南京仙林房地产市场分析研究报告

南京仙林房地产市场分析研究报告内容摘要：

— 120 平方米的三房二厅一卫与 127— 140 平方米的三房二厅二卫为主力供应，另还有少量一房房源供应市场。 低密度物业中，区域市场上的花园洋房主要供应 140 平方米左右的三房二厅二卫， 叠加别墅面积在 143— 195 平方米，联排别墅物业面积在 190— 224 平方米区间 ，双拼别墅供应面积在 226— 227，区域供应产品整体定位中偏高 端，以经济型高端物业为主力供应。 区域供应各物业主力户型面积列表： 项目名称 产品类型 主力 户型面积（㎡） 赛世香樟园 多层 2/2/1： 8598 3/2/1： 108118 小高层 2/2/1： 3/2/1： 高层 3/2/2： 东方天郡 花园洋房 3/2/3： 139 小高层 3/2/2： 高层 2/2/1： 85101 空中花园 3/2/2： 亚东城 小高层 3/2/1： 高层 1/1/1： 新城尚东区 花园洋房 3/2/1： 3/2/2： 叠加 联排 康桥圣菲 单身公寓 1/1/1： 花园洋房 3/2/2： 山水风华 叠加 141148 174178 联排 212224 双拼 226227 需求分析 区域内普通住宅以小户型、 8090 平方米左右的两房及 110130平方米的三房为主力需求 总价相对较低的小户型、 8090 平方米左右的两房以及户型合理、实用的 110130 平方米的三房仍是市场主力需求，通过对区域内楼盘销售状况调研，可以发现购房者都比较喜欢并接纳总价相对较低的两房及户型合理、实用的三房，合理、实用、实惠仍然是目前购房者关心的因素。 目前由于低密度物业供应扎推，销售出现略微的滞后，而普通公寓的整体去化情况相对较好 从 区域内各在售物业的销售情况来看，区域内各项目的销售情况整体较好。 从区域市场来看，由于近期内区域市场上低密度物 业供应扎推，且面积相对较大，单价日益走高，相对带来总价的大幅提升，因此目前区域内的低密度物业出现了略微的滞销状态；而相比较而言，目前区域内的普通公寓物业由于目前销售情况较好。 区域供应物业销售情况一览表： 项目名称 产品类型 推出套数 销售套数 各物业销售率 整体销售率 赛世香樟园 多层 280 240 % % 小高层 459 429 % 高层 504 417 % 东方天郡 花园洋房 96 95 % % 小高层 403 379 % 高层 756 626 % 空中花园 210 41 % 亚东城 小高层 1499 1360 % % 高层 955 808 % 新城尚东区 花园洋房 540 354 % % 叠加 97 47 % 联排 41 40 % 康桥圣菲 单身公寓 636 405 % % 花园洋房 164 31 % 山水风华 叠加 现场售 磬 现场售磬，但网上未有成交公示 联排 现场售磬 双拼 现场售磬 价格分析 目前 区域小高层、高层公寓售价 一般 在 5300— 6000元 /平方米区间， 花园洋房均价在 6500元 /平方米以上，叠加别墅均价 超过 6800元 /平方米 近一年来， 不断涌现的利好， 以及整体楼市的热销， 让仙林的房价上涨脚步加速。 随着地铁 2020 年通达仙林、鼓楼医院和金鹰进驻仙林，同时 “ 高校牌 ” 、 “ 交通牌 ” 、 “ 生态牌 ” 都是它的 优势资源 ， 目前区域内在售的小高层与高层公寓售价在 5300— 6000 元 /平方米； 2020 年 4 月，东方天郡项目推出区域内第一个花园洋房产品，均价 5800 元 /平方米。 此后直到 2020 年 7 月，新城尚东区推出区域内第二个花园洋房产品，均价同样是 5800 元 /平方米，但产品有很大差别。 目前区域花园洋房均价在 6500 元 /平方米以上，叠加别墅均价在 6800 元 /平方米 以上。 区域内各项目售价列表： 项目名称 在售物业销售均价（元 /㎡） 各物业累计成交均价（元 /㎡） 赛世香樟园 在售 小高层、高层 尾房 ： 6500 多层： 5312 小高层： 5110 高层： 4549 东方天郡 普通公寓： 6000； 空中花园： 6800 花园洋房： 5979 小高层： 5062 高层： 5231 空中花园： 6067 亚东城 小高层： 5700 高层： 5300 小高层： 4548 高层： 4518 新城尚东区 花园洋房： 6500 叠加别墅： 7800 联排： 9300 花园洋房： 5591 叠加： 5467 联排： 6979 康桥圣菲 单身公寓： 68007400（精装修） 退台式花园洋房： 7000 单身公寓： 6066 花园洋房： 6212 山水风华 叠加： 7000 联排： 8600 双拼： 930010000 无成交均价显示 客户分析 目前区域内普通住宅项目客户群以教师、学生家庭、当地居民、区域企业员工为主 教师及学生家庭： 仙林大学城作为人口导入区，大量的人口将被导入。 首当其冲的莫过于大学城里的教师，一方面考虑工作的便利，另一方面面对市区房价的高涨，他们多数选择在本地购置物业。 大学城内入住学生的不断增多，不少来自全国各地尤其是江苏省其他城市的学生的父母出于照顾孩子的目的选择在本区域内购买住房。 投资客： 虽然区域房价已上涨到一定的高度，但由于大学城内会有越来越多的大学生入住，多数不愿住校而又不够实力购置住宅的学生多数 选择在外租房，不少的投资客选择在区域内 购 房。 周边企业员工、本地居民 ： 周边多数工厂、企业的职工也是本区域的客户群。 扬子巴斯夫等外资企业高管将以仙林为第二大居住地。 新港开发区内现有 1000 多家外 资 企业，这类人群也极有可能会成为区域的消费群。 区域内别墅式物业客户群仍以投资客、教师、企业家、政府官员、外籍人士为主 根据区域内目前客户群来分析，区域内别墅式项目客户群仍以大学城内具有一定资历的中、小学教师、大学教授、企业家、外籍学生家长、市内投资客为主。 目前仙林大学城内大中小学校林立，教师在区域内占据一定人口比例， 各类高级教师由于工作原因，将会选择在区域内进行二次置业；而区域内拥有 400 名外籍在校生的国际学校，外籍学生家长无疑将成为区域内别墅式物业的迁在客户群。 此外，企业家、政府官员、投资客一直以来都是别墅式物业的主力客户群，无庸置疑这类人群仍将成为区域内该类物业的潜在客户群。 区域未来供应分析 区域 未来供应将以低密度住宅为主力供应，即将上市的花园洋房、别墅等低密度物业的供应量达 65 万平方米； 2020 年以来区域内陆续出让了 5 块容积率在 — 之间的土地，容积率表明未来区域内的供应物业将以低密度物业为主 力，尤其是规划中对建筑容积率、高度的限制，使得产品的建筑形态更加清晰化，将以花园洋房、叠加、联排别墅为主。 这 5 幅地块中，新城尚东区 、山水风华 已上市 ， 2020 年其将继续提供后续供应；仙林地产开发的山水风华以及康桥圣菲的后续供应均为后期区域市场的主力供应，未来区域市场低密度物业供应总量将达到 65 万平方米。 区域未来供应低密度物业概况： 项目名称 开发商 后续住宅供应（万 ㎡） 上市时间 产品类型 预计供应户型面积（㎡） 新城尚东区 新城地产 2020年 34月 花园洋房、叠加、联排 花园洋房： 70140 叠加别墅： 130200 联排别墅： 200 康桥圣菲 江苏星晟地产 2020年具体时间待 定 单身公寓、退台式花园 洋房、电梯花园洋房 单身公寓： 2050 花园洋房： 137154 电梯多层： 126135 山水风华 仙林地产 2020年 1月下旬 双拼、 联排、叠加 叠加别墅： 140200 联排别墅： 200210 双拼别墅： 230 汇杰文庭 交通地产 一期 2020年 3月底— 4月初 花园洋房、叠加 、 联排、双拼 花园洋房： 80140 叠加别墅： 150170 联排别墅： 190 双拼别墅： 210 依云溪谷 招商局地产 2020年 7月 独立别墅、双拼、花园 洋房（叠加住宅） —— 栖园 栖霞建设 22 2020年 联排别墅、叠加别墅 合计 小高层、高层普通公寓。