xx年广州大马站项目前期发展营销策划方案

xx年广州大马站项目前期发展营销策划方案内容摘要：

大型百货与超市对整体街区的人流吸引与价值提升起着非常关键的作用，此类商家也将整体提升娄底整体商业竞争力，但对项目的商务条件与自身素质有着 非常严格的要求，是本项目要重点针对的客户群体。 中国地产商域网 中国地产商域网 ②国内外知名品牌店 此类商家是属于庞大的连锁经营的专业集团，其实力、资金较为雄厚，其进入本案一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营货品档次高，价格中等以上，类型以中高档男女服饰、名牌皮具钟表、珠宝、连锁美容等为主。 该类知名品牌商家进入，有利于本案档次定位的提高，使整体的形象更佳。 ③酒吧、茶楼、娱乐业、餐饮业、酒店业经营者 此类型商家的规模有中型也有小型，有集团经营也有小型公司经营，有效填补了城内真正将购物、休闲、娱乐、餐饮融于一体的综合商业中心的空白。 ④投 资者 投资者是每一个成功的商业物业不可缺少的重要客户，包括大额投资者与家庭为主的小额投资者。 本案的目标群体定位重点是要挖掘本地商业客源的真空地带，以本地 20%的财富资源集中者为主要投资群体。 确立市场领导者的第一策略，即要旗帜鲜明地摆出本区域第一楼盘的霸气。 二、项目整体运营规划 （一）整体运营战略 塑造品牌，引爆区域能量，持续发展， 建设标志性的湘中综合商业中心 中国地产商域网 中国地产商域网 通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀 、区域能量引爆，最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。 （二）整体运营核心理念 做有责任的城市运营商，打造全国经典步行商业街 （三）整体运营七字方针 智者之诚达天下 即智慧之人的诚意通达天下，是本项目“大手笔大思路大商贸大市场”的思路表现。 智慧与诚信是本项目整体运营的二大方针，通达天下表明开发商决胜全省乃至全国市场的决心与信念。 （四）整体运营五大思路 思路一：立足城市，着眼未来 即将地产开发提升到城市运营的高度， 必须把握娄底城市发展的脉络， 满足娄底城市品位与商业品位提升的需要，打造娄底新的城市名片， 增强娄底城市综合辐射力，从而产生出“城市引擎”的巨大财富动力，将项目打造成具有未来竞争力的商业中心。 思路二：理性开发，永续经营 即深研市场基础，尊重市场需求，确立“招商先行”、“放水养鱼”的指导思想，有效平衡开发商、投资者、经营者、管理者四者之间的利益，将商业永续 中国地产商域网 中国地产商域网 经营纳入本项目整体开发战略全过程，营造“管理型商业街区”。 思路三：整合资源，搭建平台 即以开发商为核心，搭建由规划设计院、专业策划公司、专业营销招商队伍、商业运营管理公司、施工承建单位、物业管理公司、广告及文化传播公司组成的良性运营平台 ，创成功的开发理念 +合理的商业规划 +资深商业管理机构 三方联手的全新模式。 思路四：整体规划，分期开发 即初步确定整体规划、分期开发的思路，先期开发春园路至中心广场段、氐星路至中心广场街区，第二期开发乐坪街至中心广场段街区和中心广场东北角临春园公园区块。 思路五：价值共享，引领市场 即以全局来实现项目价值的最大化，从建筑规划、业态布局、核心主力品牌、经营管理、文化推广等方面予以提升和强化， 实现开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值等三种价值的同步提升 ，以市场引领者的姿态主动操控市场，其中宣 传造势与管理保障是价值提升与共享的前提。 中国地产商域网 中国地产商域网 第四部分 项目商业定位及规划 一、商业定位 以服务娄底及娄底辐射区域普通人为目的的，与娄底主流生活需求和主流生活方式、潮流相适应的集购物、休闲、美食、娱乐、观光、度假、商务等功能于一体的复合型街区。 二、消费市场定位 以娄底及娄底辐射区域消费人口为基础，吸引和设计周边地区旅游观光、短期度假的消费群体。 选择中等收入家庭作为主要服务对象，同时努力争取低收入阶层，吸引高收入阶层，最大限度地争取客源，由婴儿、儿童、年青人、成年人至老年人皆是目标顾 客群。 三、业态组合定位 娄底春园步行商业街 将延续 娄底城市的 历史文脉，更好地体现 娄底地区的商 、 文特色。 建成后将成为集购物、休闲、美食、娱乐、观光、度假、商务等多种商业功能于一体的，集综合百货公司、大型生活超市、主题专业超市、传统街铺、高级会所、主题休闲娱乐场所、商务办公场所、度假型酒店等多种业态于 中国地产商域网 中国地产商域网 一体的复合型街区。 四、商业文化主题定位 湘中中央步行商业街 综合性、复合型、一站式，集购物、休闲、美食、娱乐、观光、度假、商务等多种商业功能于一体的购物中心。 三 条街、一个中心、二个大型主力店。 我们将春园步行商业街的整个步行街区分为金街、银街、钻石街三条街，三个部分。 结合三个区域不同的区位条件、地块条件、物业条件等综合因素，对三条街分别进行独特的个性设计。 1）金街：中心广场至长青街之间街区，商业功能规划以年轻人消费为主体，主要设计休闲、运动、时尚、潮流、体验等功能； 2）银街：中心广场至氐星路之间街区，商业功能规划以适应中高品位消费为主体的名品名店功能设计； 3）钻石街：中心广场至乐坪街之间街区，商业功能规划以主题购物为主，其中包括大型超 市、电器、家居、电子、通讯、儿童专区等，以目的性购物功能设计消费人流，提升街区整体商业价值。 中国地产商域网 中国地产商域网 五、商业组合功能定位 根据春园步行商业街的定位构想，我们在设计街区商业组合时，在相关业种的引进上就应该引进同等档次、相同个性、定位相切而不相同的个体商业，来实现、丰富和补充我们的商业。 当然， 在具体执行时 要注意个体商业小环境与整体商业大环境的融合，有必要的时候要对引进店进行统一的风格处理。 春园步行商业街业种组合比例设想 主 题 比例 备 注 零 售 33 % 商业街 、超市 卖场、百货卖场、 生活 /家居类 卖场、各种主题卖场等 美 食 32 % 西餐 、 中餐厅 、 咖啡 /茶文化 、 主题美食广场 等 休闲、娱乐、观光、度假 34 % 游艺中心 、 主题吧 、主题会所、度假酒店 其 他 1 % 会展、商务、公益等 六、经营管理模式定位 ，自行组建物业管理公司提供统一的物业管理。 ，租赁场地或者合作经营。 、统一招商，统一管理策略。 中国地产商域网 中国地产商域网 、协助业主具体 招商、统一进行物业管理的管理策略和经营模式。 ，启动招商、管理街区、经营自有物业。 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 6. 通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。 ，以优惠价格吸引品牌折扣店和著名化妆品旗舰店，合理布局知名餐饮和休闲业态，将立体交通和业态吸引以及营销措施相互结合，采用统一的招商措施。 其次对二楼以上放水养鱼，聚集人气， 采用统一的 营销措施，让二楼以上商业空间经营活跃起来。 七、商业机构设置建议 中国地产商域网 中国地产商域网 经营公司总经理 经营管理部 百货品牌 综合超市品牌 大型餐饮/主题餐饮 大型娱乐项目/主题娱乐项目 专业超市/卖场 女装 体育休闲 皮具 鞋类 化妆品 男装 内衣/针棉 招商筹备部 主力店组 散 牌 组 商业策划部 市场研究 资料整理 活动策划 商业规划 中国地产商域网 中国地产商域网 单店总经理 卖场管理部 主管副总 财务 物管 仓库 财务 保安 结算 设备 保洁 收银 维护 管理 主管副总 采购部 营销部 品牌管理部 主管副总 管理 卖场管理部 人力资源部 培训 楼面经理 柜长 营业员 商业策划 策划部 活动策划 组织部 设计部 总经理助理 单店总经理卖场管理部主管副总财务 物管 仓库 财务 保安 结算 设备 保洁 收银 维护 管理 主管副总采购部营销部品牌管理部主管副总管理卖场管理部人力资源部培训楼面经理柜长营业员商业策划策划部活动策划组织部设计部总经理助理 中国地产商域网 31 八、功能分区布局规划 （见附图） 第五部分 项目产品策划及建筑设计任务书 见《建筑设计任务书》 中国地产商域网 32 第六部分 项目整体营销策划 一、整体营销策略 策略一：品牌带动销量 形成自己独特的公关事件活动是用品牌带动销量的第一条法则。 以品牌带动销量， 利用 80/20 法则 锁定本地 20%的大额投资者 是用品牌带动销量的第二条法则。 以品 牌为核心的主题促销是用品牌带动销量的第三条法则。 以顾客为中心的体验式营销是用品牌带动销量的第四条法则。 策略二： 抢购营销策略 抢购营销的卖场秘诀：排队造势法，形成人气效应，大户效应，大户优先认购；再运用鲶鱼效应去激活，放大羊群效应。 所谓鲶鱼效应，是指地产销控中的散户，由于销控中策划人员规定大户可优先认购，那么未组织起来的散户如热锅中的蚂蚁，也像鱼群中 的鲶 鱼， 会积 极主动地组织众多散户在一瞬间集结成 20户、 50 户，甚至 100 户为一个大户单位加入抢购的行列。 此模式适合应用于开盘时造势。 常见的用法有认购派筹、明 星签名认购、纪念品排队派赠、 VIP 超值认购排序发放。 中国地产商域网 33 策略三： 社会营销策略 社会营销模式往往要随时捕足社会焦点、善用媒体炒作与主题活动组织两把利刃。 可利用当地良好的政府环境，将 社会效益的重要性 提至首位 ，将社会营销的观念贯穿于企业的整个开发过程 ， 进一步改善城市的 商业环境，提升城市品位与综合竞争力。 策略四： 阶段性主题营销 手段 以 波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。 策略五： 开放式销售策略 采用关系营销、亲情营销、文化营销、活动营销、展会营销、人员推广、现场推广、团购促销 、新旧互带口碑营销、传统媒介营销等多种营销方式并行的开放式销售策略。 二、项目销售价格策略 （一）目标客户的价值取向及心理预期分析 1．目标市场的特性描述 1）投资：此部分客户购铺后并不经营，而用于投资，收取租金获得回报并等待物业升值； 2）自用：此部分客户购买铺位是为了自己经营。 中国地产商域网 34 2．目标客户的价值取向分析 本项目的目标客户按照分类对项目都存在不同的但明确的商品价值取向和行为目的。 其不同的取向和目的都需要开发商给予支持和营造。 归结起来离不开成本这个概念。 1）投资客户群：投资成本主要由单一房 款构成，由于看好市场和项目的发展前景，希望有一个长期稳定的回报。 要求合理的投入产出（租金）比。 2）自用客户群：经营成本主要由房款、物管费、货款、税收、人工费用等主要组成，房款和物管费主要取决于开发商，而货款、税收、人工等费用经营户可以自我预见和控制。 投资目的在于有一个轻松和合理经营空间，要求先生存再发展。 所以希望房款价格和物管价格合理（与市场同步）。 3）租赁客户群：经营成本主要有租金、物管费、货款、税收、人工费用组成。 租金和物管费主要取决于开发商和经营户 ，而货款、税收、人工等费用经营户可以自我预见和控制。 租赁客户前提是看好项目的整体商业规划和定位的不可比拟的绝对优势、以及项目的市场发展前景，。