商业地产营销策划20xx年蓬安县城中市场改造工程可行性分析报告

商业地产营销策划20xx年蓬安县城中市场改造工程可行性分析报告内容摘要：

服务半径内的需求。 目前市场脏、乱、差与地段和毗邻县政府形成反差，有提升城市形象的需求。 社会经济是商品交易的产物，只有一个好的市场才能促进更多更好的商品流通，有蓬安社会经济促进的需求。 前面谈到蓬安商业经济只处在发展阶段，商业发展的进 程必须先要有基础商业的繁荣，有蓬安商业发展的需求。 市场的建成后，其好的交易环境，全新的功能规划，大的人流量带来更大的交易额，对经营者、举办者、政府都会带来更大的经济效益，有和偕三方经济的需求。 ▲ 从商圈角度进行研究 ： 商圈概述 从蓬安商业分布的现状来看，建设路商业可作为蓬安商业的概括。 商圈名称 级别 区域范围 主要特点 建设路商圈 主力级 以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园， 以百货、服装经营为主，其次是家电、家居、通讯等 相如广场 次级 以相如广场、相如大道为中心 以休 闲、餐饮商业、为主 典型商圈定位 （ 1）以建设路为中心的主力级商圈 （ A）商圈定位 在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、金融、商务、信息等为一体的主力级商业功能区。 （ B）商圈概况 地域范围 以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到 老花园， 人流结构 中偏高档消费者 商业区域 由建设路、悦庆街、老花园及老广场商业街组成 区域价值 蓬安最繁华的商业中心，唯一的市主力级商圈 商业特点 由大型商业门店组成 经营 业态 以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等 购物环境 由于蓬安商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差 商业氛围 商业集中，人气旺盛 商圈描述 该商圈以建设路为中心，为蓬安唯一的主力级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚； 商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛； 商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求； 商业形态较为单一，仅街区商业而已。 建设路主力级商圈分析： 商圈特点 商业功能较齐全 商业点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。 辐射范围广 该商圈是蓬安唯一的主力级商圈，是蓬安商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。 交通便利 该商圈处于蓬安中心区域，路网发达，交通便利，多 条线路公交车抵达。 商业氛围发展均衡 该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在 7%8%之间。 商业网点间竞争激烈 商业点扎堆于县中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。 存在的问题 网点布局不尽合理 商业点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。 商业形态单一 商业点多，街区式商业。 购 物环境亟需改善 商点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。 行业管理未得到重视 网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没得到重视。 商业功能受到限制 商点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。 （ 2）、以相如广场为中心的次级商圈 （ A）商圈定位 在现有商业设施基础上调整、提升，增加餐饮、文化娱乐、休闲设施，使该功能区形成以休闲消费为主，档次适中，功能较为完善，满足相如广场大众化消费需求的次级商 业功能区。 （ B）商圈概况 地域范 以相如大道和相如广场为中心，向周边延伸到东风路 围 人流结构 全县居民，为县城特色经济区 商业区域 由相如大道和相如广场组成 区域价值 满足相如广场区域大众化消费需求的次级商业功能区 商业特点 以相如广场周围商业价值最大，且以休闲产业、餐饮、娱乐商业支撑，目前已形成次级商业中心 经营业态 餐饮、服装、娱乐、休闲等综合商业 购物环境 由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好 商业氛围 区域商业较为集中，人流较大 商圈描述 该商圈属次级商 圈，为县城功能明显的经济区 该商圈人流量大，日平均人流量达 万，与建设路商业中心人流量相差无几； 形成时间较短，缺乏街区商业； 商圈内商业建筑设计合理，人流导向性较强； 该区域居民消费力强，商业经营情况良好。 次级商圈分析： 商圈特点 辐射范围大 该商圈属由于功能定位独特，目标人流为全县人口 人流量大 四周居民小区较多且上档次， 汇集众多知名商家 汇聚刘一手，都乐歌城等餐饮、休闲娱乐业。 ▲ 从商业潜力角度研究： 商业项目，特别是 中小 型商业项目的选址有其行业特殊性。 对于蓬安项目， 商住结合是唯一道路，但其商业潜力到底如何，还需从项目基本商业条件、可选择商业形态等多方面进行研究论证： 基本商业条件满足情况 ： 一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面： （ 1） 交通条件： 商业项目有其服务半径，服务半径的有效必须依赖于现代交通工具 、路面交通状况 和 辐射 网络。 从本项目看来，其地处 蓬安二大经济点 的“枢纽”位置， 建设路 和 相如广场 在本项目附近，购物便利性比较强，满足 中小 型商业设施的基本需要。 要说明一点的是，这是每个 中小 型商业设施的共同条件。 （ 2） 场地状况： 要做相 当规模的商业设施，就必须有相当规模的用地、建筑空间和相应基础设施配套条件。 本项目 单 面临街， 临街面 有一定的空间设计门 面 ，便于开展商业活动（产品展示、 经营 等等），但土地总面积只有 4000 平米 ，将来的停车位有可能不足。 （ 3） 人气状况： 作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者的参与和购买，有人气才有商气。 通过我门在现场勘察发现， 上午市场临街边的人流量达到秒 /3 人，但在下午，这个数据有所减少，街面的流动平均 3 秒 /人。 （ 4） 现有商业氛围： 商业设施对人气的吸引，必须依赖于一定的商业规模和商业氛围，只 有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久不息。 对本项目来说， 东风路、建设路、相如广场这三大与城中市场相临的商点，从上面的分析中 说明在 该地块 做商业是乐观的。 消费者商业行为研究 ： （ 1） 总体人口状况 ：如前所述， 蓬安 总人口只有 8 来万。 总人口的不足，使 蓬安 本地要做 大规模 的商业设施有一定的难度。 吸引消费者的唯一办法是差异化生存，但从 城南市场的改造工程 差异化尝试看，其产品的差异化也是产品的单一化，进而导致消费对象的单一化。 （ 2） 收入状况： 从县城区域消费来看 ， 地块半径 1000 米内的居住，经商人群 收入相对偏低， 消费能 力相对 充 足。 （ 3） 消费习惯： 消费习惯的了解需要长期观察或大范围的抽样调查，由于时间紧迫，我们只在调查中对此做附带了解。 大部分 蓬安 人称自己购物去 建设路、相如广场中心商点 多一些，可以让消费者享受连续“休闲、购物”的乐趣，而且购物成了“闲逛、消遣”的副产品。 （ 4） 可选择的商业形态 近代商业的历史 也是其 不断开发新业态 、不断 拓展 新 市场的历史。 目前国内的商业形态比较多，但 按不同特征基本可以分出如下商业形式： （ 5） 按服务半径分类： 类别 参考因素 NSC 近邻型购物中心 CSC 社区型购物中心 RSC 地区 型购物中心 SRSC 超地区型购物中心 店铺面积 1 万平米以下 3 万平米以下 3～ 9 万平米 9 万平米以上 业种 日常服务 日常用品、高级 用 品、服务 日常用品、高级品、服务 日常用品、高级品、服务 核心店铺 农贸 市场、杂货商店 农贸 市场、杂货商店、GMS,百货店 杂货 店、GMS、百货店 GMS、百货店 商圈 车程 10 分钟以内 车程 15 分钟以内 车程 30 分钟以内 车程 30 分钟以上 商圈人口 8000人左右 3 万人～ 10万人 10 万人～20 万人 20 万人以上 停车辆数 50～ 100 100～ 150 500～ 5000 5000 以上 从以上各商业模式的主要特征对比可以看出： A、 单从 蓬安 总人口（ 8 万）看来， 只 适合做 12 规模的商业设施的，但如果做近邻型（小区型）购物中心，由于总量不大，其销售可行性是最大， 同时 它 有能很好的 发掘项目的商业价值。 B、 做社区型购物中心，其流行模式是 GMS 购物中心，虽然 蓬安 的居民总量也基本可以支撑 GMS 购物中心，但在竞争 和项目的地块面积 上不相符合 ：一是 县城市场面积达到 30000 平米， 服务半径基本饱和；二是 该地块面积不允许。 （ 6） 按照销售形式和国民经济行业分类： 零售业 食品、饮料、烟草零售；日 常生活资料 零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药品和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其他零售 批发业 除以上行业外，还包括能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其他无法零售的大型工业产品的批发 据 统计显示： 蓬安 商品批发行业 还没有怎么启动， ，但批发行业的“集中”要求也要比零售要高，市场规模以平方公里计，大规模市场一方面可以打响知名度，二来更便于采购商多样化采购和价格比选，单一网点的批发市场很难做大作强，况且 城中市场就处于中心区 ，所以做零售比做批发的条 件要成熟些。 （ 7） 按照商业形态分类及其特点： 形态 形态细分 经营特色 核心竞争力 场所选择 百货大传统百货 它是计划经济时代的产物，随着时代进度，传统百货向其它现代购物中心的转移，品类规百年品牌 其场地资本上均属于 厦 划更现代和专业 商业公司自有 大型产 销品 它实现的“一站式”购物，即在一个商业中心可以实现餐饮、购物、休闲等一体化，并具备规模优势 现代与全能 自建为主，买断与租赁为辅 休闲百货 其内部商业布局引进商业街形式，商品陈列位置缩小，休闲空间加大，卖的商品紧扣科技、文化、艺术和各种民族 特色，可担当地方旅游设施的作用，大型旅游城市才有此类别 时尚与休闲 投资买断再转租 超级超市 农贸市场 其主要特点是规模 适中 、品类全、价格低。 紧扣日 常生活资料 ，内部装修简单，可让消费者自由选购的乐趣 低廉价格 租赁 百货超市 规模适中，往往深入新建社区，以提供生活便利服务于近邻 便利性、亲和力 买断或租赁 专营市场 以家电、家居、电子产品、音像、药品、图书等某一个专业领域为框架，重在完善品牌的多样性和服务的专业性，使专业和专营性 自建 、买断或租赁 客户在购买同一功能产品时可进行多品牌选择，并得到专业的售后服务 临街门店 主题特色街 开发商在招商时规定经营类别，在有限规模内强化产品特色，比如女人街、文化街、风情街等，使购买者更有针对性和消遣性 特色突出、休闲性 买断后租赁 混合商业 开发商只管卖门面，由个体业主自行决定经营产品类别，这是大部分临街门面的运作模式 买断 买断后租赁 其他形式 餐饮娱乐 中式餐饮一般设在在办公场所集中位置，西式快餐一般设在人流较多的商场内或附近 特色和便利 租赁为主 办公场所 高档办公场所一般设在交通便利、餐饮娱乐设施健全、环境优美的地方 现代和便利 买断或租赁 金融超市 多家银行门市集中办公，为市民提供更全面的服务 全能和便利 租赁或买断 其他概念店 IT 行业带来的新概念，网上购物，正在发展中 专业化、虚拟化 租赁 根据以上商业形态的分析，我们认为：在 蓬安 做商业，应该在商业形态上做到如下几点： A、依据地块的条件 ，在经营形态上走 农贸市场 的道路。 B、 必须主题鲜明，以特色吸引消费者。 C、 必须具备一定的规模，以扩大知名度和影响力。 D、 在经营 业态 上创新，比如 规划豆制品摊位 、 加工摊位 等其他竞争对手没有的新形势，以满足消费者求新、求变的心理。 结论 在对 以上的分析中可以看出城中市场的地块价值定位：。