20xx年晋江東石鎮地產開發項目可行性研究報告

20xx年晋江東石鎮地產開發項目可行性研究報告内容摘要：

务的健康发展，损害银 行和消费者的利益。 《上海证券报》 2020 年 1 月 5 日报道：从接近国家税务总局的权威渠道处获悉， 2020 年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税 空转 工作在部分地区试点了 6 年多之后，将推广至全国。 据了解，国家税务总局在一个工作会议上，布置了 2020 年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。 此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。 这是物业税 空转 试点工作进行 6 年多之后，税务部门在物业税开征方面迈 出的一大步。 从 2020年 5 月开始，财政部和国家税务总局就分 3 批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10 个省区市和计划单列市的 32 个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。 物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。 2020 年 1 月 10 日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（ 国十一条 ），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 》，《通知》中明确 了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了十一条措施。 这十一条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度；继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到 2020 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。 国十一条 综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了 2020 年中国房地产政策的基调和架构。 这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从 调结构、抑投机、控风险、明确责任 四个方面加快遏制房价过快上涨。 而调控的具体实施，涉及 金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。 国十一条 的出台必将对进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展发挥积极的促进作用。 毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。 地方性的房地产调控政策也会接踵出台。 遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。 在 国十一条 出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。 2020 年 1 月 13 日，央行发布消息，决定从 1 月 18 日 起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 个百分点。 这是自 2020 年 6 月以来，央行首次上调存款准备金率。 中国货币政策开始出现实质性变化，为应对金融危机而实行的 适度宽松 货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。 2020 年 1 月 13 日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于 40％的要求。 在 2020 年 1 月 15 日召开的 2020 年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。 显然，监管 层有意控制银行 输血 房市，以此来控制房价过快上涨。 、政策分析小结 中国的房地产市场与国人的生活关联甚大，于中国金融安全的关联甚大，也就是说中国的房价关乎社会和谐、关乎经济稳定，中央政府不可能坐视 2020 年房价这种非理性上涨，也因此在 2020 年开年之际，即通过对大城市高房价及投资需求实施打压，奠定一个调控基调，平衡一下民意，树立一个价格抑制标杆。 未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。 未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投 资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。 而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。 上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。 从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。 而打击捂盘和囤地，会加快房地产商的土地开发速度，增加供给；抑制投资和投机需求；规范招拍挂，则降低了土地价格，这些措施将对 2020 年房 价涨幅起到一定的遏制作用。 在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对 2020 年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于 2020 年的信贷政策。 从 2020 年年底和 2020 年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府 2020 年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。 管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。 因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费 和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免 惊群 现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。 总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。 第三章 投资环境与市场分析 、宏观投资环境 、国民经济总体回升向好 2020 年是新世纪以来中国经济发展最为困难的一年，面对百年不遇的国际金融危机的严重冲击和极其复 杂的国内外形势，党中央、国务院审时度势，科学决策，带领全国人民万众一心，共克时艰，坚持实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面实施并不断完善应对国际金融危机的一揽子计划，较快扭转了经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。 初步测算，全年国内生产总值 335353 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %，增速比上年回落 个百分点。 分季度看，一季度增长 %，二季度增长 %，三季度增长 %，四季度增长 %。 分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 %；第二产业增加值 156958亿元，增长 %；第三产业增加值 142918亿元，增长 %。 1）农业生产继续稳定发展，粮食实现连续六年增产 全年粮食总产量达到 53082 万吨，比上年增长 %，连续 6 年增产。 其中，夏粮产量 12335 万吨，增长 %；早稻 3327万吨，增长 %；秋粮 37420万吨，下降 %。 油料产量预计增长 5%左右，糖料下降 9%左右。 肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量 7509万吨，增长 %。 其中，猪肉产量 4889 万吨，增长 %。 生猪出栏 亿头，增长 %；生猪存栏 ，增长 %。 2）工业生产逐季回升，实现利润由大幅下降转为增长 全年规模以上工业增加值比上年增长 %，增速比上年回落 个百分点。 其中，一季度增长 %，二季度增长 %，三季度增长 %，四季度增长 %。 分经济类型看，国有及国有控股企业增长 %；集体企业增长 %；股份制企业增长 %；外商及港澳台投资企业增长 %。 分轻重工业看，重工业增长 %，轻工业增长 %。 分行业看， 39 个大类行业全部实现同比增长。 分地区看，东、中、西部地区分别增长 %、 %和 %。 工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到 %。 111 月份，全国规模以上工业企业实现利润 25891 亿元，同比增长 %，比上年同期加快。 在 39个工业大类中， 30个行业利润同比增长。 3）投资持续快速增长，涉及民生领域的投资增长明显加快 全年全社会固定资产投资 224846 亿元，比上年增长 %，增速比上年加快。 其中，城镇固定资产投资 194139亿元，增长 %，加快 ；农村固定资产投资 30707 亿元，增长 %，加 快 个百分点。 在城镇投资中，第一产业投资增长%，第二产业投资增长 %，第三产业投资增长 %。 分地区看，东部地区投资增长 %，中部地区增长 %，西部地区增长%。 涉及民生领域的投资大幅增长。 全年基础设施（扣除电力）投资 41913 亿元，增长 %。 其中，铁路运输业增长 %，道路运输业增长 %，城市公共交通业增长 %。 居民服务和其他服务业增长 %，教育增长 %，卫生、社会保障和社会福利业增长 %。 全年房地产开发投资 36232 亿元，增 长 %，增速比上年回落 个百分点。 4）市场销售增长平稳较快，部分产品销售快速增长 全年社会消费品零售总额 125343 亿元，比上年增长 %；扣除价格因素，实际增长 %，实际增速比上年同期加快 点。 其中，城市消费品零售额 85133 亿元，增长 %；县及县以下消费品零售额 40210亿元，增长 %。 分行业看，批发和零售业消费品零售额 105413 亿元，增长 %；住宿和餐饮业消费品零售额17998亿元，增长 %。 在限额以上批发和零售贸易业商品零售中，除通讯器材类外 ，其他 20 类商品零售均实现较大幅度增长。 其中，服装、鞋帽、针纺织品类增长 %，家具类增长 %，汽车类增长 %。 5）居民消费价格和生产价格全年下降，年底出现上升 全年居民消费价格比上年下降 %。 其中，城市下降 %，农村下降 %。 分类别看，八大类商品价格四涨四落：烟酒及用品上涨 %，医疗保健和个人用品上涨 %，食品上涨 %，家庭设备用品及维修服务上涨 %；居住下降 %，交通和通信下降 %，衣着下降 %，娱乐教育文化用品及服务下降 %。 居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨 %， 12月份上涨 %。 全年工业品出厂价格下降 %， 12 月份由负转正，当月上涨 %。 全年原材料、燃料、动力购进价格下降 %；商品零售价格下降 %。 6）进出口总额全年下降，自 11 月份由降转升 全年进出口总额 22073 亿美元，比上年下降 %。 11 月份进出口总额同比涨幅由负转正，当月增长 %， 12 月份增长 %。 全年出口 12017亿美元，下降 %；进口 10056亿美元，下降 %。 进出口相抵，贸易顺差 1961 亿美元，比上年减少 994亿美元。 7）城乡居民收入稳定增长，就业形势好于预期 全年城镇居民家庭人均总收入 18858 元。 其中，城镇居民人均可支配收入 17175 元，比上年增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。 在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长 %，经营净收入增长 %，财产性收入增长 %，转移性收入增长 %。 农村居民人均纯收入 5153 元，比上年增长 %，扣除价格因素，实际增长%。 其中，工资性收入增长 %，第一产业生产经营收入增长%，二、三产业生产经营收入增长 %，财产性收入 增长 %，转移性收入增长 %。 全年城镇就业人员比上年净增 910万人。 年末农村外出务工劳动力 亿人，比一季度末增加 170万人。 8）货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加 12月末，广义货币（ M2）余额 万亿元，比上年末增长 %，增幅同比加快 ；狭义货币（ M1） ，增长 %，加快 ；市场货币流通量（ M0） 38246 亿元，增长 %，回落 个百分点。 金融机构各项贷款余额 万亿元，比年初增加 万亿元，同比多增。 、房地产业复苏，供销两旺 1）房地产开发完成情况 2020 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长%。 其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 %，占房地产开发投资的比重为 %。 2020 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 亿平方米，比上年增长 %；房屋新开工面积 亿平方米，增长 %；房屋竣工面积 亿平方米，增长 %。 其中，住宅竣工面积 亿平方米，增长 %。 2020 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 31906 万平方米，比上年下降 %；完成土地开发面积 23006 万平方米，下降%。 2）商品房销售情况 2020 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比上年增长%。 其中，商品住宅销售面积增长 %；办公楼销售面积增长%；商业营业用房销售面积增长 %。 2020 年，商品房销售额43995亿元，比上年增长 %。 其中，商品住宅销售额增长 %，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 %和 %。 3）房地产开发企业资金来源情况 2020 年，房 地产开发企业本年资金来源 57128 亿元，比上年增长 %。 其中，国内贷款 11293 亿元，增长 %；利用外资 470亿元，下降 %；企业自筹资金 17906 亿元，增长 %；其他资金 27459 亿元，增长 %。 在其他资金中，定金及预收款 15914亿元，增长 %；个人按揭贷款 8403亿元，增长 %。 4） 70个大。