保利花半里开发建设项目可行性研究报告

保利花半里开发建设项目可行性研究报告内容摘要：

04 万平方米，比上年增长 %，增幅比 111 月份回落 个百分点，比 2020 年回落 个百分点；其中，住宅销售面积增长 2%，办公楼销售面积增长 %，商业营业用 房销售面积下降 %。 商品房销售额 64456 亿元，增长 10%，增速 比 111 月份提高 个百分点，比 2020 年回落 个百分点；其中，住宅销售额增长 %，办公楼销售额增长 %，商业营业用房销售额增长 %。 在 2020 年 13 月份，商品房销售面积 20898 万平方米，同比增长 %， 增速比 12 月份回落 个百分点；其中，住宅销售面积增长 %，办公楼销售面积增长 %，商业营业用房销售面积增长 %。 商品房销售额 13992 亿元，增长 %，增速比 12 月份回落 个百分点；其中，住宅销售额增长 %，办公楼销售额增长 %，商业营业用房销售额增长 %。 2020 年，东部地区商品房销售面积 53224 万平方米，比上年增长 %，增速比 111 月份提高 个百分点；销售额 38413 亿元，增长 %，增速提高 个百分点。 中部地区商品房销售面积 30140万平方米，增长 2%，增速回落 个百分点；销售额 13020 亿元，增长 %，增速回落 个百分点。 西部地区商品房销售面积 27940 万平方米，下降 %，降幅扩大 个百分点；销售额 13023 亿元，增长 %，增速回落 个百分点。 我国房地产业的发展从起步到现在不过 30 多年时间，然而成就巨大，在这 30 多年发展历程中房地产业不仅在很大程度上拉动了国民经济的发展，同时也为城镇居民住房条件的改善做出了巨大的贡献。 关于我国房地产市场发展现状有以下几点： ①总体规模呈上升趋势 房地产投资的总 体规模逐年扩大，投资金额占全社会固定资产总投资比重不断增加。 自 1998 年我国房地产开发投资额的 亿元，到 2020 年的 亿元，房地产开发投资额每年平均增长 1300 多亿元，投资增长速度快。 房地产开发投资金额占全社会国民生产总值的比例也不断增加，投资力度越来越大。 2020 年，我国房地产市场出现了一个转折点，房地产市场开始出现低迷现象，但通 过一系列出台的宏观调控政策的刺激， 2020 年我国房地产市场出现强烈反弹，据统计， 2020 年全国商品房成交金额高达 亿 元，比去年上涨 %， 2020 年房地产市场依然火爆，部分地区甚至出现土地财政现象。 2020 年以来，国家出台了一系列的调控政策，使得房地产上涨趋势放缓。 ②区域间发展不平衡，存在很大地区差异 主要表现在： 1）东部地区房地产市场起步较早，东西部经济发展水平有差异，在房屋竣工面积和房屋施工面积等方面，东部地区占有很大比例； 2）相比全国的其他地区，中部的增长速度明显较高； 3）地区间差距正逐步缩小。 ③房价居高不下 自 2020 年未开始，我国房地产价格一路飙升， 2020 年底市场交易开始出现有价无市的现 象， 2020 年房地产市场状况急转而下，房市低迷。 房地产市场的低谷给部分地区带来了一定金融冲击，在国家进行相关房地产政策的调整之后， 2020 年我国房市出现了严重的反弹，房价急剧飙升，直至 2020 年底。 进入 2020 年，国家频频出台各种房地产政策，房地产价格的上涨幅度得到控制，一些地区甚至出现了降价的趋势。 ④房地产开发结构性矛盾突出 近年来别墅和高档公寓的开发面积和投资金额在我国房地产开发投资中所占比重不断攀升，而用于解决广大低收入者住房问题的经济适用房所占比例却逐年下降。 另外，商业营业用房及其他房地 产的 投资金额和开发面积居高不下，加大了商业经营成本和通货膨胀的压力，使得合理住房需求得不到保障，高档住宅却无人问津。 经济适用房方面：从 1998 年至今，经济适用房不但在开发面积逐年萎缩，而且在出售方面也很不规范：一些真正具有住房需求的低收入群体往往申购不到经济适用房，间接的加剧了我国住房市场的紧张局面。 c. 我国房地产市场现存问题研究 1998 年房改至今，我国已经初步建立了适合国情的城镇住房政策体系。 但由于住房体系不够完善、市场失灵以及过度投机等不利因素的存在，在房地产市场不断发展过程中，诸多弊病和矛 盾也随之暴露出来。 ① 土地出让市场寻租行为严重 土地本身是经济发展的重要资源，而因其稀缺性又决定了它是可以获得高额利润的资源。 马克思曾经说过：“有百分之十的利润，资本就蠢蠢欲动了；有百分之百的利润，资本就忘乎所以了；有百分之三百的利润，那么上绞刑架的事情都干得出来。 ”因此获得土地是房地产开发的首要也是最关键环节，它将为开发商获利打下坚实的基础，换句话说，只要开发商能够获得质高、价低的土地，则其获利的结果将是毋庸置疑。 而作为土地出让市场中唯一的“买入”与“卖出”者 —— 地方政府，利用其垄断地位，为寻租行为的产 生制造了肥沃的土壤。 因此土地出让市场的土地违法事件在近几年来也是层出不穷，屡见不鲜。 据国土资源报记载， 2020 年至 2020 年我国土地市场治理整顿期间，各地自查结果显示：违规低价出让土地 2065 件，涉及 金额达 亿元；超范围划拨供地 2695 件，涉及金额 达亿元；土地“招拍挂”改协议的 2254 件，涉及金额达 42 亿元；擅自减免土地出让金 3108 件，涉及金额达 亿元；欠缴土地出让金 14355 件，涉及金额达 亿元。 近几年来由于我国土地督查事业和制度的发展 ，土地出让市场的违法、违规行为虽然有所减少，但问题依旧严重，不容懈怠。 当今中国土地问题已经远远超过了土地作为经济发展要素本身多具有的意义，它越来越多地引发了令众人关注的社会问题。 ②城市房价上涨过快 2020 年“两会”期间，高房价问题曾经被人大代表、政协委员们屡屡提及，并引发热议。 因为高房价，北京、上海、深圳等一线城市已经出现了“胶囊公寓”、“蛋形蜗居”、“集装箱住房”等让人匪夷所思的“微缩式”居住场所，这些居住场所的图片通过网络热传，受到广大网民的关注，在热烈探讨此种新鲜事物出现的同时无不带有对现今高房 价的丝丝无奈。 从 2020 年 1 月中央下发“国十一条” 开始，“国四条”、“国十条”、“限贷令”、“限购令”、“限外令”等房地产调控政策密集出台，虽然至 12 月房价同比涨幅逐月回落，但国家统计局公布数据表明， 2020 年全国商品房销售面积 亿平方米，同比增长 %，商品房销售额为 万亿元，同比增长 %，房地产市场总体呈现“量价齐升”态势。 按照经济学的供求理论和房地产市场经济理论所述，在需求一定的条件下，供给增加，商品价格下降。 但以上数据确表明，近几年随 着城市房地产 开发用地的增加，城市房价也在同步上涨，该结果令人匪夷所思。 或者有人会说，我国经济的高速发展，必然加快城市化进程，从而会使得人们对住房需求的增加，也就是说这种需求是刚性的，呈上升趋势，这种说法也存在其合理性，但需求的刚性也并不足表明供给不足。 商品房的空置问题就足以证明这一点，据近期国家电网公司在全国 660 个城市的调查显示，有高达 6540 万套住宅电表连续六个或以上读数为零， 6540 万套房子按照每户家庭 3 人计算约可供 2 亿人居住，每年我国从农村转移至城市的人口约为 1000 万，如果按此计算， 6540 万套住房，可供我国 20 年的城市化进程的住房需求。 大量房屋的空置足以支撑，我国房地产市场并不完全是供不需求，从而导致房价上涨，而预示着房价高涨另有幕后推手。 根据国际标准，连续六个月电表读数为零则将该住房界定为投机，我国房地产市场的投机行为可见一斑。 ③银行承担金融风险过大 房地产行业是一个资金密集型行业，为了使得企业得以顺利运营，融资也就成了开发商所要面临的关键问题。 在我国金融市场发展尚未成熟、融资渠道略显单一的情况下，银行贷款也就成了房地产企业资金周转的救命稻草。 根据 2020 年上市房地产公司披露的 中期业绩报告广发证券行业分析人士指出，今年上半年，我国房地产企业平均资产负债率为 %，创下近 5 年来的新高点。 房地产开发对银行信贷具有较高的依赖性，虽然国内贷款占房地产开发资金的比重近年来呈现稳中有降的趋势，但自筹资金和其他资 金的比重却呈现出稳中上升的趋势。 而自筹资金可以说是间接来自银行，即自筹资金主要是通过商品房销售收入转变而来的，而这部分资金主要是来自个人购房的按揭贷款，如按目前不低于 30%的首付比例计算，房地产开发商的自筹资金中的 70%同样来自银行。 同时定金及预付款中有 30%来自银行 贷款，因此以此粗略计算，房地产开发资金中银行贷款所占比重在 55%以上。 然而，作为房地产企业另一种资金来源的外资投资，其资金来源通常是房地产基金占 40%，私募基金占 40%，银行贷款占 20%，同样无法离开银行贷款的支撑。 由此可见，银行信贷在支持我国房地企业发展的同时也积累了巨大的潜在风险。 我国房地产市场一旦从繁荣走向衰退 ,就必然导致整个金融体系的瘫痪 ,进而影响整个国民经济的发展。 ④ 住房供给结构扭曲 住房的供给离不开土地的供给和住房的建设这两个要素，在我国土地由于实行公有制，土地的供给量一直由政府严格 把控，而对于房屋的建设，政府则采取较为开放和自由的政策，并且对房价的控制是比较宽松的。 在地价上涨的背景下催生了房价的上涨，开发商在追求低成本、高收益的前提下，在房屋的建设方面自然选择了高回报的中高端商业住宅、商业地产、写字楼以及工业房地产，明显压缩了普通住房、经济适用房和廉租房的供给量，这样就导致了目前我国房地产市场的住房供给结构发生了扭曲。 目前我国房地产市场住房供给保障性住房所占比重较低，中高端商业住宅所占比重较高，充分反映出住房供给结构存在着比较明显的 扭曲态势。 在这种扭曲状态下，一方面市场根本无法满足 中低收入人群对住房的刚性需求，另一方面中高端商业住宅居高不下的价格，催生了房地产市场的泡沫。 因此，调整房地产市场的住房供给结构扭曲问题对于我国房地产市场持久发展来说迫在眉睫。 ⑤租赁市场活力不足 任何一个健康发展的住房市场，都是由买卖和租赁两个市场共同构成的，如若缺少租赁市场的支持，则市场必然只由买卖市场单独支撑，如此长此以往的发展下去必须会给房地产市场带来不安定因素，最终引发房地产市场破坏性的灾难。 而目前我国的住房市场所正面临的就是此种局面，住房市场中买卖市场空前高涨，而租赁市场却冷淡如霜。 我国房地产租 赁市场主要存在几大问题： 租赁市场法律法规不健全。 租赁市场管理混乱，管理人员工作方法老旧，效率不高。 从事房屋租赁业务的工作人员素质普遍不高。 房屋中介机构数量庞大却不成规模，且存在诚信问题。 中介机构所能提供的服务还较为初级，不成体系。 搞活租赁市场，不仅可以进一步满足中低等收入阶层群众的有效需求，而且可以提高人民的居住水平，同时解决我国目前房地产市场中的存在大量空置存量房问题，为房地产市场住房供给量的增加另辟新径。 因此，发展房地产租赁市场是促进房地产市场健康、稳定、可持续发展的关键之所在。 ⑥ 住房的租金回报率过低 如果一套住房能够获得稳定的，大约在 %以上的年租金回报率，那么，这套住房还有投资的价值，长期拥有还是有利可图，否则 就存在住房泡沫。 但是，现在全国范围内住房的租金回报率可能都达不到这个标准，尤其是在大中型城市这个比率更低。 国际上住房的年租金回报率一般在 5%10%左右。 以北京市为例，一套 100 万元的二手房，每月的租金也就在 2020 元左右，年租金收益在 万元左右，那么年租金回报率才 %。 同时以静态货币价格计算， 100/=40，也就是说 40 年的租金才能收回住房成本。 这还没有 计算货币的贴现率和货币通货膨胀，如果计算这些相关因素，估计得 70 年才能收回成本。 中国市场上的住房现在基本没有投资价值，现在号称买房为了投资的，实际上都是在投机，是为了赚取房价上涨的差价，因此，他们基本上是在空置住房，等待房价上涨，造成社会资源的极大浪费。 ⑦ 房地产市场监管体系不够完善，制度改革有待深化 由于国内的房地产行业经历了将近 10 年的繁荣时期，因此导致了很多原本其他行业的企业转型进入到房地产行业，这就导致房地产企业水平的参差不齐，现有的很多房地产企业的经济实力和市场竞争能力不强，为了应对竞争激烈的房 地产市场，它们在很多方面投机取巧，扰乱市场秩序，交易行为不规范、合同欺诈、物业管理违法、违规的行为时有发生，房地产市场的监管体系有待进一步完善。 此外，房地产市场的服务体系还远远不能够满足住户的需求，中介服务也存在很多问题，很多家庭住房比较困难，适合我国国情的制度改革有待进一步深化。 中国房地产最严重的问题 房价问题 1998 年住房制度改革以来，住房旺盛的需求持续地迸发出来。 近年来，我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现 “飞涨”，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴 影。 房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。 特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。 过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。 “房地产泡沫”、“房价虚高”等词不断出现。