20xx杭州滨江区某房地产开发建设项目可行性研究报告

20xx杭州滨江区某房地产开发建设项目可行性研究报告内容摘要：

其中，主城五区均价为 12639 元 /平方 米，与去年同期交易均价 10389 元 /平方米相比，全年上涨 %。 从具体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨 %和 %；另外，西湖、下城、上城三个区域的涨幅也都在 15%20%之间。 而近郊的滨江区、余杭区上涨也非常明显，特别是滨江环比去年上升了 %。 图表： 2020 年杭州区域二手房市场销售价格状况 上城区 下城区 西湖区 拱墅区 江干区 滨江区 余杭区 2020 年销售均价 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020 年销售均价 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 数据来源：我爱我家 2020 年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑的局面。 年初随着二手房交易升温的作用，交易价格一路向上攀升，到了四月交易均价已经达到了 13167元 /平方米。 可长达半年的银根紧缩、股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎 缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到 11月份市场交易回暖，价格才重新抬头。 自 08 年年初以来，银根收紧、股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进一步增大，一些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。 不仅如此，由于杭州整体规模较小，一、二手联动影响作用较大，使得一手房的打折事件影响了周边部分二手房的交易均价。 从 08 年各区涨幅来看，江干区、滨江区的价格增速位居全市前列。 从市政规划来 看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有一定的空间。 而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通 1号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的 “ 新宠 ”。 图表： 2020 年 12 月至 2020 年 12 月交易面积比重对比 数据来源：我爱我家 从 2020 年交易居室数据可以看出：杭州二手房市场上90 平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的 %，与去年同期相比交易比重上升了%。 这主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。 从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的 %，相比去年比重增加了 个百分点；而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了%和 %。 图表： 2020年 12 月至 2020年 12 月交易居室比重对比 数据来源：我爱我家 中小户型的房源日渐走俏，一方面，与市场购房主体的改变有关，目前市场上年轻购房者占据了主导的 地位，他们往往出于经济、实用角度考虑，选择一居、二居作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角；另一方面，目前政策出台系列政策都是利好于中小面积户型的房源。 随着大量中小面积的一手房源流入二手市场，未来市场上中小户型房源依然会占据 “ 霸主 ” 地位。 二、项目周边区域市场概况 从钱江新城作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 滨江（一线江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城东（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城东（钱江新城） 394646 2508 5354900000 13569 城南（复兴、南星桥） 59114 377 626347264 10596 城西（黄龙、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蒋村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教区） 118784 901 1421711740 11969 度假区城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、笕桥 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿 线 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 总计 2262386 17851 20882117982 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 滨江（一线江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2020 1986087680 9147 城东（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城东（钱江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（复兴、南星桥） 46671 320 586630000 12570 城西（黄龙、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蒋村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（ 文教区） 139141 1024 2190236000 15741 度假区城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假区转塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、笕桥 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿线 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蒋村 7047 37 132610952 18817 总计 3586093 27558 37008249170 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 滨江（一线江景） 159720 1385 2224976640 13930 城北 170634 1785 22909962 13426 20 城东（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城东（钱江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（复兴、南星桥） 10165 74 192498944 18938 城西（黄龙、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蒋村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教区） 89292 644 1996183680 22356 度假区城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假区转塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、笕桥 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 19147960 13496 00 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿线 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蒋村 121956 940 1970143620 16155 总计 2170150 19400 32130267312 可以看出，本项目所在区域一直是杭州房产市场的热点区域，虽然 08 年受宏观经济的影响，整体销售比 07 年有比较大的下降。 但是城东（钱江新城）区域，成交量依然占据了杭州市房产板块第二的位置，成交均价仅仅排在西湖沿线板块以及之江度假区板块之后。 三、竞争楼盘分析 （一）周边楼盘分布 项目周边 1 公里范围内主要住宅项目分布示意图 （二）重点个案介绍（详 细个案介绍见附件） 钱江新城内，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点：  高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高  规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流  建筑风格以现代、简洁、典雅、大气为主流 项目 位置  江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和实用  人车分流将得到全面实施  新城住宅注重住宅 社区内部配套  以大户型为主流，三房主力面积 120～ 180 ㎡、四房主力面积 140～ 250㎡，跃层多在 250 ㎡以上 典型楼盘概况表 楼盘名称 阳光海岸 赞成 御树 水岸枫庭 新绿园 蓝色钱江 天宏紫轩 规划指标 用地面积（㎡） 33642 总57333 17936 27666 84255 13479 总建筑面积（㎡） 107235 总202000 60352 118000 411353 55094 容积率（％） 总 3 绿化率（％） 30 总 40 ≥ 30 30 ≥ 30 32 楼层情况（层） 19*2 29*2 27*2 12*2+19*1+24*2+26*28*5 +7 23*4+25*1 1 主力户型 四室三厅五卫 +工人房 二房两厅 三房两厅 两房两厅 三房两厅 三房两厅。 四房两厅。 四房两厅。 三房两厅 两房两厅。 三房两厅 主力面积(㎡ ) （按比例 排列顺序） 360380 460490 御树：90。 140 89105。 135 136168。 162201。 6 178 180 162 89 138 182 车位配比 1： 总 1： 1： 1 1： 1： 1： 物管费用(元 /平方米 /月 ) 6 3。