徐公岛游艇基地可行性研究报告

徐公岛游艇基地可行性研究报告内容摘要：

7000 其中 开发产品成本 万元 7400 自营资产投资 万元 29600 9 年营业收入 万元 17601 经营期平均 10 年营业税金及附加 万元 119286 经营期平均 11 利润总额 万元 665303 经营期平均 12 所得税 万元 5874 经营期平均 13 税后利润 万元 606563 经营期平均 14 财务盈利能力 141 财务内部收益率 1736 税后 142 财务净现值 万元 1039732 税后 143 投资回收期 年 667 税后 144 投资利润率 1798 145 项目资本金净利润率 3446 15 销售利润率 3780 53 建设规模和主要建设内容 本项目游艇基地由水域和陆域两大部分组成 水域部分新建防波堤全长 7190m其中北堤轴线长 5831m南堤长 1359m另外在口门处顺老防波堤方向布置围堤 344m 其中利用老防波堤长 150m 新建围堤 194m同时还配套建设游艇码头泊位 279 个港区面积 197 亩 陆域部分新建游艇干泊区和机械棚使用场地 6670 平方米其中机械棚 1200平方米干泊泊位 80 个游艇会所区块建筑面积 15000 平方米配套海景公寓区块建筑面积 46700 平方米滨海商业街区块建筑面积 6000 平方米 项目总用地面积 71122 平方米合 1067 亩其中游艇会所区块用地面积 11173平方米合 168亩海景公寓区块用地面积 54000平方米合 810亩滨海商业街用地面积 5949 平方米合 89 亩项目总建筑面积为 67700 平方米项目计划总投资金额为37000 万元 1 港区面积 197 亩 2 防波堤 719 米 其中北堤 5831 米 南堤 1359 米 3 新建围堤 194 米 4 水泊泊位 279 个 5 干泊泊位 80 个 6 干泊区及机械棚使用场地 6670 平方米 7 总用地面积 71122 平方米合 1067 亩 其中游艇会所区块 11173 平方米合 168 亩海景公寓区块 54000 平方米 合 810 亩滨海商业街 5949 平方米合 89 亩 8 总建筑面积 67700 平方米 其中游艇会所区块 15000 平方米 海景公寓区块 46700 平方米 滨海商业街 6000 平方米 9 项目计划总投资 37000 万元 其中开发建设投资 37000 万元 其中开发产品成本 7400 万元 自营资产投资 29600 万元 54 总平面布置方案 541 总平面布置原则 1 满足 JG16290《旅游建筑设计规范》的有关规定要求 2 以城市总体规划为依据充分考虑周围的城市环境和自然环境融合会所和游艇码头的特点充分利用自然景观达到设计新颖布局合理规格豪华功能齐全硬件设施适应超前 3 设计要确保经济效益好的项目提供足够空间尽量扩大这几方面使用面积满足经济效益最大化原则 4 力求功能分区合理并且注重空间的融合交流与贯通并为室内设计的进一步深入提供有利条件 5 注意出入口的合理布局交通组织及消防通道的合理设计 542 总平面布局 1 陆域布置方案 ①根据游艇基地要求必须配备陆域干泊和小型维护保养设施 为了不影响生活环境为此选址在徐公岛凹口南则为游艇干泊区场内用地面积为 10 亩设定干泊80个机械棚 1200平方米等服务设施为了防止造成陆域和海域污染游艇油料供给采用外来供给油船 ②游艇基地设于港湾北则项端该位置坐北朝南是整个游艇基地的中心位置也是徐公岛的门户口为了体现高档旅游区域在建筑形态上创举独特的风格设为徐公岛游艇基地的标志性建筑总用地面积 168 亩主要功能有 VIP 会所 5800 平方米餐饮及娱乐商务酒店 5000 平方米海员培训基地 3000 平方米 SPA 及配套用房1200 平方米是会员室内主要活动区域和场所 ③游艇公寓 是服务于会员的私密性住宿用房根据不同会员档次设有不同类别的海景公寓规划用地面积为 81 亩位于沿港湾北则的半山腰依山而建共分三个台阶根据国外惯例一般拥有游艇的富豪都会在这一区域购买或包年豪宅所以海景房是项目配套中不可缺少的设施之一也是用于项目特种接待功能使这一项目综合功能达到齐全 ④为了使整个项目的服务需求完整配套规划设定在公寓区下方也就沿港路边 89 亩土地作为商业服务区为入岛人员提供一切生活所需品上述功能布局是根据国内外同类项目进行合理安排 2 水域布置方案 防波堤布置 为防御波浪水流对港域的侵袭维护港内水域的平 稳需在拟建工程水域范围建防波堤以保证游艇浮桥在港区内安全停靠系泊及正常操作 ①港区面积 根据《徐公岛游艇码头项目申请报告》和《舟山市嵊泗县徐公岛控制性详细规划》在老防波堤外侧规划布置游艇码头用海面积约 197 亩靠泊大小型游艇 279泊 ②港内泊稳标准 对于通常意义下的码头而言由于码头结构自身的强度及船舶本身抗浪能力较大码头前沿允许停泊波高相对较大而对于游艇基地内的游艇码头而言港内必须是平稳的这要求控制波浪入射同时必须控制波浪在港内的反射使之能达到平稳的综合要求 从安全性 考虑如系泊系统采用柔性结构靠泊允许波高为 02m～ 06m 如系泊系统为刚性结构则靠泊允许波高为 03m～ 04m 根据类似工程经验港内靠泊允许波高 20 年一遇 H4 波高应控制在 05m 以内 由于游艇港区平稳的特殊要求游艇基地须配套建设防波堤以确保港池的平稳度并预留口门作为游艇进出通道 ③口门布置 防波堤口门的方向位置水深和宽度等应根据常风向波浪潮流泥沙运动的影响以确保游艇安全进出口门口门方向布置时应注意防止港外入侵的波浪和潮流直接进入港内同时还应防止因泥沙入侵而造成口门淤塞此外为保证游艇安全方便进出港还应注意不要使游艇受 横浪作用 本工程北面向大海属开敞式海域主方向为 W～ WNW 受洋山港区屏蔽风区相对较短根据区涂面形状和周边地形等条件 m3 649 773 713 爆填堤心石万m3 9256 10909 10330 C30 砼 679 797 762 砼扭王块块6t2t 56762442 69122442 60073368 投资 建筑工程投资万元 68741 83852 77507 海域使用金万元 325 360 355 可比性投资万元 71991 87452 81057 每亩投资万元 373 387 386 优缺点比较 优 点 ①港区面积最小但已可满足游艇码头规模要求 ②北堤呈圆弧线布置有利于抵御风浪且具有较好景观效果 ③石方用量最小可比性投资最小 ④防波堤长度较短 ①港区面积较大可满足游艇码头规模要求 ②堤轴线直线布置施工控制方便 ①北堤呈圆弧线布置有利于抵御风浪且具有较好景观效果 ②港区面积较方案一大港区南面面积较大可为港区开发提供较大空间 缺 点 ①北堤轴线呈圆弧线施工控制稍显复杂 ①防波堤轴线较长投资较大石料用量较大 ②防波堤景观效果较方案一差 ③可比性投资大 ①可比性投资较 方案一大 结论 推荐 不推荐 不推荐 从保护港区面积方面看方案一最小方案三次之方案二最大轴线布置方案一形成的港区面积可满足游艇码头的使用要求 从抵御风浪和景观效果方面看方案一和方案三较方案二有优势 从施工控制方面看方案二轴线为直线转角处圆弧连接施工控制较容易方案一和方案三轴线为圆弧线施工控制难度较大 从可比性投资看方案一防波堤长度最短可比性投资最小 综上所述本阶段采用方案一作为防波堤北堤与南堤平面布置方案防波堤总长 719m 其中北堤长 5831m 南堤长 1359m 保护港区面积 193 亩可以满足游艇码头规划设 计规模要求 水域部分总体主要经济技术指标 1 港区面积 亩 197 2 游艇停靠泊位 个 279 3 防波堤 m 719 31 北堤 m 5831 32 南堤 m 1359 4 围堤 m 344 41 利用老堤 m 150 42 新建围堤 m 194 陆域部分总体主要经济技术指标 1 总用地面积 m2 71122 合1067 亩 11 游艇会所区块 m2 11173 合 168 亩 12 海景公寓区块 m2 54000 合 810 亩 13 滨海商业街 m2 5949 合89 亩 2 临时用地面积 m2 6670 3 总建筑面积 m2 12303 31 游艇俱乐部 m2 15000 32 海景公寓区块 m2 46700 33 滨海商业街 m2 6000 游艇会所区块主要经济技术指标 m800 1 用地面积 m2 11173 和 168 亩 2 建筑面积 m2 15000 21 游艇会所 m2 5800 22 餐饮酒店 m2 5000 23 海员培训基地 m2 3000 24 SPA 及配套用房 m2 1200 3 建筑占地面积 m2 3910 4 建筑密度 350 5 容积率 134 6 绿地率 300 7 游艇泊位 个 279 海景公寓区块主要经济技术指标 1 用地面积 m2 54000 和 810 亩 2 建筑面积 m2 46700 21 酒店式公寓 m2 11200 22 四层公寓 m2 12500 23 五层公寓 m2 23000 3 建筑占地面积 m2 13500 4 建筑密度 250 5 容积率 086 6 绿地率 350 滨海商业街主要经济技术指标 1 用地面积 m2 5949 和 89 亩 2 建筑面积 m2 6000 3 建筑占地面积 m2 1784 4 建筑密度 300 5 容积率 6 绿地率 250 55 水工建筑物 551 设计水位 极端高水位 m 极端低水位 m 设计高水位 m 设计低水位 1m《水利水电工程等级划分及洪水标准》 SL。