xx别墅项目可行性调查报告

xx别墅项目可行性调查报告内容摘要：

房交易量占全市的比重首次下降五成以下，%；二是香洲区、斗门区、金湾区商品住房交易均价均下跌。 数据来源：珠海特区报三、项目所在区域房地产状况分析项目所在区域地理位置珠海市位于广东省南部，珠江出海口西岸，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，南与澳门陆路相通，北距广州140公里；珠海市地处北回归线以南，东、南两面濒临南海，气候特点温暖湿润，冬无严寒、夏无酷热，雨量丰沛，阳光充足。 全市地势平缓，依山傍海，有奇峰异石和优美的海湾、沙滩，海岸线长690千米，共有146个岛屿分布于南中国海，素有百岛之市美誉。 珠海市下设香洲区、斗门区、金湾区。 目前全市常住人口约为130万人，其中户籍人口约为80万人。 吉大是珠海中央商务核心区，凭借其优越的地理位置、无敌海景资源，与澳门，九洲港码头近在咫尺的优势，区域内的房地产发展一直处于珠海的前列，但多为高程海景楼盘，别墅项目并不多见，物以稀为贵，正是这样，吉大的海景别墅楼盘一直受买家追捧，山海一品墅、绿洋山庄，海湾别墅，瑞达山庄等别墅项目二手均价将近30000元/㎡，未来，这里仍然是珠海最为高档的居住区域。 各项利好因素给吉大带来发展机遇（1）、港珠澳大桥最终落脚点确定。 港珠澳大桥选择了西岸拱北落脚点，即原来的北线香港大屿山散石湾珠海拱北、澳门明珠方案。 按照工程可行性研究的设计要求，该方案确定的港珠澳大桥将采取桥隧结合的方式进行建设，总长度35公里，它包括7公里的海底隧道，按照6年的建设周期计算，该桥将在2010年到2012年建成通车。 港珠澳大桥规划在拱北落地下行进入隧道，在昌盛大桥东头设立第一个出口，向北分流；过桥后穿越加林山隧道，在南横大道设立第二个出口，向西分流，经珠海大道接入珠三角西部高速路网系统。 大桥的建设，必将使珠三角西部的高速公路、铁路和轻轨，像一张巨大的网接上了一条拉网的粗绳，牵一绳而动全网，位置优势更趋明显。 港珠澳大桥面的建设，使珠海成为唯一同时短距离直通港澳两地的内陆城市，形成一国两制三城半小时城际交通圈；大桥使上述城际交通基础设施功能升格成为泛珠三角意义的路网系统，不仅拉近了珠海与香港的距离，也拉近了珠三角西部、粤西甚至内陆大西南地区与香港的距离，实际又等于拉近了珠海与珠三角西部、粤西甚至内陆大西南地区的距离。 （2）、广珠城际快速轨道开工建设，沿海、江珠高速的全线通车。 广珠城际快轨前山站是广珠城际快轨主要节点，珠海市主城区与西部地区主要客流换乘点，对珠海西部地区的发展起到积极的作用，是珠海市重要公共交通枢纽。 对于整个前山板块而言，它的影响是深远的。 此规划在前山楼市中得到了最为广泛的“追捧”。 无论对于2007年已销售的项目或是即将入市的项目，此规划都在很大程度上预支了其附加值。 从整个宏观楼市格局来看，其意义绝非仅限于为各项目造势，它带来的是前山板块的无论是住宅还是商圈的全面升级，物流交通枢纽的地位逐渐成形。 随着广珠城际快速轨道的建成通车，必然对周边地区的商业、居住、交通、环境、土地使用等方面带来机遇。 开发潜质：珠港澳大桥年内动工、轻轨2010年前通车等等，都对珠海经济的繁荣带来了极大的促进作用，越来越多的外来资金涌入珠海，金融流通速度不断加快。 市场需求越来越旺。 “135”规划的顺利实施，不断的改善珠海的居住环境，吸引更多的外地客户在珠海置业。 别墅在中国本身就是一种稀缺产品，而拥有海景和河景的别墅就更加稀缺，有雄厚的资金做后盾，珠海的别墅市场将迎来第二个春天。 第三章 项目对公共设施需求一、项目对基础设施、公共设施的需求“吉大景湾路别墅项目”位于地处珠海市吉大景湾路西侧、度假村侧，周边生活基础设施、公用设施配套十分完善，区内用地均能达到供水、排水、供电、通讯，道路网络密集，且道路宽敞。 公用设施方面，医院、影剧院、学校、幼儿园、邮局、银行、市场、超市、商场等配套设施齐全，生活非常便利。 二、项目公共体育设施和交通设施的解决方案“吉大景湾路别墅项目”建成后，体育设施主要依赖周边各学校运动场所及附近对外开放的会所，可满足住户的部分需求。 在交通方面，地块附近有299路公交车及观光巴士通过，交通通达度较好，交通便利。 三、项目物业管理项目建成后将聘请具有丰富管理经验的物业公司进行专业管理，有效完善常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。 第四章 项目分析及市场定位一、 项目SWOT分析优势分析：（S）178。 区域优势：项目地块位位于吉大情侣路旁，与澳门隔海相望，背靠珠海度假村酒店，向来是珠海高尚住宅区域之一，近年来，情侣路旁可开发地块逐年减少，使得项目地块价值飙升。 从珠海未来的发展趋势来看，随着港珠澳大桥的通车，以及珠三角一小时生活圈的形成，珠海房地产有着很大的发展潜力，市场容量也将日益扩大。 因为在珠三角城市中，真正有山有水，旅游资源丰富的城市不多，而珠海的环境是最好的，将吸引不少北方客户和港澳同胞前来珠海置业。 178。 产品优势：稀缺性：本项目属于别墅项目用地，容积率低，国家对别墅土地用地的限制供应，将使别墅的增量受到制约，所谓“物以稀为贵”，品质突出的别墅的价值将逐年上升；独特性：别墅项目对于普通洋房具有不可比拟的优越性，低容积率，大面积私家花园空间等等，在我国，购买别墅不仅仅是改善居住环境的选择，还是身份象征的体现。 差异性：别墅产品由于量少，总价高，向来在市场上的供应量都比较小，与普通洋房相比，别墅设计更具有特色，只要注重产品的开发，与市场其他别墅楼盘就能产生产品的差异，满足客户对产品独特个性要求，这些都是普通洋房不可比拟的。 劣势分析：（W）178。 项目早期烂尾，地上已有部分建筑物，在建设报批时手续较为繁琐。 机会分析：（O）178。 珠海交通设施网络的全面建设。 珠港澳大桥、广珠铁路、珠三角城际快速轨道的通行，更将使得珠海从珠三角边陲城市，跃升为大珠三角区域的中心枢纽城市。 交通格局的改善，提升了珠海的资源价值，极大地刺激了房地产业的发展，呈良好的发展趋势。 威胁分析（T）178。 国家今年来出台了一系列对房地产宏观调控政策，稳定房价，房地产市场持续高涨的态势受到了一定的抑制，市场走向不明朗，购买者有持币观望心态。 178。 项目所在片区有多个别墅项目，市场竞争激烈。 二、市场定位项目产品定位“吉大景湾路别墅项目”的产品定位为：高档次、以中大户型为主的纯别墅小区。 目标客户定位（1）、度假养老型特点：经济能力好，购房的目的多是度假和养老为主，这部分群体主要集中在北方的客户群里。 购房信息来源：朋友介绍为主，喜欢结群购买。 购买套数：一次性购买多套。 购房速度：对房价不会特别计较，购房速度快。 付款方式：付款非常豪爽，不喜欢按揭，多是一次性付款。 年龄层：年龄层主要在40～50岁左右，有很强的经济实力。 户型格局：三房到五方，并且客厅要显得大气。 朝向：喜欢东、南朝向，采光、通风一定要好并且要看到海景装修情况：不喜欢精装修，很多客户即使买了精装修的房子，也不惜全部敲掉重新装修。 楼盘位置：喜欢海景，但不喜欢市中心热闹的位置，喜欢安静，周边不要太嘈杂，楼盘绿化要多，园林景观要丰富。 小区配套：对会所、泳池等配套不太注意，要求小区够气派，在当地有一定的影响力。 （2）度假投资型特点：经济能力比较好，购房的目的以度假为主并兼顾投资，这部分群体主要集中在港澳以及深圳客户群里。 购房信息来源：通过朋友以及高端信息渠道了解。 购买套数：多为购买一套。 购房速度：对比同类型楼盘价格，认真考虑，购买速度较慢。 付款方式：多为按揭付款，部分一次性付款。 年龄层：年龄层主要在30～45岁左右，有较强的经济实力。 户型格局：户型使用率高，私密性好，不大计较面积。 朝向：喜欢东、南朝向，采光好。 装修情况：多喜欢交楼后自己装修，也有部分喜欢购买开发商的样板房，节省装修时间。 楼盘位置：受价格原因制约，多购买郊区的别墅大盘小区配套：对会所、泳池等配套要求高，注重小区的人文环境和景观。 （3）自住型特点：经济能力比较好，购房的目的以改善居住条件，购买后自住，这部分群体主要是生活在珠海的本地客户和部分澳门客户。 购房信息来源：通过户外广告，报纸等渠道了解。 购买套数：购买一套。 购房速度：考虑因素多，高迈速度慢。 付款方式：按揭付款和一次性付款的比例相差不大。 年龄层：年龄层主要在40～50岁左右，有较强的经济实力。 户型格局：面积要大，房间要多，适合大家庭居住。 朝向：喜欢东、南朝向，采光好。 装修情况：多喜欢交楼后自己装修。 楼盘位置：主要看重楼盘的居住氛围和物业服务，较喜欢山景。 小区配套：对幼儿园、学校、市场等配套要求高，注重小区居住氛围。 户型定位本项目以大户型别墅为主，配以和谐的园林景观，满足高层次人士对居住环境的需求。 户型主要考虑工薪阶层、企业家等的需求，以功能齐备、布局实用为指导，完善主人房、客房、客厅、阳台、厨房、卫生间的配备，强调动静分区，功能协调，设计四房至六房的中大户型，满足高层次人士的居住要求。 三、房地产市场承载力分析经济发展促使需求上升珠海作为传统的旅游城市，具有优美环境和幽静生活，可以和发达国家任何一个中等城市比较。 目前珠海的旅游资源分为自然资源和商务活动两大块，港珠澳大桥的建设，进一步增强了城市吸引力，加上如港中旅投资兴建的海洋温泉大型旅游项目，将给珠海的旅游业带来无限商机，旅游业的旺盛随之会带动酒店业。 随着大桥、港口、高速公路等交通项目的不断推进，房地产业、现代服务业等境外优势行业，开始向珠海转移。 近年来，珠海工业经济的快速发展，其带来的直接结果是人口的快速增长。 大。