20xx年3月渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告

20xx年3月渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告内容摘要：

税后 8 静态投资回收期 年 税后 9 动态投资回收期 年 税后 全投资财务内部收益率 %大于基准收益率 12%；财务净现值 万元大于零；动、静态投资回收期均小于项目的总开发期 4年。 渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 14－ 可行性研究 结论及建议 主要研究结论 （ 1）项目地理位置较好，房地产市场前景广阔，能够较快回笼资金； （ 2）项目财务评价的各项财务指 标均达标，经济上可行； （ 3）项目抗风险能力优秀。 建议 （ 1）项目的基础设施建设要做好规划和建设方案的设计，以超前的眼光建设高标准和高承载量的城市基础设施，防止后续的重复开挖； （ 2）建设单位应严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。 （ 3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的拆迁安置及开发等全过程策划。 建议投资单位以灵活、多样的经营方式，做好招商宣传工作。 （ 4）加强对银行借款的使用和管理。 积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还 银行借款的本金和利息。 渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 15－ 第二章 项目背景 渭南 市概况 基本 介绍 渭南是陕西东部的新兴中等城市，她东濒黄河，西倚西安，南靠秦岭，北接延安，古有 “ 三秦要道，八省通衢 ” 之称，今是西北地区的 “ 东大门 ”。 境内地势以渭河为轴线，划分为南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。 渭南市 现辖一区（临渭）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和高新技术开发区，110 个镇， 73 个乡， 13 个街道办事处， 196 个乡镇办， 180 个社区居委会， 3221 个村委会， 17882 个村民小组，总人口 5518763 人 (户籍人口 )，全市总面积 万平方公里。 境内交通发达，连霍、西禹高速公路， 10 310 国道， 10 106 等 7 条省道，同陇海、西延、西韩、西南等 6 条铁路纵横交错，构成四通八达的交通网络。 县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里 公里，高速公路总里程为 公里，均居陕西省各市之首。 渭南中心城市距省会西安 60 公里，距咸阳国际机场 90 多公里。 通讯便捷，全市固定电话（含小灵通）用户数 万部，其中乡村电话 万部，无线移动电话用户 万部，互联网宽带用户达 万户，均居陕西省第二。 渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 16－ 自然资源 地形地貌 渭南市地处我国内陆中纬地带，全区呈南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。 地貌以渭河为轴线从渭河平原向南北山地呈梯级上升的槽谷地形（仰瓦状），自南向北分为五个自然区域：秦岭北坡山区、秦岭北麓黄土台塬区、渭河冲积平原区、渭北黄土塬区、北部边缘山丘陵区。 地势南北高，中间低，东西开阔，海拔在 330～ 2645 米之间。 气候水文 渭南市属暖温带半湿润半干旱季风气候，四季分明，光照充足，雨量适宜。 除秦岭山区外，年日照时数 2020 小时～ 小时，年均气温 ℃～ ℃， 0℃以上积温 ℃～ ℃，在于10℃积温 ℃～ ℃，光能辐射量 ～ 千卡 /平方厘米，是关中地区热量的高值区。 无霜期为 199 天～ 224 天，年降水量 508 毫米～ 608 毫米，年均降水量 570 毫米。 风向以东北风为主，年平均风速 米 /秒。 渭南市地表水资源量 亿立方米，地下水资源量 亿立方米，全市水资源总量 亿立方米（扣除重复计算量），占全省水资源总量的 %。 流经市域的黄、 洛、渭三河客水年均径流量 亿立方米，可利用量 亿立方米。 动物植物 生态条件多样，生物资源丰富。 全市有野生维管植物 190 余科800 多属 2500 余种，栽培植物 150 多种，其中粮食作物 17 种，经济渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 17－ 作物 7 种，蔬菜作物 34 种。 野生动物 360 余种，其中鸟类 211 种，兽类 150 多种，属于国家一、二级保护的珍稀动物 23 种。 秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等珍稀禽兽驰名中外。 家禽家畜 20 多种，人工栽培干鲜果树种类 20 种226 个品种上，绿化树种 20 多种，观赏植物 50 科 120 属 400 种 1000多个品种。 林业用地 万公顷，林木蓄积量 万立方米，森林覆盖率达 ％。 天然草场 万公顷。 矿产资源 渭南境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。 已探明矿藏 51 种，可开发利用的矿产资源 38 种，其中能源矿产 3 种，煤、铀、地热；金属矿产 13 种，铁、铜、铅、钼、铝土、钨、金、银、铌、锶、硒、碲、铼；非金属矿产 22 种，粘土、白云石、水晶石灰岩、大理岩、长石、料石、石英岩等。 原煤地质储量 255 亿吨，已探明储量 50 亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带 ”而闻名全国。 钼矿探明储量 150 万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉 万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。 黄金储量和产量均居全国地级市第三位。 石灰石探明储量 亿吨，大理石储量 亿立方米，年产水泥 240 万吨。 分布在 9 县 (市、区 )的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。 大荔矿泉水日出水 6 万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。 人文旅游 渭南市历史悠久，史迹遗存荟萃，地貌类型多样，自然景观神奇渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 18－ 瑰丽。 丰富的历史遗存与壮丽的山河荟萃，形成得天独厚的旅游资源。 全市现有馆藏 文物 21025 件（组），旅游文物资源 5456 处，列入保护和开发的文物旅游景点 619 处，其中国家级 24 处，居全省各市第二。 有国家级重点风景名胜区两处。 以“奇险天下第一山”著称于世的西岳华山，五峰耸立， 72 峰罗列其周，犹如一朵盛开的莲花，圣洁峻秀，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，融“山河湖滩泉”于一体，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。 省级风景区2 处，集“山河川塬”自然景观与元、明古建人文景观之大成的黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉；以桥陵为核心的桥陵风景区，规模宏大的渭北帝王陵墓群， 一展盛唐雄风，是中国封建皇室宫廷文化的缩影。 少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀，层峦叠嶂，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底，美不胜收。 渭南市经济社会发展状况 经济发展 2020 年，渭南市国民经济延续了 2020 年以来复苏向好势头，实现了快速发展的预期目标。 据测算， 2020 年全市实现生产总值 亿元，较上年增长 15%。 其中，第一产业增加值 亿元，增长%，第二产业增加值 亿元，增长 %，第三产业增加值 亿元，增 长 %。 农业生产稳步增长。 全年农林牧渔业实现总产值 亿元，渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 19－ 按可比价较上年增长 %。 粮食产量 万吨，增长 %，是连续第八个丰收年份，其中夏粮产量 万吨，增长 %，秋粮产量 万吨，增长 %。 全市蔬菜产量 万吨，增长 %，水果产量 万吨，增长 %。 肉、蛋、奶产量分别为 万吨、 万吨、 万吨，依次增长 %、 %、 %。 工业生产高开趋走。 今年规模以上工业呈现出前半年高开高走，后 半年逐月回稳的态势，全年实现工业总产值 亿元，增长％；实现增加值 亿元，增长 %。 固定资产投资持续增长。 全市固定资产投资增速虽较上年大幅回落，但仍保持了较高的增长态势，全年全社会固定资产投资 亿元，增长 %，其中城镇固定资产投资完成 亿元，增长%。 居民消费依然旺盛。 今年以来，渭南市继续挖掘消费潜力，全年实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长 %。 其中，乡村实现零售额 亿元，同比增长 %；城市实现零售额 亿元，增长 %。 城乡居民收入显著提高。 全年城镇居民人均可支配收入 15918元，增长 %，农民人均纯收入 4372 元，增长 22%。 财政收入持续增加。 全年财政总收入达到 亿元，增长 %，地方财政收入完成 34 亿元，完成预算任务的 %，增长 %。 市场物价同比上涨。 居民消费价格同比上涨 %。 其中，城市上涨 %，农村上涨 %。 分类别看，食品价格上涨 %，是拉动渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 20－ 物价上涨的主要因素。 社会事业发展 各项社会事业全面发展，城乡人民生活水平不断提高。 全 市共有各类科研机构 25 家，科技人员 万多人。 高新技术企业发展到 12家。 民营科技企业发展到 350 家，技工贸总收入达 5 亿元。 各级各类学校 3132 所，在校学生 万人。 其中，全日制高等院校 2 所，在校学生 万人。 职业教育发达。 各类职业技术学校发展到 277 所，年输出各类技术人才 万人。 “渭南技工”是陕西五大职教品牌之一，渭南技术学院成为全国“职教名校”。 全市新型农村合作医疗试点工作稳步推进。 现有四个县市区的 154 万农民参加了新型合作医疗保险。 全市共有医疗机构 324 个，从业人员 17169 人，床位 10680 张，4 个试点县参合农民 154 万人，参合率 86%，医疗条件不断改善。 电视和广播综合覆盖率达 %和 ％。 渭南体育馆设施良好，曾成功多次举办全国性的体育赛事和全市第十届运动会。 华县皮影戏、合阳提线木偶戏、华阴老腔多次出国演出，《五味什字》、《千树万树梨花开》等文艺作品获全国及全省“五个一工程”奖。 城市发展现状 渭南中心城区处于渭河冲积平原区，海拔 330～ 500 米，地势南高北低，气候温暖，年均气温 ℃～ ℃， 0℃以上积温 4900℃，年降水量 520 毫米～ 620 毫米，年太阳总辐射 ～ 千卡 /平方厘米。 年均风速 米 /秒。 渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 21－ 渭南中心城市历史悠久。 自公元 360 年城池始建至公元 1934 年间，城市发展局限于氵尤河以东区域。 解放初，城区面积仅 2 平方公里，人口 2 万有余。 陇海铁路通车后城区开始向氵尤河以西区域发展，至七十年代城区已发展至现今的解放路一带，城区面积发展到 10 平方公里，人口 10 万人左右，并在现今的市政府区域形成城市中心。 改革开放以后，特别是撤地设市十年来，随着经济、社会的发展，城市建设日新月异，城区向西发展至零河，城市中心也由以前的市政府区域向西迁移到东风大街与前 进路交汇区域。 目前，渭南市中心城市东西绵延 15 公里，南北宽 2 公里，建成区面积 平方公里，现有人口 万人，形成了南靠陇海铁路，北依渭河的带状城市格局。 渭南市是陕西省新兴的工业城市和关中东部交通要道，市域政治、经济和文化中心，以能源、化工、机械、轻纺、食品和旅游为主导产业，工商贸协调发展的新型现代化中等城市。 撤地设市以来，中心城市建设累计投入资金 13 亿元以上，完成了 60 多项重点工程，城市基础设施水平进一步提升，城市功能日趋完善。 建成水厂 2 座，日供水能力 10 万吨；污水处理厂一期建成，日处理污水 6 万吨 ；天然气管网 55 公里，年供气 600 多万立方米；改建和新建广场 3 个，城市公共绿地面积达到 90 公顷，绿化覆盖率达到 %，有 24 家单位被命名为省、市级“园林式单位”；城市公交车辆 130 台，公交线路 11 条 213 公里；城区出租车辆近千台。 加快渭南中心城市建设，是渭南市委、市政府确定的在今后要着力抓好的两件大事之一。 渭南市第二次党代会报告指出“经过二十年渭南高新区“西海学府花园”商品房建设项目可行性研究报告 － 22－ 或更长一段时期的努力，把渭南建成西北地区的社会进步的文明城市、环境优美的生态城市、实力雄厚的经济强市”。 根据渭南市城市发展规划，到 2020 年，城市人口将达到 50 万人，城市建成区面积达到 50 平方公里。 《渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出，“十一五”时期，加强中心城市建设要以规划为龙头，高标准建设、高效。