厦门翔安区项目可行性研究报告

厦门翔安区项目可行性研究报告内容摘要：

资料来源： 厦门 统计局，中国指数研究院 6 8 . 3 %2002102202302402502602020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020万人0%20%40%60%80%厦门常住人口 厦门城市化率 全国城市化率 14 厦门翔安区 项目可行性研究报告 产业结构：厦门经济逐步以第三产业为主导，第二产业比重逐步降低 2020 年 厦门 市第 一、 二、三产业占比分别 为 %、 %、 %。 自 2020 年以来 第三产业 比重逐年上升 ，第二产业 比重逐步下降。 第三产业的主导地位逐步确立。 图：厦门 市三次产业构成比例 资料来源： 厦门 统计局，中国指数研究院 房价收入比 ：比值 ，在各主要大中城市排名居中 从 全国范围内来看 ， 2020 年，厦门市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平，比值为 ，略低于全国平均水平。 图：各主要城市 房价收入比 资料来源：各大城市统计局，中国指数研究院 注：房价收入比 =（住宅房价 *90） /（人均可支配收入 *3） 54 5%10%25%40%55%70%85%100%2020年 2020年 2020年 2020年第一产业 第二产业 第三产业 0246810121416北京 深圳 上海 杭州 厦门 珠海 宁波 广州 大连 福州 天津 苏州 青岛 15 厦门翔安区 项目可行性研究报告 与周边城市对比 类别 福州市 泉州市 厦门市 漳州市 GDP（亿元） 2521 3002 1619 1113 常住人口（人） 683 779 249 477 人均 GDP(元 ) 36911 38537 65020 23333 城镇 人均可支配收入（元） 20316 22913 26131 16616 商品房平均售价（元 /平米） 7906 5692 8000 以上数据可以看出 ，泉州市的经济发展水平最高，但人均 GDP 较低，厦门市的城镇人均可支配收入和人均 GDP 水平最高，支付能力最强，同时厦门的商品房价格最高，约8000 元 /平方米。 16 厦门翔安区 项目可行性研究报告 城市 规 划 整体 规 划 厦门 下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。 其中，思明区 、 湖里区在厦门岛内 ，其他四区在厦门岛外。 随着城市建设的快速发展 ，厦门岛内建设已经基本饱和。 最近， 厦门大手笔启动 “ 岛内外一体化 ” 建设战略，城市建设重点由岛内转向岛外，跳出局限于岛内 100 多平方公里土地的发展目光，转而投向 1500 多平方公里的厦门全局。 图： 厦门市行政区划图 根据 《 厦门市城市总体规划 》和“岛内外一体化建设”要求： 厦门市规划定位 “ 我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市 ”。 规划人口规模： 2020 年，全市总人口规模为 270 万人 （ 其中城市人口规模为 210 万人 ）； 2020 年，全市总人口规模为 330 万人 （ 其中城市人口规模为 290 万人 ）。 厦门本岛城市人口规模控制为 100 万人。 湖里区 思明区 海沧区 集美区 翔安区区 同安区区 厦门岛 17 厦门翔安区 项目可行性研究报告 城市 空间结构布局： “ 一心两环，一主四辅（八片） ” 的组团式海湾城市。 一心 ：厦门本岛中心城； 两环 ：围绕杏林湾、马銮湾和东屿湾的 环西海域发展区 ；围绕同安湾、东坑湾的 环东海域和同安湾发展区。 一主 ：厦门本岛主城； 四辅 ：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城； 八片 ：海沧辅城的海沧、马銮组团；集美辅城的杏林、集美组团；同安辅城的大同、西柯组团；翔安辅城的马巷、新店组团。 主城与辅城由海域分隔 ,辅城之间由海湾、自然山体分隔；辅城的组团之间由海湾、自然山体或防护绿廊分隔，总体形成城市与自然生态环境相互融合的布局结构模式。 图：厦门市 “ 一心两环，一主四辅（八片） ” 分布图 空间发展策略： （ 1）厦门本岛为 “ 优化 ” ；（ 2）沿西海域发展区为 “ 整合 ” ；（ 3）环东海域发展区为 “ 拓展 ”。 城市产业布局： 主要围绕“两大基地、四大中心”，即把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，形成具有强大竞争能力、服务能力和聚集扩散能力的区域性中心城市。 18 厦门翔安区 项目可行性研究报告 翔安 区域 规 划 （ 1）厦门本岛城市主中心职能：市级行政、商务、文化中心； （ 2）翔安 新城 职能：市级体育中心，地区级商贸、文化中心，对台文化、贸易交流基地； （ 3） 环东海域新城 职能：综合性分区配套服务中心；（ 4）海沧 新城 职能：综合性分区配套服务中心；（ 5） 集美新城 职能：综合性分区配套服务中心。 翔安区规划定位： 厦门城市副中心，岛外东部地区中心，以工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流为主的辅城。 其中， 马巷片区的城区定位 为：商贸、工业； 新店片区的城区定位 为：文教、风景旅游、港口物流 ，项目地块位于新店片区。 到 2020 年，城市规划建设用地约为 平方公里，规划人口约为 万人。 到 2020年，城市规划建设用地约为 平方公里，规划人口约为 万人。 规划结构 （ 1） 城市形态 ：马巷、新店镇依托溪流发展，城区呈自然的组团式格局。 规划将未来的城市形态归纳为“一城四镇、一心一轴四区、南北差异拓展”的格局。 （ 2） 布局结构： 规划采用 组团式布局结构 ，结构布局依托自然水系和交通轴线， 在规划期限内，翔安行政区呈“一城四镇”的格局。 “一城” 指规划期限内的城市建设区， “四镇” 指新圩镇、内厝镇、莲河镇和大嶝镇四个建制镇。 城区呈“一心一轴四区”的城市形态。 “一心”指区级的行政、商业、金融中心；“一轴”指以翔安大道与新大线为依托形成 19 厦门翔安区 项目可行性研究报告 的南北发展轴；“四片”指马巷工贸片区、祥吴新城区、新店文教园区、刘五 店物流园区。 （ 3）拓展模式 ： 近阶段发展为 “点轴拓展” 的模式，即以翔安大道与新大线为发展轴，在轴线上重点发展若干个生长点，以生长点为基础向外拓展。 为了避免各个生长点的无序发展，规划分别对其进行定位，体现“南北差异拓展”。 马巷旧镇 主要为周边工业区的产业工人服务，因此继续发展现有的社区服务功能。 祥吴行政服务中心 将展现翔安新城面貌，以发展区级公共设施为主。 新店旧镇体现的是服务功能的转换，形成文教园区的配套服务中心。 、拟建 重大工程项目 翔安海底隧道： 2020 年 11 月 5 日，全线贯通；预计 2020 年 4 月份将通车运行；通车后， 翔安区至岛内车程将由 小时缩短至 15 分钟，岛内与翔安的联系更加紧密。 将会吸引更多的岛内居民到翔安区域投资置业。 海滨东大道 ： 今后翔安南部滨海片区最主要的城市干道，滨海东大道一期工程全长 公里 ，北起翔安北路， 向南环湾而行，与海翔大道相交，经过东坑湾，越过翔安隧道，奔大嶝而去，终点接大嶝大桥。 海滨东大道 建成后，可以完善、构建同安湾周边区域的交通主框架，还将与翔安隧道共同形成翔安区与本岛之间的快捷通道，对加快岛内外一体化建设的进程具有十分重要的意义。 目前一期北段进展顺利。 海滨东大道 海峡论坛 火炬园 20 厦门翔安区 项目可行性研究报告 海峡论坛 ： 厦门市从 2020 年开始筹备海峡论坛会址项目，该选址翔安区大嶝岛西侧。 根据规划，海峡论坛项目总用地面积约为 437 公顷，总建筑面积约 万平方米，会址内不仅有会议中心、高端接待酒店和游艇项目等，还有体育公园和其他配套项目。 已于 2020年 10 月开工建设，有望今年年底、明年年初交付使用。 图： 海峡论坛 会址 厦门第二机场 ： 总投资约 40 亿元的大小嶝纳泥造地工程 于 2020 年 开工，工期 5 年。 这一新造出来的地块将用来建设厦门第二机场。 根据新一轮的厦门城市发展规划，拟在大小嶝之间建厦门第二机场。 对台经贸小额商品交易市场总部 ： 在 开业十周年纪念日之际，著名的大嶝对台小额商品交易市场将扩建，总投资约 亿元。 扩建后的大嶝对台小额商品交易市场将分为入口服务区、商贸休闲区、文化休闲区和商务休闲区。 21 厦门翔安区 项目可行性研究报告 厦门大学翔安分校 ： 占地 3645 亩 ， 位于翔安区新店镇内，东至沙美村，南至翔安南路（水浏线），西至茂林村西侧山包，北至香山省级风景名胜区核心区范围线。 2020 年 8月 18 日开图动工。 以上图片为厦门大学原校址的图，供参考 火炬（翔安）产业区 ： 火炬（翔安）产业区为厦门火炬高新区最大的综合性园区。 友达光电、冠捷电子、东元集团等一批台湾知名企业相继落户于此，成为海峡西岸承接台湾优势产业及先进制造业转移的最大基地。 火炬产业园区的建设不仅促进了当地的经济发展，更是带动了的消费 ，催生了住房需求。 文教区（大学城） ： 文教区是厦门市政府、翔安区政府重点建设以 大学城为基础的区 22 厦门翔安区 项目可行性研究报告 域开发项目，目前已入住 海洋学院、南洋学院、东南职业学院、厦门高级技工学院、华天涉外学院 等多所高等学院。 厦门大学、文教区（大学城）、火炬产业园等的建设带动了当地经济的发展，同时催生了住房需求。 翔安隧道、第二机场、海峡论坛等的建设运营，极大的改善了项目所在区域的交通条件和配套条件，提升了项目竞争了。 但是 从另一方面来说， 翔安新城规划建设刚刚起步，各项重大规划工程，或在实施、或在选址、或在规划，区域发展形成规模尚需时日。 市房地产市场分析概述 房地 产 投 资 2020 年以来，投资力度加大；但 2020 年以来受金融危机影响大，投资 出现 负增长 2020 年以来， 厦门 市房地产投资 力度加大 ， 但是受 2020 年全球金融危机影响较大，截至目前，投资额持续负增长。 2020 年 ，厦门 市房地产投资额为 亿元，同比下降%，较同期全国增速 低 32 个百分点。 23 厦门翔安区 项目可行性研究报告 图： 2020 年 2020 年 厦门 市房地产开发投资额及其增长率 资料来源： 厦门 统计局，中国指数研究院 2020 年－ 2020 年 厦门 市房地产投资占 GDP 比重 普遍高于 全国平均水平。 2020 年以来， 厦门 市房地产投资占 GDP 比重 急剧上升 ， 由 2020 年的 %上升到2020 年的 %，而这一时期全国投资比重稳定在 9%左右；而后由于受金融危机影响，比重有所下降， 2020 年回落到 %，但仍高于全国投资比重约 10 个百分点。 资料来源： 厦门 统计局，中国指数研究院 8 . 8 %6 1 . 6 %3 0 . 2 % 5 . 7 %2 4 . 7 %1 5 . 4 %1 0 . 1 %2 7 . 2 % 1 8 . 2 %8 7 . 5 %2 2 . 8 %2 7 . 3 % 3 0 . 3 % 2 9 . 6 %2 2 . 1 %2 0 . 9 %2 0 . 9 %1 4 . 2 %0501001502002503003504002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿元 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%厦门房地产投资额 厦门增长率 全国增长率% % % %%%%%%%%% % % %% %%0%5%10%15%20%25%30%2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020厦门 全国图： 2020 年 2020 年房地产开发投资额占 GDP 比重 24 厦门翔安区 项目可行性研究报告 新 开 工 /施工 /竣工 新开工面积增 速 受 金融 危机及市场影响波动较大 图：厦门 市商品房施工和新开工面积及其增长率 资料来源： 厦门 统计局，中国指数研究院 2020 年以来， 厦门市每年施工面积增速较大 ，而新开工面积 受金融危机和市场影响 波动较大。 2020年 厦门市 施工面积和新开工面积分别为 平方米，较去年同期分别 下降 %和 %。 2020 年 厦门 市商品房销售面积 低 于竣工面积， 销竣比为 ： 1. 2020 年 厦门 商品房销售面积和竣工面积分别为 万平方米和 万平方米。 分析统计数据可看出，在 20202020 年，厦门市销售面积大。