_国际酒店可行性论证报告

_国际酒店可行性论证报告内容摘要：

宾馆因情况特殊，房价代表性不强之外，其他基本反映了各城市同档次酒店的实际房价水平。 数字表明，与同档次酒店相比，惠州酒店房间实际售价不但排在东莞之前，也排在深圳之前。 房价变动情况 2020年 1－ 12月，深圳五星级酒店平均房价比 2020年同期下跌 ％，四星级酒店下跌 ％，三星级酒店下跌 ％， 同期东莞星级酒店的房价也在下跌，但 2020年惠州的星级酒店房价却在上升，其中四星级酒店上升 ％，三星级酒店更是上 升 ％。 （资料来源：惠州市旅游局，深圳市旅游局） 表 5 惠州、深圳、东莞同档次酒店房价比较表 单位： RMB (含服务费 ) 酒店 星级 设施水平 门市价 折扣价 备注 深圳 景轩酒店 5星 5星尾 1280 736 含早 银湖度假村 4星 4星头 692 420 南方国际大酒 店 4星 标准 4星 580 351 含早 西丽大酒店 3星 标准 3星 463 299 东莞 银城酒店 5星 5星尾 980 564 含早 华侨大酒店 4星 标准 4星 580 288 含早 君爵酒店 4星 标准 4星 500 288 含早 厚街假日酒店 3星 标准 3星 368 260 惠州 天悦大酒店 待批 5星 4星头 920 736 惠州宾馆 4星 3星尾 330 264 三阳酒店 4星 标准 3星 416 416 麦科特酒店 3星 标准 3星 439 308 调查时间： 2020年 2月 房价折扣情况 我们在调查中发现，相对深圳、东莞而言，惠州宾馆、酒店的房价标价较低，但深圳、东莞星级酒店住房折扣率一般比较高，有时高达 （散客），但惠州星级酒店一般在 6折以上（散客）。 其中三阳酒店除持贵宾卡的人士外，其他散客一律不予打折。 上述的数字统计和折扣情况说明，惠州宾馆、酒店的市场饱和程度低于东莞和深圳。 惠州星级酒店淡旺季情况及分析 惠州酒店业没有明显淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。 酒店住房率每年在春节前后 45天左右普遍下滑，下滑幅度在 20％左右。 但这个 阶段酒店的餐饮、娱乐生意火爆，星级酒店和独立酒楼的包房往往供不应求，一些星级甚至临时将客房改为餐厅包房。 据此分析： 1）惠州酒店业的主要客源是商务客人，春节期间他们有部分人回家休息，造成酒店住房率下降； 2）餐饮、娱乐对客房依赖程度并不高。 惠州星级酒店分类 惠州酒店可以细分为以下几类： 传统商务酒店 比较典型的如天悦大酒店，客房收入占总收入的 60％以上，商务散客和团队占接待量比例比较大。 消费群比较分散。 聘请专业酒店管理公司管理，管理比较规范并高度重视市场推广工作。 特 色经营酒店 比较典型的如三阳酒店、西湖宾馆等。 房间数量比较少，餐饮和娱乐设施规模比较大。 主要经营目标是周边工业区的商务人员和惠州本地高消费人士，消费群比较集中。 政府接待酒店 比较典型的如惠州宾馆等，商务散客和团队占接待量较少，主要从事政府接待 工作，忽略市场推广工作。 行业接待酒店 比较典型的如麦科特酒店、金叶酒店等，由行业投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外的市场推广工作。 惠州酒店客源分布情况及分析 从 2020年的统计来看，惠州宾馆酒店客源以国内 顾客为主，海外顾客仅占 10％左右。 具体比例见表 6。 表 6 2020年惠州酒店中外客源分布表 单位：万人次 项 目 合 计 增长率 % 海内外游客合计 + 海外游客 + 其中 国外游客 + 香港游客 + 澳门游客 + 台湾游客 + 国内游客 + (资料来源：惠州市旅游局 ) 值得注意的是，国外游客数量虽然很少，但上升幅度很快。 据了解，与外商投资有直接关系。 天悦大酒店和大亚湾康汇公寓负责人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来的。 可以预测，随着中海壳牌石化项目的建设、投产及下游项目的展开，这个趋势会越来越明显。 SAO结论 作为第三产业的重要组成部分，惠州宾馆、酒店（包括餐饮和娱乐）发展相对 滞后，有关部门对酒店建设缺乏有力的支持。 这种滞后也导致惠州宾馆、酒店的市场饱和程度远远低于东莞、深圳 等周边地区，酒店建设有很大的市场空间，同时也需要政府的进一步扶持。 在高星级酒店建设方面，惠州尤为迫切。 按 2020年有关数据，惠州的 GDP约为东莞的 71％，接待人数约为东莞的 63％。 但东莞拥有五星级酒店 7家，四星级酒店13家。 至 2020年，东莞五星级酒店增至 9家，四星级酒店增至 16家。 2020年，东莞还将有 7家酒店准备申报五星级。 据此判断，惠州的旅游、商务市场足以支撑 5家以上的五星级酒店。 第三章 酒店式公寓经营情况调查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年来在广州、深圳等城市很受欢迎，这些酒店 式公寓的主要特点是为顾客提供家庭住房的格局和家居式服务。 顾客在酒店内活动相对有较高的自由度，但同时酒店能够为客人提供专业管家服务，服务项目和服务水平酒店根据不同客源而定，一些酒店式公寓服务项目和服务水平与高星级酒店基本没有区别，比如深圳的丹枫白露酒店。 深圳丹枫白露酒店由三九集团投资，共有公寓 294套，包括一房一厅、两房一厅、三房两厅等各种房型。 房间售价普遍比较高，其中一房一厅（ 69平方米）折后价 690元 /天（含 15％服务费，下同）；两房一厅（ 119平方米）折后价 1610元；两房三厅（ 205平方米）折后价 2688元。 由于酒店采取购买贵宾卡送住房，为所有顾客提供高档自助餐等灵活多样的经营措施，酒店住房率很高，有时高达 100％。 惠州酒店式公寓基本情况 惠州酒店式公寓起步较晚，目前主要集中在大亚湾，影响较大的有大亚湾康汇外商公寓和假日酒店公寓楼。 康汇外商公寓情况 大亚湾康汇外商公寓位于大亚湾经济技术开发区，紧邻大亚湾管委会行政办公大楼。 公寓于 2020年 7月 26日开业，是目前惠州最大的酒店式公寓，总建筑面积 50000平方米左右，分七栋公寓楼。 现已投入经营的公寓共有 176套。 公寓作二卧室、二洗手 间、一书房、一厨房设计，面积 120平方米－ 134平方米不等，家居功能齐全。 公寓平均住房率长期在 85% 以上，常驻客人全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。 散客入住公寓较少，仅占 5%左右。 公寓以月为计费周期，租赁价格 6000—10000元不等，加 15％服务费。 康汇公寓经营情况较好， 2020年年度营业收入 840万元， 2020年预计可达 1320万元。 因餐饮等项目外包经营，公寓收入 95％来源于客房。 大亚湾假日酒店情况 大亚湾假日酒店由假日集团管理，是大亚湾档次最高、规模最大的酒店 ，也是目前大亚湾的标志性建筑。 酒店装修高档，达到了四星级标准。 酒店共有传统客房 240间，酒店公寓 302套。 传统客房售价较高，住房率很低，长期在 20％左右。 但公寓出租率却达 100％。 公寓平均面积 36平方米，作一卧室、一客厅、一洗手间设计，没有独立厨房，厨房在客厅一侧。 公寓装修档次很高，家居设备、安全设备和网络设备齐全并且质量都比较好。 但服务方面只提供工程维修服务和套外卫生服务，不提供套内卫生服务和其他管家服务。 公寓以月为计费周期，租赁价格 8000元左右。 客源全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地 的外国专家。 SAO结论 酒店式公寓近在惠州很受市场欢迎，根本原因在于惠州是以外向型工业企业为经济主导的城市，这些企业有大量的外派高层管理人员和技术人员。 对他们来说，酒店式公寓是第一选择：一是个人活动自由度高；二是居住布局的合理；三是费用支出相对较低。 随着外向型工业的继续发展，惠州酒店式公寓将会有越来越大的市场。 第四章 餐饮娱乐业调查分析 惠州餐饮业情况 惠州餐饮市场规模比较大，菜系相对集中，具体可以划分为中、高、低三个层面。 低端市场指的是建筑和卫生条件比较差的简易餐厅，中端市场 指的是有一定规模，建筑和卫生条件比较好，但经营档次较低的餐厅。 高端市场指的是装修条件较好的大型独立酒楼和星级酒店所属餐厅。 中端市场情况 在中端市场中，三种菜系占据了较大的市场份额，分别是客家菜、传统粤菜和湘菜，另外 “小肥羊 ”“山天 111”“大丰收 ”等品牌餐厅也在惠州登陆。 中端市场人均消费在 30－ 40元之间，与深圳、东莞等地的价格处于相同水平。 高端市场情况 粤菜基本统治了惠州餐饮的高端市场。 规模较大的餐饮企业如红子鸡、龙苑酒家、黄金海岸、意源、金煌等基本都经营粤菜。 上述酒楼装 修档次普遍不高，海鲜池规模比较小，没有大型陈列台，营业气氛不好。 价格方面，惠州高端餐饮高居珠江三角洲之首，散点人均消费一般在 80元以上。 宴会人均消费在 120元以上（不含酒水），如果菜单有鲍鱼、龙虾等高档菜式，则往往在 200元以上。 我们调查了大量的高挡餐厅，发现 1800元（ 10－ 12人）以下的菜单全部没有鲍鱼和龙虾，鱼翅也是质量比较差的散翅。 而在深圳等地， 1600元以下一般就会有龙虾或质量较好的鲍鱼。 大型宴会在惠州蔚然成风，每年秋末、冬天和初春，惠州高档酒楼的大型婚宴和其他宴请爆满，消费者者往往找不到合适 的地方。 酒店餐饮情况 目前国内星级酒店普遍存在一个问题，就是餐饮经营效果不理想，占酒店总收 入比例太低。 在这方面，惠州呈现相反的一面，不少宾馆、酒店的餐饮规模很大，成为了酒店经营收入的主要来源，客房反而成了配套项目，占营业收入很低。 如惠州宾馆只有客房 158间，会议室只能容纳 200人，但餐厅却可以摆台 65围，同时容纳 780人就餐。 2020年，惠州宾馆的餐饮收入是客房收入的两倍。 同样，西湖宾馆只有客房 80间，但餐饮可以同时容纳 600人同时就餐，有厅房22间。 君豪酒店只有客房 64间，但餐厅同样可 以容纳 600同时就餐，仅大厅就可以容纳 336人同时用餐。 丰湖酒店仅有客房 64间，但餐厅可以容纳 1140人同时就餐，有包房 32间。 除天悦等少数企业外，惠州宾馆、酒店所属的餐厅入座率都比较高，典型的如西湖宾馆，大规模的宴请往往要提前一周。 惠州宾馆、酒店所属的餐厅一般都很注意借助周围景色，围绕湖面作文章，周围景色比较好，但餐厅同样普遍存在装修档次不高，营业气氛不好，产品更新换代慢等问题。 惠州娱乐业情况 相对餐饮业，惠州的娱乐业规模较小，而且比较分散，分布特点与深圳、东莞不同，后者都有行业核心集结地 ，比如深圳娱乐业大量集中在罗湖商业小区，东莞莞城周围的娱乐业大量集中在厚街、虎门等地。 经营方式 惠州娱乐业经营方式相对单一，既没有歌剧院式的大型夜总会，没有大型演唱会，也没有近年来在一些地区大量出现的量贩式音乐广场。 基本上全部是传统的卡拉 OK模式，经营档次也比较低。 艺术氛围 惠州娱乐业艺术氛围比较差，包括设计布局普遍比较死板，灯光变化不够丰富，走廊布置和墙面点缀比较简单等。 尤其是门口的霓虹灯，普遍达不到金壁辉煌而又富于艺术变化的效果。 装修水平 惠州娱乐业内部装修 基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娱乐业老大的瑶芳会也是这样，内部装修包括地面、墙壁、天花等都比较粗糙，家具、器皿等也是这样。 服务质量 惠州娱乐业服务水平较低，缺乏高水平的服务规范，比如服务员不注意细节服务， DJ员对顾客不够亲切等。 价格水平 惠州娱乐业的消费水平与深圳、东莞同档次的娱乐企业持平略高，喜力啤酒售价 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。 人均消费 150元左右。 上座率情况 惠州上档次的娱乐企业上座率普遍比较高，比如瑶芳会、玉滩宾馆歌舞厅、三阳宾馆歌 舞厅等。 其中三阳宾馆歌舞厅经常出现人满为患的情况。 相对周边城市，惠州娱乐业比较落后，但消费潜力很大。 SAO结论 现代酒店经营要求以客房为中心，同时充分发挥餐饮、娱乐的功能，形成三足鼎立，经营收入多元化的格局。 惠州的餐饮、娱乐市场潜力比较大，这为酒店多功能设计带来了有利条件。 目前惠州在餐饮、娱乐方面没有龙头企业，新世纪酒店可以在这方面大有作为，前期设计时多下功夫，使酒店不但成为酒店业的龙头，而且成为餐饮业和娱乐业的龙头。 第五章 产权式酒店经营情况调查及分析 惠州从 2020年开始出现产权 酒店项目，比较知名的有汤泉高尔夫度假公寓、大亚湾康汇外商公寓等。 市区内目前还没有出现产权式酒店项目，郊区的金果湾休闲农庄和大亚湾三门岛等计划采用产权酒店模式，但尚未启动。 汤泉高尔夫度假公寓项目调查及分析 汤泉高尔夫俱乐部是由台资企业开发的，目前有 27洞球道、小型会所和水疗中心等设施。 俱乐部曾。