城市商业购物广场可行性研究报告

城市商业购物广场可行性研究报告内容摘要：

2020 年以前经济发展较为落后房地产投资基本停滞市政设施得不到改善房地产开发以沿路剥皮式开发和零星开发为主房地产价格一直在低水平线徘徊2020 年以来随着经济建设的快速发展和城镇化进程步伐的加快市实施了大规模的城市基础设施建设和危陋平房改造加大了住房分配制度改革的力度并相继出台了一系列的房地产相关政策对刺激房地产市场的发展产生了积极的影响 2020年开始商品房的成交量开始大于上市量市场正逐渐消化前几年积压下的房源商品房开发快速增长 2020 年房地产开发投放 255 亿元增长 426 占全市固定资产投资的 1689 近几年市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一并通过一系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策的实施一定程度抑制了房地产市场上的投机行为挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分一系列的政治风波也促使房地产行业操作日益规范市房地产市场基本保持了健康均衡快速的发展势头 纵观市近几年的房地产发展历程随着城市化建设的逐步加快随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘随着居民有效购房能力的快速增长在今后的 5 至10 年内市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长的发展趋势 2 当前现状及未来发 展 商业地产市场分析 目前商业网点主要集中在人民路与颍州路两侧并以人民路与颍州路交叉口为坐标点向南 1000米向西 1000米为核心商业圈这里汇集了百货大楼国贸商城千佰意购物中心绿色步行街浙江商贸城盛世衣庄等商业场所约占商业零售总量的 45 众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应进一步带动了周边地区的人气使之成为市重要的商业中心地带 到 2020 年商铺总保量约为 700 万平方米其中中心城区约 200 万平方米约占商业物业的 28％外围区域约 500 万平方米约占商业物业的 72％目前该区域商业用房底铺日租金在 35 元平方米日区域底铺平均售价达 3 万元～ 4 万元平方米 该区域主要商业设施情况详见下表 序号 商业名称 规模万㎡ 业态 距本项目距离 1 国贸商城 18 零售 1000 米 2 百货大楼 12 零售 1000 米 3 和华仟百意 22 零售 1000 米 4 商厦 26 零售 1500 米 5 盛世衣庄 04 零售 800 米 6 绿色步行街 09 零售 1000 米 7 浙江商贸城 09 零售 1000 米 2020 年是商业用房发展历程中的一个重要节点不仅在商业用房的开发销售和投资上都有较大的增量市场 轮廓逐渐清晰投资者的投资理念也得到了进一步确立从目前的情况来看在的住宅开发趋势影响下住宅区向中心城区外围扩展二环两侧的商业用房得到较快增长相对中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度 总之今年商铺将有着更多纵深方向的变化这对商铺投资开发规划方面提出了许多新的课题商铺市场的技术要求会越来越高在开发方面更重视细分市场重视定位和竞争策略的制订在投资方面更注重收益和风险分析而在市场价格方面将出现总体租价微调售价起稳的局面 餐饮娱乐地产市场分析 随着我国经济的发展和人民收入的提高生活必需品的消费占全部消费的比重 将不断降低恩格尔系数也将降低而休闲消费等将有惊人的增长 2020 年全社会餐饮业营业额超过 1 万亿元同比增幅超过 14％保持了连续 15 年两位数的高速增长中国的餐饮业出现了一些巨大的变化比如快餐和休闲餐饮的兴起洋快餐大举进入中国西餐逐渐被人们接受传统餐饮和烹饪受到很大挑战餐饮的标准化工业化正在兴起等等随着中国快速融入世界经济的步伐在今后几年中国餐饮业将会以更快的速度向前发展预计 2020 年餐饮业仍将保持高速增长年营业额将突破 12020 亿元大关增长幅度将达到 17％左右 在市场餐饮企业营业额更是直线上升 2020 年 餐饮业营业额达 205 亿元比上年增长 203 随着经济的快速发展和人民生活水平的普遍提高在未来几年每年的餐饮营业额都将新增 4 亿元左右 娱乐市场快速发展始于 90 年代初由于改革的深入和对外开放的扩大来华外商增加以及人民生活水平的提高对各种娱乐健身服务的需求迅速上升从1994年到 1997年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮从 1998年以来的 8 年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多这些场所大都集中在大中城市及周边地区因经营项目不同投资额从几十万元至上千万元不等 而根据统计 2020年城市居民家庭人均可支配 收入为 8817元人均消费支出为 6930元其中文化娱乐服务消费为 786元约占 11由此可见休闲娱乐业在的蓬勃发展 目前市餐饮场所主要集中在文峰路两侧清河路两侧文峰两侧主要以中低档小酒店为主单铺营业面积平均在 200 多平方而清河路两侧主要以中高档大酒店为主单铺营业面积平均在 500 平方以上而娱乐业除清河中路颍州南路两侧低档练歌房外单铺营业面积平均在 200 多平方主要以国会英皇钻石年代钱柜档次为高单铺营业面积平均在 500平方以上但较为分散而在堪称 CBD区域的人民路商圈只有国贸大酒店一家餐饮场所娱乐场所没有功能配套明显 缺失 经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础随着全球经济一体化国际零售业餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展加大了在这方面的投资力度在经济高速增长的推动下餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展用房需求剧增由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得也从而推动了相关地产的发展 办公楼市场分析 2020 年以前经济对外开放度较低经济总体较为落后写字楼市场较为萎靡租售价格一直落后于住宅市场以致近几年的房地产开发市场写字楼开发量一直处 负增长态势但随着经济的快速发展和对外开放程度的加快写字楼市场自2020年年中起开始复苏租金开始上调出租率水平稳步提高 GDP已经连续 15年保持两位数增长持续平稳有序的经济发展增强了外来商家的投资信心为写字楼市场的发展蕴含了无限机遇由于未来的需求量将明显增长更多的企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性此外作为经济的领头羊吸引了众多的区域内企业其中民营企业也是一个不可忽视的生力军与外来企业相比区域内企业更愿将写字楼作为一项资产投资调查显示目前市场上的主要买家为国内的一些金融投资和贸易机构 写字楼市场过去 3 年的 新供应量分别为 2020 年 4000 平方米 2020 年5000 平方米 2020 年 7000 平方米虽然写字楼市场新供应量不断增加但在租赁媒介上仍有寻租启事随时可见报端由此可见供应量相对不足供应结构不合理市场存量逐年消耗空置率大幅下降与此同时市场平均租金水平出现了稳步上升的态势租金从 2020 年的每天每平方米 035 元回升到目前的每天每平方米 056 元涨幅高达 60 现阶段写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米 056 元高端市场每天每平方米 080100 元低端市场每天每平方米为 030040 元年收益率约为 69 2020 年 度在经济运行状况良好的背景下省内外企业对的投资信心逐渐增强写字楼市场逐渐回升写字楼租金逐步走高租售率增加市场趋于活跃放眼未来两年随着新供应量的萎缩使用需求的升温租金水平将进一步上扬继而刺激购买需求估计写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长 根据交通的便利程度和区域特征的不同办公楼在市区境内呈有规则的分布主要有二大块 人民路－－颍州路板块由于是市最重要的商业中心颍州路是进入市区的重要通道因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区市将近一半的办公楼都集中在这一带 清河西路――阜王路板块由于市政府及许 多机关事业单位处在这一板块不仅市内交通非常便利而且经过近几年房地产业的发展区域内写字楼得到快速发展 住宅市场分析 房地产市场的区域市场可以大致划分为中市区南城区西城区泉北区河东区开发区本项目地处中市区在市属上游水平 经对今年各类房屋交易情况分析市住房市场呈现以下几个特点 价格逐渐上涨居民对商品房价格的心理承受能力逐渐增强 2020 年阜城商品房均价达 1431 元平方米 2020 年均价达到 1789 元平方米 2020 年均价达到 2300元平方米 2020 年均价达到 2700 元平方米个别 高达 4000 元平方米价格的不断上涨丝毫没有阻挡居民的购房热情商品房成交量不断放大居民对商品房价格的心理预期不断提高 住宅改善型消费增加居民对小户型的商品房需求减弱购买单套面积在 100平方米以上的商品房比上一年显著提高其中购买单套面积在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 8个百分点单套面积在 120平方米以上的商品房同比提高了 734 个百分点经过几年的发展目前市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争 房地产投资需求升温投机需求受到打压在当前股市风险较大存款利率较低投资渠道不宽不畅的情况 下受房价持续上涨投资回报较高的吸引房地产投资投机需求加大但受近期国家及地方宏观调控力度不断加大的影响投机需求受到打压乡镇县城购房者渐成主力随着城市化进程的加快阜城周边乡镇及县城居民以子女教育做生意追求城市化生活为购房目的的消费需求呈递增趋势 2020年 2020年在阜城商品房销售面积中乡镇及县城购房比例高达 27 和 25 金融支持力度加大居民贷款购房意识增强 2020 年全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额占整个消费贷款余额的 86 贷款购房比例。