x房地产开发项目可行性研究报告-完整版

x房地产开发项目可行性研究报告-完整版内容摘要：

分割出售和租赁。 ：上水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。 将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采用系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及社区 闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的管理方案。 闭路监控控制室、与客户的双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并执行 24 小区服务制。 在住宅楼道的管道井内，设置远程抄表系统。 、生活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户的直接饮用水。 集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。 、庭院灯、园林灯、草坪灯等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体。 在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统。 ， 并尽量使其成为体现既定建筑风格的单体装饰构配件。 、服务业及非营业性公共建筑的配置要完善，商业建筑及服务性建筑主要设置在区内中心绿地及人行道附近。 ，单体建筑以南北朝向为主，可适当安排一些东西朝向的建筑，以丰富组团的总体造型，建筑形象要富有创造性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。 住宅采用平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计，以适应不同的客户需求。 、一梯两户、一梯三户。 ：多层为 5～ 6 层，按总住宅建筑面积的 70%设 置，小高层为 9～ 11层，并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积的 30%设置。 米。 、租的不同出让方式，设计时要考虑到住宅与公寓使用功能的有机结合。 ： 一室户占总户数的 35%，建筑面积为 50～ 70 平方米 二室户占总户数的 40%，建筑面积为 70～ 110 平方米 三室户占总户数的 25%，建筑面积为 110～ 200平方米 （三室户宜按一梯一户的方式设计） ，首层设独 立的私家花园，外窗均不设护栏。 单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台，北向阳台为封闭的生活服务阳台。 ，户内设可视对讲话机，并设置与物管中心相通的双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户的厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。 可采用地板采暖的供暖方式，设置设备管道竖井，各专业的远程抄表系统的计量显示在单元住户外设置。 u.《 **家园》居住小区工程的详细规划（初稿）见附图五。 ⑵相关的面积参数 ①征地面积（见附图二）。 附图二所示的刘房子村 B199818地块的 平方米地块及相邻的界外 平方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为 平方米（ 亩） ②红线内面积（见附图二）。 路宽及相应的规划退线要求 表二 道路名称 规划路宽 规划要求退线宽度 退线面积 丁字沽三号路 43 米 15米 平方米 南仓道 50 35 桃园路 30 15 玉泉东道 30 15 按表二所列数据，红线内面积为 平方米（ 亩） ③规划区用地面积 平方米（ 亩） ④规划总建筑面积 按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率≯ ，按容积率为 计算，规划总建筑面积为 万平方米。 注：《 **家园》居住小区工程的“详细规划“的设计人所计算出的规划总建筑面积为 万平方米，对于此计算数据与 万平方米的正误，待进一步校核。 ⑤其它的相 关数据，摘引于“详细规划“的说明书（初稿），列于表二、表三。 用地平衡表 表二 项目 公顷 平方米 /人 % 规划总用地面积 居住区用地面积 100 住宅用地 公建用地 道路用地 绿化用地 经济技术指标表 表三 序号 项目 单位 数量 1 规划总建筑面积 万 m2 2 住宅总建筑面积 万 m2 其中 多层住宅建筑面积 万 m2 高层住宅建筑面积 万 m2 3 公建总建筑面积 万 m2 (其中公益性公共设施建筑面积 ) 万 m2 4 住宅平均层数 层 5 住宅面积毛密度 万 m2/ha 6 居住总户数 户 2890 7 居住总人数 人 9248 8 户均人口 人 /户 9 户均面积 m2/户 75 10 人口毛密度 人 /ha 11 容积率 12 建筑密度 % 16 13 绿地率 % 14 日照间距 1: 15 机动停车位 辆 390(地上 ) 333(地下 ) 16 自行车位 辆 5780 ⑶室外地面高程和雨水经流方向 根据 **市城市总体规划修编成果，《 **家园》四邻市政道路的规划高程（见附图二和表一）在 ~ 米的范围内变化，市政道路路边面的规划高程在~ 米的范围内变化。 由上述数据看出，《 **家园》居住小区四邻路边面高程为由西北方向向东南方向逐渐降低的 走势。 据 **市勘察院 1999 年 12月 13 日测绘的工号为 C— 1999— 418 的测图，《 **家园》居住小区工程红线边界在四界方向的自然地面现状高程见表四所列各项数据。 《 **家园》红线边界自然地面现状高程 表四 方位 自然地面高程 丁字沽三号路西侧沿线 南仓道北侧沿线 桃江路东侧沿线 玉泉东道南侧沿线 据天津燕宇置业有限公司与天津警备区青光农场一分场签定的《 **家园》居住小区工程现场的“场地平整工程”的施工协议，土方平整后的地面高程为： 挖运土方地点，平整后的大沽高程为 米 垫填土方地点，平整后的大沽高程为 米 清运垃圾地点，平整后的大沽高程为 米 《 **家园》居住小区各单体栋号177。 标高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低的走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为 米～ 米（比相邻的路边石高程约高出 米），区内道路的泛水坡度约为 ‰。 ⑷单体工程的结构形式及相应的地基处理方案 《 **家园》居住小区工程的单体建筑分为三类：多层住宅、小高层住宅及不同使用功能的公共建筑。 多层住宅的主体结构可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置的地基情况（见 **市地质工程勘察院工号为 KC2020C09 的“天津燕宇置业有限公司丁字沽三号路场区岩土工程勘察报告”）可分别采用石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础的形式。 小高层住宅的主体结构可采用钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝 网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。 综合服务楼类型的公建可采用钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面、沉管灌注桩独立基础。 托儿所类型的公建可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采用钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础的形式。 四．工程成本估算 1．土地出让金、土方平衡费用及相关配套增容费用 ⑴土地出让金 ①红桥环卫局垃圾堆放场土地补偿费 亩179。 20 万元 /亩 = 万元 ②北辰区青光镇政府地 块征地补偿费 亩179。 万元 /亩 =315 万元（包括上交区土地局的税金） 土地复垦费 亩179。 万元 /亩 = 万元 ③北辰区天穆镇政府地块征地补偿费 亩179。 万元 /亩 =4016 万元（包括上交区土地局的税金） 土地复垦费 179。 万元 /亩 = 万元 土地出让金总额为 万元 土地复垦费总额为 万元 ⑵土方平衡费 ①红桥区环卫局垃圾堆放场现存垃圾清运费 100 万元 ②红桥区环卫局垃圾堆放场现存杂土清运费 亩179。 2 万元 /亩 万元 ③天津警备区青光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以外的垃圾清运费 45万元。 ④天津警备区青光农场一分场施工的土方平衡费 55 万元。 垃圾清除及土方平衡费总额为 万元。 据土方平衡施工合同的技术数据现场填垫平整后的平均高程为 米，拟定的设计室外地坪平均高程为 米。 红线内道路基本上不需再对自然地坪进行填、挖，而在平均高程 米的基础上施工，完成后的路面高程即可达到大沽 米～ 米的设计高程。 红线内绿化面积（红线内面积减掉单体建筑的占地面积和道路面积）需在现自然地 坪上平均填垫 米后，再铺垫 米耕植土即可达到平均 米的设计室外地坪标高。 填垫土方量为 公顷179。 米 =24640 立方米 基础处理后，剩余的挖方余土即可满足现场土方平衡所需的 24640 立方米用土，而不需再从场外购土。 ⑶相关配套增容费用 按 **市的相关规定，将相关配套增容费用估算额列于表五。 表五 相关配套增容费用名称 收费标准元 /平方米 计费面积 金额 通信基础设施建设费 6 万平方米 燃气基础设施建设费 28 供热设施建设费 40+17+10+25+28 非营业性公建配套费 70 市政基础设施大配套费 165 住宅电力配套工程费 (600+21)元 /千伏安 179。 50W 电缆区供电工程贴费 900 元 /千伏安 179。 50W 自来水、燃气增容费和燃气民用住宅发展基金 600 元 /立方米178。 日 3000 户179。 1500 元 /立方米178。 日 3000 户179。 20元 /平方米 9元 /平方米 2．区内配套工程费估算 红线内各专业配套工 程费用估算额，列于表六 表六 专业名称 费用标准（元 /平方米） 估算金额（万元） 给水工程 179。 万平方米 排水工程（雨水、污水） 179。 热力工程 179。 燃气工程 179。 电力工程 179。 电讯工程（电视、电话、保安） 179。 道路工程 179。 万平方米 绿化工程 179。 万平方米 路灯工程 通邮工程 3．建安工程费估算 《 **家园》居住小区单体工程建安工程费估算分为三个类型，即多层（ 5~6 层）砖混结构住宅、小高层（ 9~11 层）框轻结构住宅和公建。 各类型建筑的建安工程费估算额见表七。 表七 多层砖混结构住宅 小高层框轻结构住宅 公建 投资成本 费用总额 投资成本 费用总额 投资成本 费用总额 施工前期费 25 元 /m2 29 元 /m2 30元 /m2 建安工程费 690 843 844 小区 配套和增容费 391 391 410 其它费用 205 216 216 万平方米地下泊车车库建安工程费估算额为： 土建工程结构费用 1950 万元 设备工程配套费用 460 万元 总 计 2410 万元 4．售楼费及管理费估算 ⑴销售预算的拟定： ①销售现场计划 现场售楼中心 300 万 售楼中心内外装饰 50 万 路牌广告、围墙、小区指示标志 100 万 ②广告计划 报纸广告 500 万 电视广告 300 万 网上广告 30 万 载体广告 150 万 杂志广告 30 万 电视影片 20 万 ③宣传促销计划 楼书 20 万 海报 元 /本179。 10 万 5 万 DM 元 /本179。 10 万 15 万 消息稿发布 5 万 人 际关系费用 10 万 多媒体制作 50 万 胶片 2 万 各种图表制作 1 万 模型沙盘 5 万 各种促销活动费用 100 万 不可预见费用 10 万 ④其他项目 和约书（合同） 20 万 价目表 179。 10 万 1。