三亚大型海景项目全案营销策划报告

三亚大型海景项目全案营销策划报告内容摘要：

9 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2 0 0 6 \ 2 0 0 5 年销售金额比较5 1 8 0 8 . 0 41 8 2 0 7 . 0 33 1 9 3 8 . 3 52 1 2 8 5 . 2 3 1 7 5 8 6 . 6 5 1 7 2 3 8 . 2 31 8 7 8 2 . 0 44 9 1 7 9 . 5 9 4 9 7 0 9 . 7 56 2 5 8 8 . 1 38 4 1 . 7 69 6 3 0 . 60202004000060000800001月 2月 3月 4月 5月 6月万元2020 年 2020 年 2020 年的曲线图显示，销售情况符合三亚旅游市场淡旺季的的规律， 11 月～次年 2 月为销售的黄金季节 ，但从 2020 年上半年的曲线显示，受政策影响，上半年的销售呈现价升量减的态势，从 2月的销售套数同比增加和销售金额同比减少可以看出，小户型大量入市和畅销明显。 (七 )、 2020 年上半年三亚房地产市场主要特点： 小户型畅销 户型越小销售的套数和面积所占的比例越大 ,2020 年 16月 90 平方米以下的商品住房销售比例占总销售套数的 %,占总销售面积的 %， 批准销售的新建商品住房以小户型为主 ,无论按面积计算还是按套数计算 ,随着户型面积增大 ,其占有的比例越小 ,但从销售 (需求 )情况来看 ,2020 年 16 月销售面积比例最大的户型结构为 80100平方米 ,为 ,占总销售面积的 %。 而按套数计算 ,小于或等于 60平米的销售比例最大， 共销售 1201 套 ,占销售总量的 %,随着单套面积增大 ,其销售比例逐渐减少。 单位户型面积占总销售套数的比例,59%,17%,12%,12% 9 0 平米以下1001201201501 5 0 以上 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 岛外购买占主流 三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场 ,2020 年 16 月 ,销售总套数4814 套 ,其中国内 3968 套，占 %，国外客户 156 套，占 %，本岛客户 620 套，占 %，香港、台湾 61 套，占 %。 83%13% 3% 1%国内市场海南本地市场国外客户香港台湾2020 年 1 —6 月购房客户来源分布情况图 新建商品 供需平衡 2020 年 16 月共批准预售商品住房 3644 套 ,面积 万平方米 ,结转可售面积 万平方米。 16月实际登记销售面积 万平方米 ,与上年同期相比增长 %。 6 月销售面积 万平方米 ,与上年同期 基本持平 ,与上月相比减少 %。 投资趋于理性， 房产商普遍加大了项目策划、广告宣传的投入，注重小区的环境建设和人性化设计。 户型结构多样化，中小户型比例 增大。 大盘项目逐渐浮出水面 与以往小型项目相比，大盘在整体规划、小区配套、资金实力上优势更加突出。 像时代海岸东岸 、 临春山水国际村 、凤凰岛、国光花园等项目陆续推出。 售价依然上升 自 2020 年 10 月开始，由于需求强劲，各房地产公司调整自己的商品房售价，到 2020 年 6 月平均售价 4735 元 /平方米，和去年同比增长 %。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 鲜见炒房客 由于房价的迅速上扬，上海江浙一带炒房团团购现象减少，购房客源仍以 度假和 北方人自住为主；境外人士购房有较快增长。 三亚房地产市场开发热点由点向面扩散 由原 来的三亚湾一线海景地段局部开发热点逐渐向二环路、南边海、榆林地区、亚龙湾扩散。 (八 )、三亚湾 片区 分析 1) 片区现状 : 三亚湾 片区位于三亚市区西部 ,海岸长度约 17 公里 ,是三亚具一定规模 /自然条件良好的旅游度假区。 同市区相比 ,该景区拥有更加良好的海景资源和沙滩。 2) 特色环境 :该片区具有漫长的海岸线 ,是三亚重点开发的旅游度假区 ,也是三亚政府重点的景观保护区 ,最具吸引力的当属海水和沙滩。 3) 周边设施 :目前该片区的配套设施不尽完善 ,沿滨海路目前分布了椰林滩大酒店 /海航大酒店以及众多酒店 ,但生活 /商业 /教育 /医疗等配套基本 是片区的空白。 4) 片区交通 :目前该片区的交通主要依靠新建的滨海路 ,在滨海路北侧的二线区域目前正在建设一条与滨海路平行的道路 ,这也将是该片区未来的主要道路。 5) 主要楼盘 : 三亚湾 片区目前在售的主要项目有 过国光滨海花园、国航帕尔美纳、阳光海岸、圣巴巴拉、嘉和国际、 昌达四季花园 、 海岸艺墅 、 阳光棕榈湾 、玉海国际 等十几个。 6) 物业类型 :在物业类型上主要以公寓和别墅为主 ,公寓所占项目的比例较高 ,一般都超过总户数的 90%以上 ,别墅所占项目的比例一般都低于 10%。 7) 建筑形式 :海坡片区项目的建筑形式主要以半围合式板楼和别墅为主 ,众多板楼项目架空了首层 ,将会所 /配套等功能放置在架空层中。 8) 容积率 :三亚湾 区项目一般都在 20202020 年开始运作 ,虽紧邻海边 ,但容积率却相对较高 ,一般都在。 9) 景观条件 :从景观条件看 ,小面积公寓 (50100 平方米 )分布在景观稍差的《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 位置 ,而 100 平方米以上公寓一般都占据了项目景观条件较好的位置 ,别墅则占据了整个项目景观条件最好的位置。 10)项目售价 :公寓毛坯房售价一般在 800010000 元 /平方米之间 ,精装公寓售价在 12020— 15000 元 /平方米左右；别墅售价一般在 万元 /平方米 ,个别别墅最高售价达到了 /平方米。 11)销售情况 :销售率都比较高； 68月份天气炎热 ,是三亚房地产销售的淡季 ,属于滞销阶段；部分楼盘对项目进行了销售控制 ,保留部分景观良好的户型。 以上各类数据均来自三亚房地产管理局和房地产协会。 三亚湾个案调查详见附件。 三、 市场需求调研分析 我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查的方式，共采集样本 55份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。 （ 一 ） 、 问卷回收统计及情况说明 问卷类型 取 样回收数目 有效问卷数目 备 注 专项访谈问卷 43 40 3份无效 电话采访问卷 17 15 2份无效 （ 二 ） 、 主题问卷调查数据基础数据分析 置业意向 购买动机 在对购买动机的调查中，为养老的所占份额最多，为 35%，其次是购买度假的占 %，用于投资占 %。 在此之中，基本都属于二次甚至多次置业。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 购房的原因 养老35%度假34%投资31%养老度假 投资 购买偏好（地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性 ） A、可接受价格、总价分析 购房所承受总价能力 针对三亚湾一线海景房，购房者愿意花费的总房款均值在 70 万元以下的占 6%，被调查者认为购买度假物业 71— 100 万占多数，为 .%，能够承担最高总房款金额为 100— 150 万万元 /套的占受访者 20%，认为购买高品质一线海景房产可以承受 150 万 — 200 万的受访者 %，能承受 200 万以上总价的仅占 %。 1 6%44%20%27%3% 7 0 万以下7 1 —1 0 0 万100150万150200万2 0 0 万以上 B、需求面积分析 被调查者中认为理想的度假住所需求面积在 80120平方米之间的占 %， 120平方米以上的占 %， 80平方米以下的占 %，三个层面需求差距大，客户群层次明显。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 80平米以下80120平米120平米以上 C、户型偏好分析 对户型性质来说，选择平层的居多，占 %，复式占 %。 由于受访者大多适用于度假、养老的，所以简约、休闲风格是主流，传统的平层依然得到垂青。 平层复式 D、户型结构偏好分析 人们期望的卧室数量中，选择 2 室的最多，占总量的 %，选择 1 室的占 %， 选择 3 室以上的仅占 %。 卧室数量需求1室2室3 室以上 对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，甚至大量的受访者都对主人房系统提出要求，比如主人房系统的书房、衣帽间等；有 52%的人希望在 1520平方米， %的人希望在 20平方米以上，有 者选择 15平方米以内。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 主卧面积需求1 5 2 0 平米2 0 平米以上1 5 平米以内 人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占 %，选择二厅的份额占%（包含餐客合一）。 在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大， %的消费者希望客厅的面积在 2532平方米，另一消费层面集中在 1925平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求值出一人外集中在 19平米以下。 厅的需求 一厅二厅一厅二厅 客厅面积 2532平方米1925平米32平米 受访者对卫生间的需求，从调查数据看，选择一卫占 %；选择二卫，占 %，同时人们对主卫面积的要求 51%集中在 59， 912 平方米，客卫 59 平方米或 5 平米左右。 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 主卫面积需求5 9 平米9 1 2 平米 客卫面积需求5 9 平米5 平米左右 对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为 %，选择两个阳台的比例为 %，对阳台面积的要求，南向阳台 %需求面积在 20平方米以上， %1015平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。 以 6平方米以下、 610平方米为 3：2的比例。 阳台数量需求一个阳台两个阳台南阳台面积需求2 0 平米以上1 0 1 5 平米 小结：在 55 个样本中，由统计分析数据可见，目前中高档物业总房款接受度集中在 71100 万元，房价接受度集中在 800012020 元 /㎡间，两室两厅两卫户型最受青睐， 77%的面积需求在 80120 ㎡之间，不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。 从厅室面积需求和总价面积需求来看，充分说明购房人群对度假居卫生间数量需求一卫二卫《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 全国货到付款 075583513598 ： 69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 住舒适度提出更高要求，同时也显示部分少数人群对高端时尚的物业形式的追求。 但是三亚湾房产在小户型持续热销的趋势下集中涌现出大量的小户型 项目，为适应大的市场潮流，大多项目在硬件方面，从根本上限制高品质产品的发展，从此次调查 获取数据可以看出，总价方面 %的150 万 — 200 万、 %要求 200 万以上总价的客户；面积方面 %需求 120 平方米以上的客户远远没有被满足，目前在售物业中多项目只是在大量的小户型产品中配比了少量大户型高品质产品，但受社区总体档次限制，其配比的少数高品质产品出现“高不 成 ，低不 就 ”的尴尬局面。 三亚近几年总体市场去化量基本维持在 70 万 —— 80 万平方米之间，根据现有调查数据显示，按 70 万平方米去化量来计算，那么 现在市场上就有约 20 万平米 总价 150。