ⑵ XX 地铁一号线的建设将大大提高该区域的公共交通便捷度，缩短各功能区之间的空间距离，还将带动 XX 新区的开发和整个城市环境 22 的改善，随着地铁一号线的建成，沿线区域房地产升值潜力巨大。 ⑶ XX 中心距 XX 新客站约 2 公里，往东约 10 分钟车程可达京 港澳高速圃田站， 向西沿中州大道进入机场高速，距新郑机场约 30 公里 ，便捷的对外交通可以充分调动中原城市及 XX 周边资源，使 XX 中心项目更具有发展优势。 中心在 XX 市房地产业态中的独有性、稀缺性 ⑴项目业态多样。 目前 XX 市房地产业态较为单一，多为单纯商住楼或酒店，本项目拟建的 XX 中心充分体现了 XX 新区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的小型城市综合体，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容。 ⑵ 建筑档次高。 建筑外观豪华、大气、现代、稳重，兼备国际标准的实用性与舒适性，能够体现客户身份与企业价值 ，写字楼的内部空间宽敞，单层建筑面积约 1800 平方米，楼层分布开间合理，空间可自由分割，国际 5A 智能化配置可满足各种现代办公需求。 ⑶ 经营思路先进。 XX 中心采用物业全部自持，后期对外招租的经营方式， 这种经营模式在一线城市较多，也是未来房地产经营发展的趋势。 ⑷ 五星级酒店的高档 性。 XXXX 喜来登酒店，是 XX 中心的重要组成部分，引进美国喜达屋酒店集团先进的管理，内设总统套房、豪华套房、商务套房等酒店客房 521 间，匹配规模化客房，全球化客户服务，豪华餐厅、特色餐饮、完备会议设施及商 务 服务、休闲娱乐等一应俱全，是目前中原首家采用高配置、高规格的 五星 级 国际酒店，多项技术应用开 23 创国内酒店业的先河。 ⑸ 高端品牌的吸引力。 美国喜达屋酒店集团先进的管理经验及深受信赖的喜来登品牌，可吸引一些高端商业进行招商，从而提高项目的整体品质，形成以喜来登品牌为龙头的具有较高消费档次的商业圈， 同时带动 了 其他物业的升值。 综上所述： XX 中心因地适时而建，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 24 第四 章 项目投资环境及市场分析 一、项目投资环境分析 宏观经济环境分析 （ 1） XX 市 20xx 年宏观经济状况 虽然受到了国际金融危机冲击的不利影响，但 XX 市国民经济仍保持了平稳较快地发展。 全年完成生产总值 3004 亿元，比上年增长%；人均生产总值 40617 元，增长 %。 其中第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。 三次产业结构由上年的 ∶∶ 调整为 ∶ ∶。 非公有制经 济完成增加值 1802亿元，增长 16%，占生产总值的比重为 60%，比上年提高 2 个百分点。 年末全市城镇化率达到 %，比上年提高 1 个百分点。 全年城镇居民消费价格比上年上涨 %，其中食品价格上涨%，家庭设备用品及服务价格上涨 %，烟酒及用品价格上涨%，衣着价格上涨 %，娱乐教育文化用品及服务价格上涨 %，居住价格上涨 %，医疗保健及个人用品价格上涨 %，交通和通讯价格下降 %。 年末全市从业人员 万人，比上年增长 %，其中城镇从业人员 万人，增长 %；城镇私营个体从业人员 万人 ,增长%。 分三次产业看，第一产业从业人员 万人，下降 %； 25 第二产业从业人员 151 万人，增长 %；第三产业从业人员 万人 ,增长 %；三次产业从业人员结构为 ∶ ∶。 全年城镇新增就业人员 万人；农村劳动力转移就业人数 13 万人。 年末城镇登记失业率 %。 全年全社会固定资产投资完成 亿元，比上年增长 %。 其中第一产业完成投资 ，增长 %；第二产业完成投资 亿元，增长 %；第三产业完成投资 亿元，增长 %。 城镇固定资产投资完成 亿元，比上年增长 %。 其中国有及国有控股单位完成投资 亿元，增长 %；民间投资完成 亿元，增长 %。 工业投资完成 亿元，增长 %，其中电子行业完成投资 亿元，增长 %；纺织行业完成 亿元，增长%；建材行业完成投资 亿元，增长 %；机械行业完成投资 亿元，增长 %；化工行业完成投资 亿元，增长 %。 全年固 定资产新开工项目 2584 个，比上年增长 %。 项目建成投产率 80%，比上年提高 6 个百分点。 新增固定资产 亿元，增长19%。 全市 147 项重点工程共完成投资 亿元 ,其中国电荥阳煤电一体化有限公司、郑煤集团赵家寨煤矿、 XX 三全食品股份有限公司综合基地工程、 XX 西绕城公路改建工程、 XX 国家干线公路物流港工程、XX 火车站西出口项目广场工程等项目进展顺利。 全年房地产开发完成投资 亿元，比上年增长 %；其中住宅投资 亿元，增长 %。 商品房屋施工面积 万平方米，比上 年增长 32%；其中住宅施工 万平方米，增长 32%。 商品房 26 新开工面积 万平方米，下降 %。 商品房屋竣工面积 万平方米，增长 4%。 商品房屋销售面积 万平方米，下降 %；销售金额 亿元，下降 %。 全年完成社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。 分城乡看，城市消费品零售额 亿元，增长 %；县及县以下消费品零售额 亿元，增长 %。 分行业看，批零贸易业零售额 亿元，增长 %；住宿餐饮业零售额 亿元，增长 %；其他行业零售额 亿元，增长 %。 全市人口出生率 ‰，死亡率 ‰，自然增长率 ‰。 年末全市总人口 万人，其中女性 万人；市区人口 万人；城镇人口 万人；非农业人口 万人。 全市城镇居民人均可支配收入 15732 元，增长 %；人均消费性支出 9700 元，增长 %。 其中市区城镇居民人均可支配收入 16120元，增长 %；人均消费性支出 9703 元，增长 %。 农村居民人均纯收入 7548 元，增长 %；人均生 活消费支出 4575 元，增长%。 城市居民人均住房建筑面积 26 平方米，农村居民人均住房面积 平方米，均比上年增加 平方米。 （ 2） XX 市 20xx 年 宏观经济环境分析 ① XX 市全年完成生产总值 3004 亿元，比上年增长 %，近三年平均增长率为 %。 XX 市人均生产总值 40617 元，增长 %，近两年平均增长率为 %。 人均 GDP 越高，说明城市房地产发展速 27 度越快。 ② XX 市 GDP、人均 GDP 的快速增长，固定资产投资的持续走高，有力地支撑了 XX 市房地产市场的持续发展；人均可支配收入的 提高，社会 消费品零售总额的持续增长，表明了市民的购买力越来越强；二、三、一的产业结构的稳定性逐渐增强，经济结构进一步合理，更能充分保障经济的持续增长；城市人口的增长、城市就业人口的增长、目前较低的人均住房面积，这些都有利于房地产业的持续发展。 政策环境分析 （ 1）为应对金融危机，国家采取了一系列应对措施 自 20xx 年美国次贷抵押贷款风险浮现开始，次贷危机逐步演变成影响全球的金融危机，不仅破坏了原有的金融体系，并且已开始对实体经济造成危害，经济危机大有一触即发的可能。 为了防止金融危机的蔓延和经济危机的发。