房地产市场研究报告20xx年重庆市万州项目工作报告

房地产市场研究报告20xx年重庆市万州项目工作报告内容摘要：

美地） 万川新城 渝东名 (都、郡、新居、世纪、人家 ) 三峡明珠 运 (韵 )像家园 万州运 (韵、印 )像 世纪 (万州、万川 ) 有诗美地 清华人家 (水清木华，运动人家 ) 韵味花园 锦绣万川 川江（花园、豪园、美宅、公馆等） 万州人家 万东名居 …… 项目总体形象定位 本项目的总体形象定位体现 新庆－－ 项目开发商，企业品牌资源的延伸。 运动－－运动一生、安康一生、幸福一生。 教育 —— 高档社区里必备的底蕴，关注下一代，中国人固有的情，让 孩子 的成长随 您 心愿。 半山 —— 作为豪宅的必备条件，港 澳豪宅大都在半山之处，尽量尊贵气息，独领时 代 风骚。 景观 —— 生活的忙碌伴随多少年，回到家，就是回到 花园 ，让你清新，让你无虑享受生活。 层面一 ：一种生活方式：运动生活馆‚享受运动就是享受生活‛ 原则： 强化运动社区概念 强化运动意识、讲解安康与幸福是孪生子妹、 统一消费者特征，将其形象化、社团化，增强消费者 精神归属 感。 渲染楼盘的火热气氛，包括，态度、色调、包装等。 亮点：‚ 运动 ‛、‚ 生活馆 ‛ 散射： 灿烂的 、 蓬勃的 、 向上的 、 年轻的 、 青春的 、 跃动的 、 飞舞的 、 火热的 、 自由的、活力的、健康的、 力量、健美 的、激情的、爆发的 层面二 ：半山豪宅。 原则 ： 半山资源的极少主义、完善的社区配套、完美的规划、 建筑风格的完美表现、 江景及景观园艺的协调互动 未来都市的中央 亮点 ：‚半山‛‚豪宅‛ 散射 ： 开阔、清新、静悠、傲视、君临天下、江山、长江、奔放、豪气、精心、纵观天下、舒畅、修生养神。 折射 ： 帝王将相、 傲视群雄、财富象征 层面三 塑造本案的美誉度，创建企业品牌 ,抽象概念具体化的过程。 户型 —— 追求实用；平、错 、跃空间结构的合理运用；错、退台屋顶花园的应用；入户花园、室内花园的合理设计运用；完善功能房自由组合；落地窗，凸窗、开窗、阳台、 遮阳板 等细节的处理运用，让生活空间更加完美； 物业 —— 用我们的细心体会您的需求，用专业的眼光挑剔每个细节、使建筑体现社区的生活理念，使建筑容景、 容情而体现精神内质。 景观 —— 江景尽收眼帘，中庭景观、社区外围绿化带、社区景观大道、绿化环行步道，水景、小品、景观长廊的运用让你每天拥有绿色健康好心情 视界 —— 闲坐、小息片刻你也能享受半壁江山，让你有激扬文字，指点江山 , 君临天下的感觉 物业管理 —— 半山韵城让你享受的不仅是尊贵，更是无微不至的一套‚康体管家‛系统工程服务 价格 —— 半山韵城超高的性价比，让你轻松拥有半山江景豪宅，怎不触动你的心玄 位臵 —— 城市的规划发展 ,城市扩大；城市重心的偏移 ,未来的城市中心将属于半山运城 ‚半山花园、运动家园‛我们塑造的是一种生活方式、一种生活态度、一种生活理念； 万州首个以‚运动、健康、生态、教育‛为主题的大型社区 项目文化定位 运运运 动动动 文文文 化化化 社社社 区区区 ——— ——— 的的的 浓浓浓 情情情 体体体 现现现 回到半山韵城，回到温馨家园，撩起窗纱，舒张眼帘，尽赏清新、半城风光 ，削去工作的烦劳，回到半山韵城，运动你的健康，享受你的雅致，在这里你的素养得到升华。 社区文化以运动康体文化为主题、宣传展示运动 神情 和风采。 在这里你可知晓各类竞技技巧，让你的一切从专业的角度欣赏、舒张你的运动思维、打开你的运动细胞，邀请专业专家为你的健康把脉，时刻关住你的细节变化，为你‚量身裁衣‛制定健身组合，每一天让你都有所得，充分体会运动着、快乐着的感觉。 在这里物管定期或不定期举行体育赛事，让你在接受专业化训练的同时，有一展技巧的舞台，举行运动文化艺术展等等活动，让社区运动文化丰富多彩，并切实、深入、 持久地永远不停止。 项目功能规划建议 项目规划的基本思路 整个社区始终围绕‚运动、健康、高档、生态园林、建筑‛等关键要素 —— ‚处处有景、随心运动‛的总体规划思路 遵循现代社区应具有的‚设计独特、布局合理、环境优美‛等特点，并以此以为中心修建高质量，高品位的居住区；始终坚持‚以人为本、因地制宜、富有个性、特色突出‛基本规划原则。 景观多用巴渝特色园林元素的中国古典园林风格，依据山势穿插喷泉，流瀑、小溪、小桥使项目有灵韵，使景观有动有静，动静结合相得益彰，时刻注意：用景观遮蔽对项目不利的视角点。 建筑风格运用前卫元素穿插的现代简洁风格 ， 合理取舍新设计、新材料、新设备、新工艺； 做到 ‚造型要多些变化、颜色要少点变化、以人为本‛的生态环保型建筑结合体，体现楼盘的现代感 ,时尚感，动感、生态感得到表面。 让建筑文化，地势景观、功能配套相和谐。 小区功能以运动配套为主，尽量囊裹多样特色的运动项目，使其有运动、情趣空间 —— 体现运动、休闲娱乐、享受自然、享受阳光。 小区必须有的运动项：有 :除去一般社区常备的运动设施外，建议像：篮球场、羽毛球场、网球场、室内外游泳池或亲水性的沙滩阳光泳池、门球场、壁球、环形观景跑 道、梯形景观慢步道、 乒乓球、保龄球、象棋、攀岩、 桌球、棋牌类等等融趣味性、知识性与团体合作性较强的运动配套和设施，集智力、耐力、毅力三位一体的健身康体运动。 社区要远离商业街区和教育配套分离的规划原则，使动静分离，提高社区档次感。 小区整体规划建议（草图如下） 规划布局原则： 规划布局总原则 —— 因地制宜 A. 规划建造大型中庭景观，使动静结合，水景、小桥，绿化合理使用。 B. 保证户户良好的朝向、通风、采光效果；特别是中庭景观，江景为主的双重景观利用方面要下足功夫。 C. 商业和住宅分离，提高小区的档次品质。 D. 景观大道的与住宅合理布局 E. 各项运动设施的合理布局 F. 建筑形态的合理布局 G. 局部景观的合理布局 根据以上基本原则：建议第一批征地规划为六个功能组团，在各功能组团合理规划融入建筑、运动配套设施、景观、小品、雕塑等社区元素。 考虑到规划容积率和建筑户型朝向要遵循‚因地制宜‛的总体布局原则， 建议第六功能组团花园洋房采用‚环形错落 点状的建筑布局‛的方式，尽量营造更多的中厅景观面积，以增大可利用的景观用地面积，为营造社区的主题景观及建造大型运动设施，提高小区的品质和档次，在达到最好的双重景观利用的前提下，体现出社区运动健 康住宅的主题。 第一功能组团部分：建议是独立别墅区，在规划布局上采用‚点状错落布局‛。 采用这种布局的优级点是达到景观最好利用，缺点是整体排列不成规划，要规划好 ,把握整体效果。 第二功能组团部分：建议修建小高层，建筑布局采用‚纵向排列布局‛的方式 . 第三功能组团部分：建议 修 建联排别墅，建筑布局采用‚横向错落排列布局‛的方式 小区大门要尽显大气，景观大道直通中庭景观，合理布局小型景观道通向各单元，达到户户入景，有必要配臵前后阳台 ,而得到双重体验双重景观。 社区的边界以绿化带修建景观长廊或绿化带为主。 交通 — — 车 行交通方便了生活，但导致流动的噪声和尾气，以及嬉戏儿童的安全受到威胁 ，所以在住宅小区内尽量达到人车分流。 小区内的围合环行布道：小区内的 步行道路要求有足够的宽度，并符合无障碍通道系统的设计要求。 为照顾行动不便的老人和残疾人，在步行道路出现高差时设缓坡，变坡点给予提示，并宜在坡度较大处设扶手。 停车位设臵 —— 按照我国的建筑设计规范要求，社区内的停车位按照 200 ㎡ /个的建筑规范进行配臵，建议达到每户一车位并以地下车位为主。 建筑形态建议 考虑到项目 的容积率，住宅按照花园洋房（ 5+1）、小高层（ 11+1）、 联排别墅、独立别墅建筑的物业形态进行布臵，以达到合理的土地利用率、按建设部规定的指标进行修建。 小区内各项功能组团设臵建议 根据‚地势、交通、景观‛第一 期 征地地块分六个功能组团分区 第一功能组团：高差大、噪音小、空气清新、视野开阔、观半壁万州城、揽社区全景，交通方便 .可以和后续项目开发分而不相互不影响，建议做独立别墅区占总体量的 5%。 第二功能组团：交通方便、视野好、项目的边缘 (项目的东面 )紧临博文实验中学，产生噪音，建议项目与学校接壤处做绿化带；有落差，建议在 本区域以小高层为主，为总体量的 25%；建议修建小高层的好处，在于阻碍学校产生的噪音和阻隔第六组团的花园洋房看到学校的视线，提升项目的品质，在这里修建小高层不会因落差的原因而影响远观的视觉效果，更可以观赏到小区园林景观。 第三功能组团 : 噪音小、空气清新、视野开阔、相对独立别墅区观半壁万州城方面少许、揽社区全景，交能不便，紧临后续开发项目会产生影响，建议在这个区域修建联排别墅，有利于和后续联排别墅区相联。 第四功能组团：紧临博文中学和规划中的大门入口处 ,和博文实验中学形成互动的整体效果，不影响小区环境，出入也 方便，建议修幼儿园。 第五功能组团：社区的大门口处 .与学校相邻，交通方便，商业易喧哗，而影响的生活环境；建议本组团修建商业，远离社 区，让社区真正成为高品质居住型运动社区。 第六功能组团：项目的核心部分，地处项目的中央，平地与落差共存。 从各方面来说地势条件较好，更是社区主要景观及配套设施所在地，是项目的重心所在，与后续项目开发接壤最多，建议在这里修建花园洋房。 建筑内部的户型及户型比例建议 建议户型为两室、三室、四室、五室及配比为 17%： 68%： 13%： 2% 经典户型欣赏 经典两室 : 经典三室 : 经典四室 : 经典联排别墅 : 经典独立别墅 : 通过欣赏以上几组户型我们建议本案的户型设计及面积注意以下几点 : 套型空间的私密性保证 —— 合理安排各种功能空间，避免各居住空间的相互干扰，以及邻里住户间的对视现象，保证私密性。 套型空间内日常安全保证 —— 针对老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要，套内自然层应避免台阶和错层，设臵扶手、护栏、防滑地面和报警装臵等设施 ，有效保证室内空间 的日常安全。 户型空间尺度建议 —— 套型面积要控制得当，功能空间面积过小会显得拥挤，但大而不当，也会失去家庭温馨的感觉，并不能提高住宅的舒适性。 套型设计应以居住生活行为规律为准则，满足居住者生活、生理、心理等需求，实现舒适、健康的居住目标。 套型面积取决于功能，套型功能的增量，除适宜的面积外，尚应包括功能空间的细化和设备的配臵质量，与日益提高的生活质量和现代生活方式相适应。 居室高 为 3 米。 住宅功能空间合理低限净面积指标见 下 表 ： 项目 低限净面积指标 (㎡ ) 起居室 餐厅 主卧室 次卧室 (双人 ) 厨房 (单排型 ) 卫生间 () () () () () () 建议户型创新点建议 : 户型是产品的浓缩点，在这个方面的要有大胆的创新，特别要注意细节的处理，多加修饰‚亮点‛点缀，大量运用落地窗、阳台、遮阳板等功能性构件， 平、错、跃空间结构的合理运用，错、退台花园阳台的应用， 完善功能房自由组合， 要 追求布局空间的实用、舒适、豪华让生活空间更加完美。  三房半  为消费 者增加赠送面积（如阳台、窗、入户花园、墙体等的创新方式）  户型的功能分区明显，功能房设计应多彩，使居家更舒适 .功能房以书房和储藏室为主。  双开门厨房 建议花园洋房、小高层、联排别墅、独立别墅户型配比及面积 : 二室一厅一卫一厨 9% 80 ㎡左右 二室二厅一卫一厨 8% 90 ㎡左右 三室一厅一卫一厨 42% 110 ㎡左右 三室二厅二卫一厨 26% 135 ㎡左右 四室二厅双卫一厨 13% 155 ㎡左右 五室二厅三卫一厨 2% 建议联排别墅户型面积在 160300 ㎡ : 160200 ㎡ 占总联排体量的 50％ 200250 ㎡占总联排体量的 30％ 250300 ㎡占总联排体量的 20％ 建议独立别墅户型面积在 250450 ㎡ : 250350 ㎡占总独立别墅体量的 50％ 350450 ㎡占总独立别墅体量的 50％ 建筑外立面的色调、线条、造型、效果建议  建筑外立面建议：  采 取白色或米蓝色为主的色彩，可搭配一些体现活力、运动的其他色调；。