20xx齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告

20xx齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告内容摘要：

8 ㎡三房 目前 2020 上半年 花园城五期 竞争 71 ㎡一房 8388㎡二房 目前 2020 上半年 兰溪谷三期 竞争面 面积区间（㎡） 2020 年销售期 项目名称 从产品来看：兰溪谷三期、花园城五期与本项目在有部分竞争 根据销售价格进一步确定蛇口竞争项目竞争关系 —— —— 水湾村旧改 招商雍景湾 —— —— 银海蛇口东项目 —— —— 阳光海滨花园 —— —— 招商 K4010013 项目 大 24000 以上 155245 ㎡ 半岛城邦二期 大 2600030000 6988 ㎡二房 138 ㎡三房 花园城五期 大 35000 71 ㎡一房 8388㎡二房 兰溪谷三期 价格竞争关系 当前成交均价（元 /㎡） 面积区间（㎡） 项目名称 从销售周期、产品、销售单价与总价来看，兰溪谷三期、花园城五期是本项目蛇口一级竞争项目，但从地域性而言，可列为二级竞争项目。 2020 年底 2020 年 —— —— —— —— 高层 43433 6558 华嵘榕公馆 2020 年底 2020 年 —— —— —— 40 ㎡平层 55 ㎡复式 高层复式 小高层公寓 20790 5000 天健时尚名苑 福田在售及待售楼盘分析 在 售 项目 占地面积 （㎡） 建筑面积 （㎡） 物业类型 面积区间 均价 （元 /㎡） 目标客户群 主要购买因素 销售周期 首座 —— 33078 高层公寓 40 ㎡一房 130 ㎡ 33000 福田 /投资客居多 /中层管理人员 中心区域 /配套成熟 /升值潜力 目前 2020 年底 深港 1号 11000 90000 高层 3860 ㎡二房 25000 福田香港客户居多 /政策前投资客居多，政策后自住客比例增大 投资回报高 /口岸物业 /大社区 /配套成熟 /升值潜力 目前 2020 上半年 大中华国际金融中心 18600 197801 复合体 58127 ㎡一房 三房 50000 以上 福田 /投资客居多、中高层管理者 中心地段 /豪华装修、物管 目前 2020 上半年 待 售 廊桥国际 18781 98200 塔楼小户 70100 ㎡ —— —— —— 2020 年 2020 年 福田 居 住 区 核心价值诉求：城市成熟度 3 万 主要产品 种类：中小户型 配套：行政中心，交通、教育、生活、商业、娱乐等配套齐全 客群：客户高端，福田客户居多，注重投资回报 产品：中小户型为主，与项目 8590 平产品产生竞争 根据销售期和产品确定福田中心区竞争项目竞争面 竞争 70100 ㎡ 2020 年 2020 年 廊桥国际 —— 2020 年底 2020 年 华嵘榕公馆 40 ㎡平层 55 ㎡复式 2020 年底 2020 年 天健时尚名苑 58127 ㎡一房 三房 目前 2020 上半年 大中华国际金融中心 3860 ㎡二房 目前 2020 上半年 深港 1号 40 ㎡、 130 ㎡ 目前 2020 年底 首座 竞争面 面积区间（㎡） 2020 年销售期 项目名称 从销售周期、产品来看，廊桥国际是本项目福田中心区重点竞争项目 根据销售价格进一步确定福田竞争项目竞争关系 大 预计 2500030000 70100 ㎡ 廊桥国际 —— —— 华嵘榕公馆 —— 40 ㎡平层 55 ㎡复式 天健时尚名苑 50000 ㎡以上 58127 ㎡一房 三房 大中华国际金融中心 25000 3860 ㎡二房 深港 1号 价格竞争关系 当前成交均价（元 /㎡） 面积区间（㎡） 项目 名称 从销售周期、产品、销售单价与总价来看，廊桥国际是本项目福田中心区一级竞争项目，考虑到地域性，可列为二级竞争。 竞 争 区 域 分 析 客户高端，福田客户居多 客户来源广泛，以南山、福田、香港客户为主，因其靠近港口，海景资源丰富，吸引一定比例外国人居住 宝安中心区项目已向关内客户招手 客户高端，以南山、福田、香港企业主与高管为主 南山、福田投资兼自住客为主 客户群 注重投资回报 行政中心 配套成熟 区域价值 福田中心区 看重景观、位置便利性与投资回报 配套成熟 国际性 滨海 蛇口 看重投资回报与 成熟配套 行政中心 配套成熟 宝安中心区 后海滨海豪宅区，看重身份象征、居住环境与投资回报 区域价值 海景资源 后海 看重景观与片区成长性 前海规划 生态资源 前海 主要购买因素 核心诉求 区域 项目定位 前海项目定位多以双湾、前海中心、南山及本身产品特点进行阐述 前海水城鼎级楼王 鼎泰风华奥斯卡 前海中心矜罕公馆 东方银座公馆 项目 项目定位 田厦翡翠明珠 南山心，再造城 向南瑞峰 双湾轴心， mix 筑品 万豪月半山 蛇口半山鹿邸 铭筑 双湾之上，藏山臻品 紫园 大南山边纯别墅 湾区半山家园纯墅 营销推广价 值 推广渠道 户外广告牌：福田下沙天桥、南山等 其他：网络、楼体 紫园 项目 推广渠道 合正汇一城 户外广告牌：福田竹子林及宝安 其他：网络、短信、报纸、地铁、银 行账单直邮、楼体 丽湾国际公寓 户外广告牌：后海 其他：短信、楼体、网络等 鼎泰风华奥斯卡 户外广告牌 :前海路与桂庙路 其他：网络、短信、报纸、楼体等 万豪月半山 户外广告牌：后海 其他：短信、楼体等 田厦翡翠明珠 户外广告牌：南山区委附近 2块 其他：楼体 向南瑞峰 户外广告牌：后海大道乐安居附近 其他：网络 、楼体、短信等 竞争项目及前海典型项目推广渠道 前海项目定位 竞争项目及前海典型项目推广渠道多样，辐射福田、南山客户 区 域 竞 争 策 略 落 地 前海规划 生态资源 强调国际性 及未来。 前海规划 强调未来 商务中心 稀缺性 关内位置 前海规划 生态资源 价格 前海规划 生态资源 产品 应对 诉求点 吸引 分流 拦截 分享 引领 策略 项目 策略 应对 行政中心 配套成熟 区域价值 配套成熟 国际性 滨海 行政中心 配套成熟 最高端居住区 区域价值 海景 前海中心规划 核心诉求 福中 蛇口 宝中 后海片区 前海 PK 项目竞争分析 项目占位与营销启示 区域竞争分析 竞争项目分析 半岛城邦二期 鸿威海怡湾 鼎泰风华奥斯卡 德尚世家花园 160175 兰溪谷三期 花园城五期 半岛城邦二期 华海澜湾 合正汇一城 鼎泰风华奥斯卡 德尚世家花园 鼎泰风华奥斯卡 中海阳光玫瑰园 依山伴云 115150 廊桥 国际 兰溪谷三期 花园城五期 佳华名苑 鸿荣源 N16 项目 合正汇一城 万豪月半山 向南瑞峰 中泰艺术名庭 铭筑 中海阳光玫瑰园 依山伴云 8590 二级 一级 二级 一级 二级 一级 二级 一级 二级 一级 区域竞 争等级 福田 蛇口 后海 宝安中心区 前海 区域 本项目竞争对手圈定 竞争对手区域广泛 注：白色表一手房竞争 黄色表二手房竞争 竞争项目：以 “销售周期”作为首要因素筛选，再根据产品线、规模、价值诉求圈定本案竞争对手，研究本案竞争支点。 中 泰 艺 术 名 庭 竞争点：与本案在价值诉求点（区域规划与山景资源）、产品（ 7590 平）、城市配套（成熟）形成竞争。 基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 3878 平米 建筑面积 18614 平米 容积 率 产品规划 A座 32层， B 座 28 层 项目特性： ，区内配套极少 ：居住以及商业氛围浓厚，配套齐全。 ：东滨路与向南路交汇处，交通便利。 但噪 音较大 ：体量为 万㎡，远低于本项目 ：主营金融投资，房地产经验浅。 产品户型 7090 ㎡两房、三房 价格 预计均价 万 /平，总价 80300 万 潜在供应 229 套 车位 120 项目状态 施工阶段 开发商 深圳市众联业贸易有限公司 本案 本案 竞争点：与本案在产品（ 7590 平）、城市配套（成熟）、价值诉求（区域规划与山景资源）形成竞争。 基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 12511 平米 建筑面积 37535 平米 产品规划 3栋 34层高的高层和 2 栋 11 层高的小高层 项目特性： 、区内配套极少 ：中小户型 ：位于南山较繁华地段，坐落于大南山脚 下，安静，享有山景资源 ：体量近 4 万㎡，小于本项目 ：知名度较低。 产品户型 7989 ㎡两房、三房 价格 26800 潜在供应 432 套 车位 250 项目状态 已开盘 开发商 深圳市荔芳园房地产开发有限公司 铭筑 合正汇一城 竞争点：与本案在城市配套（成熟）、规模（大城市综合体）、产品 (75150平，规划好、自身配套多）与品牌力（知名品牌商）形成竞争 基础信息： 物业类别 都市综合体 占地面积 57000 平米 建筑面积 331520 平米 容积率 产品规划 7栋高层住宅和 1 栋商务公寓 项目特性： ，自身配套多 ： 城市中高端住宅。 ：西乡大道旁，交通、商业、生活等较配套成熟。 ：体量为 33 万㎡，是项目的四倍。 ：高容积率，片区人多拥挤，景观稀缺。 ：开发合正园等多个楼盘，有较高知名度 产品户型 70150 ㎡两房 四房 价格 22020 以上 潜在供应 2020 套 项目状态 即将开盘 开发商 深圳市合正房地产集团有限公司 本案 华海澜湾 竞争点：与本案在城市配套（成熟）、产品（ 115160 平）形成竞争 基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 17992 平米 建筑面积 63061 平米 容积率 产品规划 2栋 项目特性： 、区内配套少 ：城市中高端住宅。 ：地铁附近，交通、商业、生活等配套成熟。 ：体量为 6 万㎡，小于本项目。 ：赠送大 (25%左右 )、绿化高。 ：主营建筑施工以及建材 本案 主力户型 110160 ㎡ 价格 19000 潜在供应 248 套 车位 328 项目状态 已开盘 开发商 深圳市方华房地产集团有限公司 鸿荣源 N16 项目 规划及地铁是投资者主要考虑因素 本案 本案 鸿荣源 N16 项目 地铁 1号延长线 宝安中心站 宝安体育站 基础信息： 物业类别 高层住宅 占地面积 10000 平米 建筑面积 90000 平米 产品规划 2 栋 32 层 L型塔式高层 项目特性： 、区内配套较少 ：中小户型 ：典型地铁口物业，与宝安体育馆仅一街之 遥，有噪音 ：体量近 9 万㎡，接近本项。