xx项目贷款可行性报告

xx项目贷款可行性报告内容摘要：

在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为 3100一 3600元／平方米、个别成交价为 2600元／平方米，地下室车位售价为 80000元／个 经市场调查， XX项目与周边多个楼盘的功能设计、配套设施和目标客户等均较相近，由于目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园、白云骏景花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为评估方法测算其住宅的销售价值。 另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。 四、项目优劣势分析 通过市场调查分析： XX项目与同在机场路和黄石路一带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势： (1)地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心 —— 白云新城北侧，临 近黄石路，商业和生活配套设施不断完善，规划路网完善，尤其是地铁二号线 (末通车站段 )在南区项目周边设置了出口，并正在施工建设中，预计规划路开通和地铁通车后，将大大改善目前萧岗村一带的对外交通状况，极大地有利于吸引更多居民和商家入住和经营。 (2)配套设施起点高，位于南区项目范围内小学已于今年 9月正式入学，由于现时消费者对教育配套设施的要求越来越高，政府有关部门亦不断以推动教育配套为吸引投资的手段，作为设计等级非常高的民办实验学校，该小学将大大提高项目配套的水平，长远来看，将大大提高竞争力。 (3)该开发集团在房地产行业内多次获奖， XX花园亦已在该区域内成功进行了市场开发，销售业绩理想，形成了一定的品牌效应，因而将对南区项目的开发建设产生正面推动作用。 另一方面， XX项目自身存在某些劣势，主要表现在： (1)项目位处机场路以西、黄石路以南，目前，对外交通主要为附近萧岗村旧路和北面花园东区的小区道路，规划路尚未正式直接开通至机场路和黄石路，南区项目短期内对外交通相对不够便利。 (2)邻近区域 同类物业存量及新增供应量较大，项目竞争对手较多，建成后区域市场内的竞争将较激烈。 五、预期销售价格评估 评估方法：市场比较法、收益还原法。 评估原则：遵循合法原则、最佳利用原则、替代原则和评估期日原则。 评估过程：根据项目所在区域及其实际情况，确定选取其住宅的比较对象，来测算其住宅的开发价值，又使用收益还原法来测算其商业和车位的开发价值，具体过程如下： (1)住宅销售价值的确定 由于南区项目住宅的目标客户和产品定位与样景花园、白云骏景花园和富力阳光 美居三个楼盘比较接近，故选取他们作为比较对象，通过比较测算确定其销售单价，具体过程见下表 2： 单位：元 /㎡ 序号 项目 案例 1 案例 2 案例 3 祥景花园 白云骏景 富和阳光 1 销售单价 3900 4480 4400 2 交易情况修正 100％ 100％ 100％ 3 交易日期修正 100％ 100％ 100％ 4 使用年限修正 100％ 100％ 100％ 5 区域因素修正 102％ 101％ 100％ 6 个别因素修正 102％ 94％ 94％ 7 修正后单位 4058 4253 4136 8 评估对象单价 9 取整 4149 经以上测算，确定南区住宅的平均销售单价为 4149元／平方米，预计住宅部分总建筑面积 54768万元。 (2)商业销售价值的确定 ①、先通过市场调查确定南区项目商业铺位的平均租金，再用收益还原法，估 算其商业铺位的销售单价。 经调查，确定南区商业铺位建成交付使用时的月租金单价为 65元／平方米。 ②、通过收益还原法测算销售单价的参数如表 3： 租金年上涨率 折现率 租金损失 房产税等综合税率 管理费率 维修费率 保险费率 3％ ％ 1个月 18％ 3％ 3％ ％ 注：房产税等综合税率和管理费率以月租金单价为计算依据，维修。