20xx年武汉市楚江碧水项目开发研究报告

20xx年武汉市楚江碧水项目开发研究报告内容摘要：

拿到 “两证 ”。 2020年的房地产政策将从四个方面进行完善，确保中国 房地产业的健康发展。 一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。 在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用；二是把长期的问题和短期的问题适当分开。 有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的，比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。 要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决；三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。 要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调 控政策的效果，增加经济调控的难度。 要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待；四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。 2020年里，影响中国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。 国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下降。 房地产作为国家经济发展支柱产业的地位不会改变。 我国房地产市场经过推进、培育、发 展三个阶段，正在走向成熟。 由于土地资源的稀缺，而随着城市化的进展，老百姓对改善住房的需求会进一步激发，所以市场房价不会下降，我国房地产业中长期向好的趋势不会改变。 人才政策： 武汉市作为全国大中专院校最集中的城市之一，拥有丰富的高端人才资源储备和良好的引进人才的环境，根据政府的产业政策和人才政策，可以预计武汉市未来将有大量的高级人才进入围绕着国际博览中心展开的四新区域工作，汉阳片区的高度快速发展将刺激这一片区的房地产需求，为这一区域带来一大批以高知、高薪、年青化的客户群体。 小结： 根据以上对于 武汉市 2020年的各项相关经济指标分析显示，武汉市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。 武汉市经济增长的主要因素是四大支柱产业的高速发展，另外房地产、烟草近年来在武汉市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。 固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了武汉市建设项目在整个经济结构中的重要地位。 武汉市消费指数呈现逐年增长的态势，说明 市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展的作用。 据调查统计显示，近年武汉市房地产业地税入库增长比例远高于地税总额增长比例，且占比逐年提高， 2020年已超过全市地税收入总额的 1/4。 考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，武汉市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。 （ 1）社会经济发展概况 2020年武汉地区生产总值为 2590亿元，同比增长 %；固定资产投 资达到 ，增长 %；城镇居民人均可支配收入为 12360元，比 2020年增长 %；城镇居民人均居住建筑面积为 ，比 2020年提高。 全市储蓄存款余额为，比 2020年增加 %。 （ 2）房地产开发投资情况 2020年我市房地产开发投资为 ，同比增长 %，增幅比 2020年回落了 ，占全社会固定资产投资的 %；其中，住房开发投资为 ，同比增长 %，增幅比 2020年回落 点，占房地产开发投资的 %。 ??从 2020年到2020年，武汉市房地产开发总体投资增长趋势依然凶猛，但增长幅度已开始回落。 住宅项目开发总投资增长幅度紧跟房地产开发总体投资，但增幅回落更大一些。 近几年武汉市房地产开发总量的增长，已经为房地产总体投资打下了厚实的基础，所以预计在以后几年里，虽然仍将有增长，但增幅会渐渐回落。 这也是武汉市房地产市场趋于成熟和稳定的标志。 （ 1）土地市场供求情况 2020年我市供应土地面积约 （含 7个中心城区、武汉东湖新技术产 业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约 元。 平均每亩均价约为。 在土地供应中， 95%为住房建设用地。 （ 2）商品房开发建设情况 ?????? 2020年我市商品房施工面积为 ，同比增长 %。 其中：商品住房施工面积为 （经济适用住房施工面积为 ，同比增长 %），同比增长 %，占商品房总施工面积 %。 2020年我市商品房新开工面积 ，同比减少 %。 其中：商品住房新开工面积为 ，同比减少 %，占商品房新开工面积的 %。 ?????? 2020年我市商品房竣工面积为 ，同比增加 %。 其中：商品住房竣工面积为 （经济适用住房竣工面积为 ，同比增长 %），同比增长 %，占商品房总竣工面积的 %。 （ 3）商品房销售情况 2020年我市商品房销售面积为 ，同比增长 %；其中：商品住房销售面积为 ，同比增长 %，占商品房总销售面积的 %。 各类住房销售情况： 2020年，我市商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上；多层商品住房的销售套数不及 21%。 各类户型面积销售情况：市民的消费心理日趋合理， 120平方米以下的户型所占比例超过 %，较往年有一定程度的上升。 140平方米以上户型只占 %，较以前有较大幅度的下降。 3. 各房价区间的商品住房销售情况：去年我市商品住房销售均价在 3000元以下的销售了 23376套，占总销售套数的 %，房价在 3000—4000元之 间的销售 36206套，占总销售套数的 %，房价在 4000—5500元之间的销售 20209套，占总销售套数的%；房价在 5500元以上的仅占全市商品住房销售面积的 %。 4. 商品住房销（预）售购买主体情况 我市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的 87%以上。 境外人士购买住房仅 105套，占 %。 武汉市 2020年的商品房销售市场中，以下几项指标的变化对未来的房地产销售市场会有所预示： 1．空置面积： 全年销售商品房 ，增长 ％；商品房空置面积 ，增长 ％；其中住宅 128． 12万平方米，同比增长 18％。 与上年度相比，商品房空置面积的增长幅度比商品房销售面积高了一倍。 商品房空置面积的增长预示着武汉市房地产市场供求关系上的微妙变化：从某种程度上说，这是一种房地产商品积压的潜在危机。 不过，相信武汉市 800万人口中所潜藏的巨大买房人群，会比较有效的消化掉这些空置商品房。 2．批准预售面积： 武汉市 2020年全市批准预售面积为 1120． 21万平方米，与 2020年的 万平方米相比，同 比下降 4． 81％。 武汉市这几年的批准预售面积，与前一年同期相比都有小幅度的下降。 在房地产市场上商品房空置面积增长过快和房地产开发力度较热的情况下，预计今年的批准预售面积，即未来一年的房地产市场供应量也会有小幅度的下降。 3．销售面积与预售面积的比值： 武汉市 2020年商品房销售面积为 ，预售面积为 ，其比值为 ； 2020年商品房预售面积为 ，预售面积为 ，其比值为。 数据显示销售面积与预售面积的比值在这两年 有所上升，这说明销售面积的增长领先于预售面积的增长（包括负增长）。 这种比值的逐步上升，表明了武汉市房地产市场需求的旺盛。 （ 4）商品房价格情况 在宏观调控政策作用下，我市商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。 全年商品房综合物业平均价格为 /平方米，同比增长 %，与 2020年相比增幅回落了5个百分点。 全年商品住房平均价格为 /平方米（含 7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），其中，各季度平均价格 环比分别为 %、 %、 %、 %，增幅明显下降，与 2020年相比同比增长 %，增幅回落了。 其中，高层商品住房平均价格为 /平方米，小高层商品住房平均价格为 /平方米，多层商品住房平均价格为 /平方米。 ?????? 2020年，我市各区域的商品住房价格均有不同幅度的上涨。 其中：价格最高的区域为江汉区，平均价格为 /平方米；其次是武昌区，平均价格为 /平方米； 价格最低的区域为黄陂区，平均价格为 /平方米。 各区商品住房多层、小高层、高层均价如下： （ 1）存量房成交情况 2020年我市存量房成交 72827起，面积为 ，同比增长 %；其中：存量住房成交 45452起，成交面积为 （不含房改出售公房），同比增长 %。 （ ??2）存量房价格综合情况 全年存量房综合物业平均价格为 /平方米，同比增长 %。 其中，存量住房平均价格为 /平方米，同比增 长 %。 （ 3）存量住房区域价格情况 因地理、交通、各城区发展水平以及存量住房本身新旧程度的不同，各地段之间的存量住房价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，各区存量住房全年均价如下： 截至 2020年底为止，新增房地产各项贷款为 ，与去年相比增加 ，占新增金融业贷款的 %；其中：新增住房开发贷款 ，与去年相比增加 ，新增个人住房贷款 （含武汉地区新增住房公积金贷款），与去年相比增加 亿元。 2020年，我市本籍新增归集住房公积金 ，历年累计归集住房公积金总额达到 ；新增发放公积金个人住房贷款 ，历年累计发放个人住房贷款总额 ，帮助 860多万平方米。 回顾 2020年我市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。 2020年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，在继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的局面。 我市也将在科学发 展观的指导下，按照 “创新武汉、和谐武汉 ”的要求，继续贯彻国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。 同时，加大住房保障的力度，改善广大中低收入家庭住房条件。 2020年，我市房地产市场仍将继续保持健康持续的发展态势。 投资主体 近几年来，随着实物化分配方式的逐渐淡出，住宅货币化观念深入人心，加之武汉市民收入水平的日益增长以及投资眼光的转移，使得武汉市商品住宅以及高端物业的需求都有了很大程度的增加。 外资的不断涌入，极大地推动了武汉的高端住宅市场，锦绣长 江、武汉新天地、武汉时代广场和棕榈泉等项目都是由外资打造的。 宏观调控也不会阻止前进的步伐。 2020年上半年， “加息 ”、 “征税 ”、“国八条 ”等宏观调控政策接连不断地从中央传出，全国各个城市的房地产市场都在不同程壬鲜艿接跋臁 ? 但是，高端住宅因为其自然资源上的优势和市场上的稀缺性，所以具有较好的保值增值性和较轻的抗风险能力，同时，据统计，在武汉，目前 90%以上的高端住宅都是以自住为目的，所以，政府对于房地产市场的各种政策措施的影响，对武汉的高端住宅市场基本上是不存在的。 独好 城乡 结合部是兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带，又称城市边缘地区。 早期城市与乡村的景观差异明显，随着城市化过程，城市不断向外围扩展，使得毗邻乡村地区的土地利用从农业转变为工业、商业、居住区以及其他职能，并相应兴建了城市服务设施，从而形成包括郊区的城乡及合部。 城乡结合部位于市区和城市影响带之间，可分为内边缘区和外边缘区。 内边缘区又称城市边缘，特征为已开始城市建设；外边缘区又称乡村边缘，特征为土地利用仍以农业占支配地位，但已可见许多为城市服务的设施，如机场、污水处理厂和特殊用地等。 在武汉市， 这样的城乡结合部有很多，包括武昌的江夏区、关山地区、汤逊湖，汉口的古田区、硚口区，以及汉阳的四新地区。 四新地区上接汉阳区，下有沌口经济技术开发区，四新地区可以算是武汉市城市发展中遗留下来的，为数不多的处于城市发展规划中、但还未发展起来的地块。 在武汉市十一五规划所描述的汉阳四新地区规划中，四新地区的核心区以四新大道为轴线，以金融保险、商务办公服务、物流信息等服务功能为主，目前已启动国际博览中心等大项目。 端住宅引领武汉市场 2020年，武汉时代广场、武汉新天地、金都汉宫和锦绣长戎诙喔叨讼钅恳捕冀 胧谐。 ㄔ谑鄣慕踅 食恰 ⒍ 煜潞土胶 芏嫉龋灿 ?2个高端项目。 “中部崛起，武汉先行 ”，而高端房地产市场对中部崛起的推动力不容忽视。 武汉是华中地区最大的城市，其经济也在 “中部崛起 ”战略的推动下步入健康、快速的发展时期。 良好的发展环境，带来的是大量外企和外资的进入。 而武汉的高端市场也在外资的推动下发展迅猛。 从 2020年底到现在，武汉市有锦江国际城、东湖天下等 7个高端项目相继上市，武汉时代广场、金都汉宫和锦绣长江等5个项目也即将面市。 武汉高端住宅的销售情况也非常好，锦江国际城一直保持着平均每天不低于 45套的成交量。 虽然武汉高端住宅的价格涨幅比较明显，但是，与一线城市相比还是有非常大的差距的。 目前，武汉市高端住宅的均价约 6500元 /平方米，和普通住宅的价格比还不到 2:1，而上海高端住宅的均价在 22020元 /平方米的比比皆是，均价比已经超过了 3： 1。 不论是均价还是比值，武汉的高端住宅都远远落后，武汉高端住宅的价值还处于埋没的状态。 随着武汉经济的发展以及房地产市场和一线城市的交流不断加强，武汉高端住宅市场将被激活，武汉高端住宅的价格一定会有一个更大幅度的提升。 相比 2020年的住宅市场， 2020年显得。