北京物业项目经理考试试题必学

北京物业项目经理考试试题必学内容摘要：

容的管理 4．物业装饰装修管理流程 5．物业装饰装修管理 服务和现场管理的主要 内容 装饰装修管理 服务：装修范围 时间 的管理； 物业装饰装修 管理的要求 ； 管理 费用 和 垃圾清运 的管理； 现场管理：（严把出入关，杜绝无序状态；加强巡视，防患未然；控制作业时间，维护业主合法权益；强化管理，反复核查 —— 是否申报、现场内容相符、操作人员符合要求。 ） 6. 物业装修装 饰中各方主体的责任 装修人、装修修企业； 物业服务企业（告知、制止、报告） ；相关管理部门（ 装修管理服务费 2——3 倍罚款 ） 七． 房屋及设备设施管理 1. 房屋及设备设施的种类、基本组成 11 房屋 种类 划分：结构类型和材料（砖木、混合、钢筋混凝土、其他） 承重受力方式（墙承重、构架式承重、简体结构或框架结构、大空间结构） 层次高度（低层建筑、多层建筑、高层建筑） 房屋用途（住宅、商业、工业、其他） 房屋 基本组成 ： 结构 部分（基础、承重构件、非承重构件、屋面、楼地面） 装饰 部分（门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等） 设备设施 部分（水卫、电气、暖通、特殊设备） 设备设施种类和组成： 供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道燃气系统、给排水系统、电梯系统、电信和智能系统等 2. 房屋及设备设施管理的基本要求和评价参考主要指标 基本要求：做好维护保养工作，充分发挥设备功能，有效 延长 设备设施的 使用寿命 ，自始至终把 安全管理 工作放在最重要的位置上。 开展技术 更新 与 改造 ， 降低 能源 消耗 ， 改善 房屋及设备设施 状态。 评价参考 主要指标 ： 房屋完好率、危险率；设备设施完好率、危险率 （房屋：完好、基本完好、一般损坏、严重损害、危险 ） 3. 房屋及设备设施管理的内容与方法 使用管理 ：使用说明书、规约；向业主宣传；巡视检查。 维修保养 ：定期检查、维护、清洁及润滑；专业测试；更新、改造。 安全管理 ：教育员工树立安全意识；建立健全各类安全制度并严格遵守；提供必要的安全和防护装置。 技术档案管理 ：完整性 采购和零备件管理 ： 加强计划采购，建立库存备件名录和最低库存量；对不设库存零部件，建立起畅通的采购和供应渠 道；严把采购质量关；妥善保管采购文件，建立有效的供货商名录。 工量具和维修设备管理 ： 外包管理 ：日常外包；更新、改造。 技术支持 ：故障诊断、维修方案等。 4. 制定房屋及设备设施维修养护计划的基本方法 维修的方式 ： 预防性维修（计划性、状态检测、改善性能）；事后维修；紧急抢修。 修理类别（大、中、小） 修理周期和修理周期结构（修理周期 —— 两次在相邻大修之间的时间间隔；修理周期结构 —— 一个修理期内采取的各种修理方式的次数和排列顺序；修理间隔期间（月） —— 两次相邻 12 计划修理之间的间隔时间。 ） 维修养护计划、种类：按时间（年、月、季） 按修理类别（房屋、空调、消防等） 维修养护计划编制的依据：房屋及设备设施的修理周期、修理间隔期。 房屋及设备设施的使用要求和管理目标。 安全与环境保护的要求。 房屋及设备设施的技术状态 维修养护计划考虑的问题：分轻重、量平衡、考虑准备时间和维修保养时间、企业 能力、资金、计划可行性、合理安排时间段。 养护计划编制的主要内容：明确目标、收集资料、计划草案编制、计划确定、执行计划。 5. 共用设备设施运行管理的 基本内容 制定合理的运行计划 配备合格的运行管理人员 提供良好的工作环境 建立健全必要的规章制度 设备设施的状态管理 节能管理 6. 房屋及共用设备设施外包的选择，项目外包分析、承包方评估 选择： 项目外包分析 ：企业管理规模；设备设施的复杂程度及数量情况；设备的生产年代、先进程度；法规对相关设备的具体管理技术、标准要求； 设备设施的技术难度，自行管理风险大小， 生产厂家售后服务情况；市场上该类设备设施维修人员的供求情况，工资水平；本地区设备设施分包服务专业结构发展的成熟度、服务价格、技术水平等。 承包方评估 ： 企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力（相关许可、技术资质）；企业质量保证能力（质量保证体系）；管理维护计划标准；预算价格付款方式。 7. 共用设备设施外包管理订立外包管理合同应注意的事项和外包管理合同实施应注意的问题 （一） 共用设备设施外包管理订立外包管理合同应注意的事项 ： 签订合同时注意保证签约 主体与实施主体一致 合同中应 明确 因设备设施故 障、事故造成的人员、财产等 损失 ，不同情况分别应有何方 承担责任 ，以免出现问题是有扯皮现象。 合同中 明确 服务的技术指标 标准 ，并尽量采取 量化形式 ，以便检验 委托方应尽量保留受托方在服务过程中有关 质量记录文件 ，便于监督服务过程 ，掌握设施设备状况， 13 保证 资料完整性。 （二） 外包管理合同实施应注意的问题 ： 建立对承包方 检查 监控制度并 专人负责。 建立对承包方 定期沟通会议制度 ，及时解决合同履约过程中出现的问题。 建立定期效果 评估制度。 对评估过程中发现的较大或普遍存在问题，以书面形式通知承包方，并提出 整改要求，限期整改。 定期 对 承包方基本情况全面更新 ，及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策， 确保承包方有能力持续履行合同。 12. 管理工作主要内容共性 配备合格的专业工程技术人员 制定运行、维修保养制度 建立系统技术档案 配备必要工具、仪器仪表、安全防护用品 等 定期对测量工具检查效验 建立应急预案 做好节约工作，降低消耗 8. 供配电系统的种类和管理工作主要内容 种类：供电方式（高压、低压） 供电回路数目（单路，多路） 备用电源情况（无自备电源、有自备电源） 管理： 24小时值班制度 ；限电、停电提前通知业主、使用人；重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量；进行公共用电的测量和计量工作，为收费提供依据。 9. 给排水系统的种类和管理工作主要内容 种类：给水系统（生活、消防、中水、热水） 排水系统（污水、雨水、工业废水） 管理：限水停水提前通知业主；公共清洁用水和绿化用水的计量测算； 定期清洗供水水箱和水池 ，防止二次污染。 10. 消防系统的构成、管理工作主要内容和注意事项 构成：火灾报警系统（ 烟感、温感、闭路、火警警铃、消防广播 ） 消防控制中心（集中 报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气切断装置） 消火栓系统（消防水泵、管道、阀门、结合器） 14 自动喷洒灭火系统 （喷洒泵，供水渠道、喷头） 防排烟系统（防烟防火门、通风管道、排烟风机） 安全疏散和防火隔离系统 (疏散指示灯、防火卷帘门 ) 手提式灭火器 其他灭火系统（气体自动灭火系统） 注意事项： 日常巡视、检查、实验和测试 是保证设备完好的 基本手段。 消防演习 是测试消防设备的 有效手段。 11. 电梯系统的种类和管理工 作主要内容 种类：用途（乘客、载货、客货） 拖动方式（直流、交流、液压） 控制方式（单机、集选） 管理： 每年要由政府技术监督部门进行年检才能使用。 12. 空调系统的种类、管理工作主要内容和注意事项 种类：工作原理（压缩式制冷机、吸收式制冷剂） 冷源设备布置情况（中央、独立） 注意事项 ：把 节能 运作作为一项重要工作（使用节能程序 改变 机器的 启动停止时间 ，对 不同 性质的负荷区别对待； 加强相关 管道保温 ；消除或减少空调房间 内 各种 干扰源 的影响； 冷媒液用量恰当；冷凝水回 收） 测量 、 评估 、 减小 改善空调系统运行产生的 噪音 污染。 控制新风比例，注意采取隔尘、杀菌和消毒措施，保证建筑物内 空气质量。 八． 物业环境管理 1. 物业清洁卫生管理 （ 1）物业清洁卫生的服务内容 建筑物 外公共区 域清洁 垃圾 收集与处理 外墙 清洗 专项 清洁工作 建筑物 内公共区 域清洁 管道 疏通服务 泳池 清洗 上门 有偿清洁服务 （ 2）物业清洁卫生的管理制度 各岗位 职责 （干什么）、标准操作工艺 流程 （怎么干）、质量 标 准 （考核）、 检查 及预防 纠正 措施、员工行为 规范。 （ 3）物业清洁卫生的管理方法 外包管理 和 自行作业两 大类。 外包 清洁管理的 重点 是 监督检查 外包清洁公司的工作质量并对其进行 15 考核与管理 ； 自行 作业不仅要 监督检查 ，还要 强化服务 工作。 日常管理包括：建立管理 制度 ； 方法 （ 日 检、 月 检及 专项 抽检）； 要点 （多层小区、高层及写字楼） 2. 物业白蚁及虫害防治 （ 1）白蚁的防治方法 挖巢法 ：将蚁巢挖除。 药杀法 ： 喷洒药物 ，通过白蚁 相互传染 ，导致整个蚁巢白蚁 中毒死亡。 诱杀法 ： 药物诱杀 （通常用木质诱杀箱诱杀）、 灯光诱杀 （白蚁纷飞时 诱杀纷飞蚁）。 生物防杀法 ：利用白蚁的 天敌 或 病菌 对白蚁进行灭杀。 （ 2）其他虫害的防治 鼠害防治 ： 防鼠 （挡鼠栏、挡鼠板隔防）、 化学 灭鼠、 机械 灭鼠、 生物 灭鼠。 灭蚊 ：环境治理（ 清除积水 ）、 药杀。 灭蝇 ：环境治理（ 清洁卫生 ）、 药杀 、 诱杀。 灭蟑 ：对建筑物个中空缝进行 堵眼 、封缝， 防止 蟑螂 入内。 严格 控制食物及水源 ，及时 清理 生活 垃圾。 彻底 打扫 室内 卫生 ， 清除 残留 卵夹 ，控制和减少高峰季节的蟑螂密度。 利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等 化学防治。 3. 物业绿化管理 （ 1）物业绿化管理的基本内容 日常管理 ：浇水、修剪造型、施肥、除草、病虫害防治、绿化保洁。 园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养。 翻新改造 ：草坪翻新与补植，绿篱翻新补植，林下绿地改造，园林建筑小品翻新，花坛植物更换。 花木种植 ： 环境布置 ：节假日或喜庆等特殊场所对小区公共区域或会议场所进行花木装饰。 绿化有偿服务 ：园林设计施工、绿化代管、花木出租、出售、花艺装饰。 （ 2）各类物业绿化的管理要求 两种： 基本要求 、 针对性要求。 基本要求 ： 生长正常 ； 及时清理 枯枝黄叶，加强绿化 保洁 工作； 劝阻 业主，减少 人为见他对绿地造成的危害；加强 宣传 保护。 针对性要求 ： 酒店及会所 （合理划分工作范围；灵活调整工作时间） 学校绿化管理 （布局 紧凑 ，人员 活动较多 采用 精品式管理 ；人员活动较少采用 自然式管理） 16 医院绿化（ 保洁、清残、植物长势是管理重点；避免过多的人维修剪；环境 清新、优雅、。