华中鞋业商贸城可行性研究报告

华中鞋业商贸城可行性研究报告内容摘要：

治、文化、信息中心 ,市委、市政府及市直属机关90%设在该区内 ,是武汉商贸的重要组成部分。 这里汇集有武商、武广、中百、沃尔玛等国内国际知名的零售企业。 著名的国家级汉正街小商品市场 ,有 30 多个室内专业市场 ,经营 6 万余种商品 ,日均客流量 20 万人次 ,年销售额 180 亿元 ,占全市批发零售总额的 %。 深厚的商业 文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费市场、良好的经营氛围 ,形成了江汉区在武汉乃至华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。 90 年代以后 ,全国的金融机构纷纷选址江汉区建设大道 ,形成了建设大道金融一条街 ,这里高楼大厦云集 ,高档写字楼、酒店、酒吧应有尽有 ,集商贸、金融、办公、休闲于一体 ,成为武汉市对外交往的一张城市名片。 更进一步提升了江汉区作为武汉商贸中心的地位。 ? 项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析 1)目标客户群体 大兴路市场群现有的经营户。 大兴路以外的鞋类鞋料市场 经营户。 国内外品牌代理商及投资置业的人群。 2)市场容量分析 武汉市鞋业批发市场是华中地区最大的流转型鞋业交易市场 ,大兴路地区鞋业批发市场 ,现在营业面积 30000 平方米 ,经营户数 1628 户 ,从业人员近万人 ,2020 年实现市场成交额 15 亿元人民币 ,上缴税金 3000 万元。 汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户规模大致是汉口现有鞋城经营户 541 户 ,武汉鞋料批发市场现在经营户 401 户 ,两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计 942 户 ,2020 年实现市场成交额 5 亿元人民币 ,上缴税金 1000 万元。 从三个代表性的市场的经营户来看 ,其总数约为 2600 户 ,考虑到大兴路的改造搬迁以及新建市场对大兴路以外市场经营户的吸引 ,其潜在客户至少有 2020 户 ,可见其市场容量是相当可观的。 潜在的客户群体预测 : ①以现有经营户为主 ,基本转入新市场 以集资股东为核心 ,江汉区鞋业个协组织现有需拆迁的 1628 户鞋业专营经营户 ,以业主购买和租赁方式进入新华中鞋业商贸城。 表 31 大兴路地区鞋类市场群经营户群搬迁部分统计表 市场名称 经营户户数 市场名称 经营户户数 大兴路市场 201 大兴鞋城 93 金兴童鞋城 142 万宝鞋城 167 鼎力鞋城 417 万商鞋城 42 银河鞋城 56613 层 合 计 1628 户 ②大兴路地区以外的鞋类、鞋料市场群入驻部分 华中鞋业商贸城项目的建设并不是仅限于大兴路地区鞋业批发市场的拆迁改造工程 ,而是通过该项目的运作 ,发挥市场的集聚效应和规模效应 ,吸引武汉及其周边地区的鞋业鞋料经营户进入市场 ,建立一个立足于武汉 ,辐射周边华中地区的鞋业及鞋料批发、零售一级市场。 对以汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋业鞋料市场经营户调查显示 ,大约有 45%的经营户迫切希望迁入 ,预测 情况见表3 33: 表 32 武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况 市场名称 经营户户数 市场名称 经营户户数 新兴鞋业批发市场 60 紫阳平价鞋城 15 新涛鞋城 70 新华鞋城 30 浙江鞋城 76 晴川桥鞋城 60 八宝鞋城 100 昌隆鞋城 50 鹿城鞋城 30 盛源鞋城 30 合 计 541 户 ? 表 33 武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况 市场名称 经营户户数 汉来市场 172 ?口市场 43 清芬路市场 186. 合 计 401 以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户 户数共计 942 户。 同时由于“华中鞋业商贸城”项目的建设不是大兴路地区鞋业批发市场群的简单复制 ,其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售市场的发展目标和现代物流的发展方向 ,要求集贸易、物流、信息、服务于一体 ,形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。 运用本项目完善的市场网络和经营设施条件 ,预计可以吸引国内外知名品牌及代理商进驻量大为增加 ,预计将增加 10%。 从以上统计的数据来看 ,预计将有 2600 户的潜在客户群体。 可见其潜在客户群体还是相当庞大的。 3)目标客户群体的购买心理分析 通过对上述市场 的经营户的调查研究 ,我们发现 ,在这些潜在的客户群体当中主要存在着以下几种购买心理 : a?、由租户向业主转变的要求。 现有大兴路地区除鼎力鞋市外 ,其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权 , 25 平方米左右的经营铺面 ,年租金一般在 35 万元 ,且租赁费用呈逐年上升的趋势。 现在因龙王庙改造 ,大兴路鞋市一间 25 平米的铺面转租金竟高达 10 万元 /年以上 ,而且还十分抢手 ,造成经营者经营成本的大幅上升 ,因此 ,经营户中大多数人都想有自己的置业。 B)、置业投资。 现在由于股市的行情低迷 ,房地产行业以其高增长、高 回报吸引了广大的投资者 ,而在众多的房地产产品当中 ,商铺更是成为众多投资者追捧的对象。 从大兴路鞋市商铺的市场表现以及我们的调查结果来看 ,众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。 如一间 60 平方米的商铺 ,售价 8000 元 /平方米计 ,售价为 48 万元 ,若用于租赁经营 ,以每年 8 万元计 ,不考虑资金的时间价值 ,其静态回收期只有 6 年 ,其回报率是相当可观的。 精明的投资者当然不会错过。 可见 ,稳定的客户群体及众多的置业投资者是本项目成功的最大保证。 第三章 项目环境分析 一、地块环境 土地性质综述 项目选址于武汉市江汉区新华下路与潇湘路交界的原武汉东风锅炉厂厂址内 ,项目净用地约 55 亩 ,规划建筑面积约 万方 ,建成以后将能容纳 1500 户左右的经营户进场经营。 地块周围景观 本案的北面和南面是一些老的工业厂房和由老厂房改成的管材批发市场 ,视觉环境较差 ,但西面是中高档小区新华家园 ,临街为好美家、三五酒店、武商量贩店、招商银行、工商银行等 ,商业氛围较为浓厚 ,炫目的立面装潢 ,独特的建筑模式 ,为本案丰富了区域的视觉环境 ,提升了区域层次。 地块周围的交通条件 本案北接张公堤 ,南连发展大道 ,向东通金桥大道 ,具备较好的货运条件。 对大物流的形成具备客观条件。 地块周围的配套设施 本案对面就在于武商量贩店 ,好美家、三五酒店和银行以及成片的居民区 ,生活及商业配套设施相对齐全。 而且本案的周围有新华路管材批发市场、潇湘路装饰建材市场等批发市场 ,对本案聚集人流、加速形成大物流条件具有一定的促进作用。 二、项目地块的优劣分析 (SWOT 分析 ) 优势分析 ? 地理位置优势 :该地块处于城郊结合部 ,交通方便 ,运输条件较好 ,是现代大型物流中心布局的理想区域。 ? 核心商户优势 :我们的股东就是 核心商户的一部分 ,并在大兴路的核心市场老市场具有相当的号召力。 ? 成本优势 :相对于市中心的大兴路 ,项目的土地成本较低 ,具有较大的成本优势。 ? 配套优势 :周边分布大型便民超市武商量贩店和唐家墩购物广场、三五酒店、市中心医院。 四家银行 ??招商银行、工商银行、中国光大银行、中国信合 ,现在的配套方便市场的形成。 ? 政府的支持 :此项目是湖北、浙江两省的签约项目 ,受到了武汉市市委市政府的高度重视与支持 ,被列入江汉区重点建设项目。 政府的支持的项目成功的最大保障。 劣势分析 ? 物流组织困 难 :大兴路的物流组织完全依赖于汉正街 ,且托运一般为多种商品组合 ,依靠鞋城重组物流困难较大 ,而依然依赖汉正街的物流又诸多不便。 ? 客流组织困难 :大兴路的客流组织也依赖于汉正街 ,客流的组织体系较为完善 ,而本案脱离了汉正街 ,要重新组织客流存在较大的困难。 ? 脱离了汉正街的品牌影响 :汉正街商品种类丰富 ,方便多元化经营户打货 ,脱离汉正街后 ,必然要损失部分多元化经营的客户。 ? 重塑鞋业批发市场品牌 :到大兴路打鞋已成为客户的一种习惯 ,如果大兴路鞋业批发市场继续存在 ,我们市场将难以生存 ,我们与大兴路 市场是你死我活的竞争关系。 ? 项目地块规模偏小 ,相应的配套设施难以全部满足 ,周边虽然会自然形成相关配套 ,但没有整体规划 ,且具有落后性。 项目的机会分析 ? 正值大兴路改造契机 :大兴路南面的四个鞋市场已经确定要拆迁 ,为我们介入鞋城的建设提供了机会。 ? 龙王庙商贸中心定位集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的大型主题。