20xx最新宣城阳德东路北侧地块项目可行性开发分析报告

20xx最新宣城阳德东路北侧地块项目可行性开发分析报告内容摘要：

商业地产 战略策划 和运作 的“ 南京经典 集团 ” 通过 对 地块 进行多角度、多方位、多产业调查的基础上， 提出针对 地块 运作的 定位 可行性 思路，并在此基础上进一步提出以“复合型 主 题 市场交易中心 ”发展理论为指导，将“ 商业市场 ”的概念提升为 “ 新型的、 有完善配套服务功能的，以 商品批发、零售 为主题的、经营有 小商品、农副产品 和其它商品的、引入信息系统（ Inter 网络）的 21 世纪商业革命的、大型的和规范的现代化 市场交易 集群 ” 的概念，并通过发展 项目 地块 、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动 宣州 区乃至 宣城市 商业市场 产业结构的全面转型。 依托 地区现有 商业市场 的基础，构建 地区性最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场 群 ，这里将成为 多种商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、 信息中心等方面的龙头地位。 通过前瞻性战略思路的 阳德东路 地块 ，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施，将会使得 宣城 区 可获得更为广阔的发展空间，从而加快 宣城 区 的城市化进程，建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题 商业市场 产业城区”。 即通过“ 阳德东路 地块 ” 地块 的实施，将大大加速 地区 的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。 宣城阳德东路地块可行性报告 5 该地块所开发项目拟规划设计的主要经济技术指标参考如下：市场总规划红线用地约 202000平方米（约 300 亩），土地性质为综合用地，规划设计总建筑面积约 300000 平方米。 地块拟建设成宣城首家集聚式商业市场集群，涵盖了农副（农林牧副渔）产品批发市场约计 4 万平米；副食品批发市场约计 4 万平方米；小商品市场约计 6 万平方米；生活居住配套约计 12 万平方米，另加配套仓储 物流 4 万平方米。 项目拟计划于 2020 年 11 月起着手项目规划及前期报建工作，于 2020 年 6 月开始动工建设，项目建设总工期约 24 个月，预计于 2020 年 9 月进入项目预售期，其销售周期约 20 个月。 其项目总投资（含土地成本为约 4500 万元） 约 5 亿元，项目预 计总销售收入 约 9 亿元。 本地块可行性开发概述： 项目总投资约 5 亿人民币，预计向政府上缴约 8000 万元税收； 先进的 集聚式商业市场集群 模式，带来领先的营销理念。 促进市场交易，活跃地方经济，吸引外来客商； 项目正式启动运营后，结合经营产业链共计可提供约 50000 多个就业岗位，大大支持宣城城乡人民创业及就业工程； 庞大的经济体，带动宣城农业、制造业、运输业、金融业、服务业等多行业发展； 项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约 1 亿人民币； 项目涉及行业的广泛性以及大规模、高规 格，讲进一步提升宣城在 “ 皖东南都市经济圈 ” 中的经济 影响力和 辐射力； 宣城首家 集聚式商业市场集群， 满足宣城百姓与消费者多样、便捷、优质、实惠的家居购物需求； 项目所打造的多功能物流中心有助于改善宣城散乱差的物流环境，将外地和本地货运车辆进行集中装卸和管理，从而提升城市的交通和管理能力，规范城市物流货运市场）； 项目有助于政府对现有九州市场、宣州市场、不规范的农贸市场等影响城市形象和不利于推进城市科学建设的脏、乱、差的市场进行科学并迁、外移，从而推动政府对城区稀缺优质地块进行科学置换和升级； 项目有助于推进宣城城市的科学建设，有助于进一步提升宣城旅游城市的形象，有助于宣城申报国家级示范城市等荣誉称号，有助于进一步改善宣城的投资环境，从而吸引更多优质的外来投资。 地块规划要点设定： 总用地面积： 202000 平方米 总建筑面积： 300000 平方米 建筑密度：≤ 43% 绿化率：≥ 15% 容积率：≤ 机动车停车位与非机动车停车位按地方规划标准设定 宣城阳德东路地块可行性报告 6 一、地块整体 分析 （一） 阳德东路 地块地块简介 地块位置 阳德东路 地块地块地处宣城东部，南临阳德东路、东靠双桥与宣广高速宣 东口、西接东西桥与水阳江、北侧为庄户农田。 地块交通分析 地块周边的交通组织以阳德东路为主，通达全宣城；进而以高速公路宣城东为枢纽辐射外埠，有一定的交通 道路 基础。 目前通行公交线路仅 6 路车，并有城乡短途巴士往返，交通尚为便利。 但区域内 城镇居民的 居住区域较少，很大程度上制约着发展的需要。 宣城阳德东路地块可行性报告 7 地块区域环境分析 （ 1） 商业形态 目前地块周边基本上以汽车零配件销售 、维修的自营店以及木材批发市场 等 商业形态为主，是典型的城镇边缘商业，这部分商业基本上是自发形成，无管理、 小规模，导致整体环 境的脏乱。 （ 2）人口特性 区域外地流动人口少， 基本上以地方乡镇居民为主， 人员 文化 素质偏低 ，但随着宣城的城市发展，区域内居民也在渴求生活质量与环境的进一步提升，能够正式融入进城市。 （ 3）城市发展的空间 地块所处宣城东在宣城的整体发展中较有优势， 目前开发量少，城市规划和发展还有相当的空间， 随宣城市城市化进程的发展较快，就市区和主要 物流、物资 集散地的 交通 连接枢纽， 地块片区未来发展的 潜力巨大，从目前情况 城东发展的状况来 看 ，宣城东近郊开发已经开始提速和有加速度 发展 的 增长势头。 宣城阳德东路地块可行性报告 8 （二）地块的区位分 析 从宣城的 区位 分析 （ 1） 宣城的区位分析 宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。 敬亭、柏枧、水西、龙须四山峰峦叠翠；青弋江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清凉峰、板桥、扬子鳄诸自然保护区，不仅珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧夺天然的风光独揽胜境。 宣城人文胜迹遍布，谢脁楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；敬亭山为名符其实的 “江南诗山 ”，现存敬亭山麓的广教寺双塔，以其对唐塔风格的继承与革新，成为全国仅存，因 而被列为国家级保护文物；称为 “天下四绝 ”之一的太极洞，以其中空博大的气象成为溶洞奇观；宣城名人辈出，梅尧臣、梅询、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有 “宣城梅花遍地开 ”一说；宣城是宣纸、宣笔、徽墨的原产地域， 2020 年被授予 “中国文房四宝之乡 ”称号；以三雕艺术、徽墨、徽菜、明清古民居称誉海内外的绩溪，因胡雪岩、胡开文、胡适、汪静之等而享有 “邑小士多 ”的美名；李白一曲 “桃花潭水深千尺，不及汪伦送我情 ”，使泾县桃花潭名扬海内外，宣城阳德东路地块可行性报告 9 “泾县吴 ”自始祖吴文举迁居泾县茂林以来，历代仕子如林。 2020 年，宣城地区 撤地设市，现辖宣州、宁国、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德五县一市一区，面积 12340 平方公里，人口 275 万。 凭皖赣、宣杭两铁路， 31 205 两国道保持着与外界畅通的气象，从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。 2020 年全年实现地区生产总值 亿元，按可比价格计算 (下同 )，比上年增长 %，经济总量跃上 400 亿元的新台阶。 其中，第一产业实现增加值 亿元，增长 %；第二产业实现增加值 亿元，增长 %；第三产业实现增加值 亿元，增长 %。 人均生产总值继 2020 年突破 1000 美元后，首次跨越 2020 美元，达 2336 美元。 三次产业结构由上年的 ：： 变化为 ： ： ，二三产业比重比上年提高近 1 个百分点，工业化率由上年的 %提高到 %。 年末全市户籍人口 万人，比上年增加 5498 人；常住人口 258 万人。 城镇化率 %，比上年提高 个百分点。 宣城是皖东南地区的中心城市，也是苏浙皖的交汇区重点城市，得天独厚的地理区位，将使宣城的经济发展突飞猛进，也会通过三省交界使苏浙经济发达地区 的先进发展理念和雄厚资金注入宣城，通过宣城的发展带动皖东南整体片区的经济上升。 宣城阳德东路地块可行性报告 10 （ 2）城市布局的基本方针 通过对宣城近期与远景规划的了解，目前宣城城市布局与发展的基本方针是 “ 西进、北跨、东联、南扩 ”。 ⑴ 西进：依托宣城经济技术开发区，跨越合杭高速，沿宣南线择地建设西部片区。 ⑵ 北跨：跨过敬亭山，主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区。 ⑶ 东联：依托水阳江、双桥、宣州工业新区东区，拓展城市空间。 ⑷ 南扩：南部是宣城山水旅游的精华地区，依托扬子鳄景区、夏渡森林公 园，拓展城市空间。 （ 3）人口状况 地块所在 宣城阳德东路地块可行性报告 11 宣城市宣州城区的人口发展状况是在 近期 2020 年，中心城区人口规模 达到 43 万人；远期2020 年，中心城区人口规模 65 万人；远景至 2030 年，中心城区人口规模 80 万人。 地块周边人口基本以地方自然乡镇居民及村户形成，外来流动人口少，需要通过政策引导和地产开发引入各区域人口入住，并集中宣城东区域的乡镇居民集中居住，为城镇化建设的加快提供一定条件。 [结论 ] 阳德东路 地块的规划应该尽量同宣城市的城市规划相吻合，一个地块的定位必须符合大的市场趋势，因为政府在 城市发展 规划 的背后，有着与其相配套的各种基础设施投资和规划。 因此 阳德东路 地块应该考虑引入 城市商业体 的规划，形成 于目前城东片区规划相呼应的产业链，为连接宣州工业园区以及宣宁广之间的城镇群所服务，并为城市化进程的加快树立相应的标杆。 宣城阳德东路地块可行性报告 12 地块区域的区位分析 从宣城城市规划区位图中可看出地块所在是宣城城东片区商业区域发展的延伸地段，是主城与东部新城（即宣州工业园区）的连接处，也是宣城城市版图向东扩张的必经之地，属于城市近郊范畴，有一定的发展基础，也是能够与主城相呼应的区位板块，通过发展地块 所在区位，将能更好地带动整个新城东片区的大跨越发展，将会使东部新城和主城之间连接更紧密，城市版图更充实。 通过地块所在的开发建设将会与目前城东片区的商业开发形成片区，使得宣城新城东成为宣城商业板块上的明珠，城市区位规划更趋合理。 地块所在 宣城阳德东路地块可行性报告 13 区域的发展前景 目前宣城新城东的发展是 以 专业市场 为主的商业经济 来 带动 周边 发展，现在建的宣城建材装饰大市场就是一个典型的例子，其 开发商南京经典集团旗下宣城润昌置业有限公司 通过近十万平米的规模将宣城原有的零散经营的家居、建材、装饰、材料等业态资源进行整合，通过统一规划、统一管理、统 一经营、统一宣传，将宣城的 市场 态发展提升为符合现代化城市发展需求的产业链。 作为与新城东片区一水之隔的地块，也应通过相应的专业市场与其相呼应，使新城东在宣城地区的版块定位相统一，将宣城市区的原有市场从中心城区中撤出，提升城市空间与城区环境的优化，并使城市功能规划划分更趋于合理，也为 着宣城 城东近郊 区域的各项经济发展， 人民生活的日益提高 起到积极的引领作用。 因此 ， 地块从宣城市的整体发展规划中不难看出区域 发展还有很大的空间。 [结论 ] 地块的开发项目应该是一个符合时代特性的商业模式，利用以商业市场为主体，发展其他 市场 态。 宣城阳德东路地块可行性报告 14 （三）、宣城商业市场分析 现有商业市场的空间分布 目前宣城由于历史原因导致城市商业功能规划较为落后，相应的专业市场匮乏，已有的市场占据城市中心城区，导致城市环境的恶化与格局的混乱，且零散经营的相应业态也属于分布混杂，这就导致城市整体竞争力的下降，但随着宣城城市经济的发展与城市版图的扩张，这一问题也必将被解决。 （ 1）、目前宣城的商业空间分布主要为：  城东为专业市场片区，集中了宣城主要的几个大市场；  城中为大型超市、百货商场及各类服装、鞋帽、首饰专营店等  城西为餐饮、酒店聚集 地；  城南没有主体商业类型，基本上以汽配、维修自营店为主；  城北属于宣城旧城，以自营店为主，无特色商业，目前处于改造中；  开发区主要以汽车销售、修理等为主。 （ 2）、 现在宣城的专业市场 有 ：  东方家具广场：中心菜场 2 楼，这是城市核心所在，楼体破旧，业态混乱，周边环境差； 宣城阳德东路地块可行性报告 15  九州市场：城市副中心地段，目前经营有各类小商品与土特产、副食品、农资、农机、建材、装饰等商品的批发、零售，格局陈旧、业态混乱、交通物流拥挤，由于九州市场的商户与经营业态的繁杂，导致这一片区成为外来流动人口的聚集之处，对社会 环境与居民的生活环境、质量造成极大的困扰，且临近主干道，通往的物流货车严重影响。