20xx昆明南亚风情商业广场可行性研究报告

20xx昆明南亚风情商业广场可行性研究报告内容摘要：

点： 1）大型百货主要集中在一环路以内，以三市街商圈和青年路商圈内为主。 这些百货形成了对整个昆明市的辐射。 2）大型超市分布相对分散，一环路、二环路内、二环路外等都有分布。 但是与商圈分布相似，大型超市的分布主要还是分布北片区，而南片区和西片区基本上没有具有影响力的大型超市。 建设南市区商业中心――“南亚风情商业广场”项目，是昆明城市发展 的必然要求 从昆明的商圈结构和商业格局分析，昆明市主力的三市街商圈和次级的小西门商圈和青年路商圈，以及翠湖、昆都、金碧 3 个休闲圈全部集中布局于一环路内。 而从城市的大型百货商场和大型综合超市的结构来看，大型百货商场由于全部集中在一环路以内，再加上一环路以内作为昆明市绝对的核心商圈，大型百货商场在一环路内密集集中。 而昆明作为云南省的核心城市，主要的城市商业形态在一个中心点上密集堆积，城市商业犹如全部挤在一个囚笼中，所有的消费、休闲、娱乐全部要往城市中心挤，带来的结果是城市严重拥堵，也束缚了昆明城市商业的发展。 同时，从大型综合超市类业态上看，由于超市大部分的经营品种都是人们日常生活所经常要使用的商品，因此从某种意义上来说是越接近人们的生活范围越好。 而目前昆明仅有的 14 个大型综合超市是很难满足人们需求的。 从具体的区域来看，城市的西片区、南片区以及北片区已经成为城市的主要居民区，但缺乏大型综合超市，对于大型综合超市类业态的需求比较紧迫。 由于二环路内只拆不建以及市内居住空间狭窄等原因，越来越多的居民向西片区、南片区以及北片区搬迁。 从昆明城市的发展趋势来看，西市区和北市区受地理条件限制，而南市区是衔接昆明老城和呈贡新城 的中心枢纽区域，必将是 9 今后昆明最主要的居民居住区，迫切需要有现代化复合型的大型城市商业中心的出现。 一是滇池路 —— 广福路沿线大型居民住宅小区，高端住宅多，并在广福路沿线聚集了大量住宅小区，居住人口迅速扩大，需要有大型商业设施来满足城市发展的功能需求，并成为带动区域发展的增长极。 二是辐射到以新亚洲体育城 —— 世纪城为代表的主城区与呈贡连接部。 由于位处新城与老城的 结合部，未来居住人口数量可观，更是交通连接的咽喉之处。 但目前南市区缺乏综合性的大型商业设施，生活、消费、休闲均极不方便，在南市区建设大型的现代化复合型城市商业设施是城市发展的必然要求。 （二）建设南市区商业中心――南亚风情商业广场，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，是新昆明建设的重要任务。 南市区房地产开发状况 南市区，北至南二环（高架）路，南至滇池边。 西北至大商汇（兴科路沿线）。 东南至新亚洲体育城。 目前，在整个南市区已经形成了上百个住宅小区，从昆明城市发展看，南市区注定是一块商 贾云集的经济中心。 南市区的住宅小区包含广福路和滇池路两大板块。 1）广福路板块 广福路是市政交通重点工程之一，是新城造城运动的策源地，沿线与老海埂路、官南大道、新昆洛路等交通干道相交，是未来连接呈贡新城和昆明主城的重要交通枢纽，为城市 1 级主干道。 因广福路片区毗邻市政新区板块，所以目前区域内成熟社区都是在 2020 年开始大量上市的，且建设速度较快，尤其以世纪城和新亚洲体育城为最。 市场成交较好。 目标客户基本覆盖了全昆明各区域、各年龄段的客户群，并辐射至全省乃至外省在昆群体。 2）滇池路板块 滇池路片区依托滇池旅游 度假区，度假、餐饮、休闲娱乐设施齐全，同时，教育、医疗等设施配套，区域内也比较完善。 从 1992 年滇池旅游度假区成立至今，发展速度很快，片区的居住价值不断提升。 滇池路片区独享的自然风光是其他片区无法比拟的，有了这一得天独厚的环境优势，该片区将成为塑造昆明宜居城市的样板区。 从 2020 年昆明的房地产 10 行业进入高速发展的时期以来，滇池路片区的房地产开发也开始火热 起来。 因为该片区的环境特点，开发商们纷纷把别墅类的高档住宅项目设在这里，滇池名古屋、滇池南郡、滇池时光、波西米亚花园等风格各异的别墅区已经定下了这一片区的居住色调。 该区以别墅为主，多层为辅，有少量小高层。 2020 年至今已开盘 76 个楼盘。 该片区是开发规模最大最集中、水平最高、密度最低的别墅类项目的聚集地，是昆明的“富人区”。 目前在南市区买房子的很多都是昆明的白领阶层和一些个体老板。 他们的年龄在 30 至 50 岁之间，受过高等文化教育，年薪在 8 至 20 万之间， 95%都有属于自己的车子。 看重居住区室外的绿地、景观和 文化居住品位。 南市区的商业业态 目前在南市区内的商业业态包括两大类：沿广福路和南二环分布的各类专业批发市场和城市商业业态。 本报告仅对城市商业业态进行分析。 南市区的城市商业业态又可细分为两类：集中的商业业态和临街商铺。 在南市区沿十里长街、广福路、滇池路、官南大道形成了沿小区的临街商铺，属于辅助性的商业设施。 特点是小、散、价值低，形不成对区域的影响力。 集中的商业业态是指在一个小区域内形成的商业中心或商业街，有多种类型的商店商铺，包括待建、在建、已建的或实际形成的商业中心。 在整个南市区，可称得上集中商 业业态的区域（项目）主要包括：富城商界、金都商集、自然形成的十里长街佳湖路、大商汇、世纪金源购物大广场、新亚洲体育城星天地商业广场、国美民升超市、国贸中心商业区（包括国贸小商品城和沃尔玛购物广场）。 距离 名称 位置 南亚 面积 商铺形式 业态类型 状态 （ KM） 富城商界十里长 2 占地面积 104 由单层、双层门餐饮、茶叶、娱在建， 08 年 511 街省高亩 ，共有 728 面，多条商业街组乐、品牌零售 月开业 院对面 间商铺 成的商业地产 滇池路占地面积 32.8 一套三层，按每套餐饮、酒吧、品在建， 08 年 5 西贡码亩，建筑面积均价销售。 共 106 牌专卖店，另有月交房 金都商集 4 头对面 16800 平米 套。 欧式购物村。 1000 ㎡农产品超市 十里长全长约 1km，两层商铺和单层超市、药店、食自然形成的商街省工有 130 家商铺商铺 品、日用品、小业街 佳湖路 4.8 商局斜家电 对面 广福路面积 818亩， 4 层至多层建筑，目前为陶瓷、灯已营业，招商大商 汇 中段 规划建筑面积其中 1， 2 层为商具等建材批发 好，属专业市 80 万平米， 铺 场 广福路购物广场面积 4 层框架式结构 SHOPPING 正在招商 世纪金源下段 万平米 MALL 综合商购物广场场 新亚洲星广福路商业街占地多栋商铺构成的餐饮、娱乐、购在建，部分营天地商业下段 16 100 亩 商业街 物 业 广场 国美民升滇池路 12 超市 口 国贸商品国贸中总面积 20200 在原国贸内分割 已营业 城 心 平方米 的小商铺 在以上区域当中，大商汇目前是建材商城，但包含了一些简单的城市商业业态。 从对商业业态的分析可看出，即便是南市区集中的商业业态，也是内容单一、容量偏小，商业形态初级，缺乏综合性的商业设施。 这些集中的商业业态，即便是已建成的或在建的，更多是一种缺乏前瞻性规划的辅助性的商业设施，是在城市发展的过程当中伴生的临时性的商业聚合。 而且在人口最稠密、行政机关最密集的滇池路南亚风情园附近，严重缺乏成规模的商业设 施。 建设南市区商业商务中心――南亚风情商业广场，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求 从现状来分析，南市区内，世纪金源、大商汇、新亚洲体育城及其他房地产开发商落户此地。 常住人口达近 60 万人，相当于 2个我省的曲靖市。 人气旺否，关键在常住人口，常住人口多，人气就旺。 无疑，旺场将会带来流动人口聚集，第三产业的繁荣。 但南市区显然缺乏统领性的商业设施，无法形成强大的对区域的吸引力，更谈不上对“环昆经济圈”范围内的曲靖、玉溪、楚雄的辐射作用。 而昆明城市的城市建设，已经开始从“摊大饼”式的环状发展 ，向环状式组团方向发展演变。 主城区城市区域与北市区、南市区、呈贡新城等次级区域的结合，成为新昆明建设最主要的城市格局。 而城市次区域又需要有相应的次级商业商务中心支撑区域的运营。 而且，省委、省人大、省政协、省纪委、省高级人民法院、省检察院、省公安厅等省级机关都已陆续搬到南市区办公，迫切需要有功能齐备的商业商务中心来支撑省级行政首脑机关的运营。 建设南市区商业商务中心，填补南市区城市商业空白，满足新的省级行政中心的服务需求，已经成为新昆明建设迫在眉睫的重要任务。 （三）建设友好复合的城市商业综合体 —— 南亚风情商业 广场，是昆明城市商业发展的必然需求。 昆明城市商业的发展，有商业体制阶段、个体商户兴起阶段、商户集中化和品牌化阶段、超市异军突起阶段、商圈化阶段等五个阶段。 13 昆明商业地产的历史演绎和商业业态的演变 昆明商业业态的形式和演变可以按类别作如下区分： 专业市场形态：昆明商业地产的历史可以追溯到1989 年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到 螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。 随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。 截至到 2020 年，昆明市区共有 103 个各类专业市场，成为过去近二十年来最主要的商业地产形态，也将在未来长期存在。 写字楼底商： 1994年，昆明第一个写字楼 —— 鸿城广场开盘。 到 2020 年，昆明市中心区 30 余个写字楼陆续开发，成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。 到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也 多是租售给银行。 从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。 原因是，在一个单体内容纳住宅、商业、甚至酒店、写字楼等功能楼层，受规划和建筑条件限制较多，即使要做成单体综合体，也需要将商业部分楼层与其它功能楼层分开考虑。 这样的商业地产形式基本上是不成功的。 依托社区的街铺型商业街：这类商业物业主要是一些住宅底商、商业街区、以及部分批发市场。 其特点是铺面面积较小，而且比较均等，各个铺面之间的联系性不强，呈现为一种较为松散的商铺集合体，因此也没有专门的招商要求、业态组合要求和商业运营管理要求。 1994 年前后开 发的新迎小区南区、北区的几条商业街，连同官房大酒店及周边新的餐饮集中区； 1995 年到 1999 年， 1998 年滇池路最早的租售型商业地产项目西贡码头的开发、销售和招商，北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，都是这种社区街铺型商业街区的体现。 社区商业容易成熟，但也最容易到达价值顶点。 休闲商业街区：昆明最时尚的休闲娱乐集中区昆都，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等。 是昆明文化特质的典型体现。 14 计划商品市场市场专业化分工合作时代 经济经济经济 时代 时代 时代业市场白热化竞争时代 态综合百货商场 变 综合超市 化 主题百货商场 综合百货商场 专业连锁商场 综合超市 社区便利店 /小超市 主题百货商场 商业步行街 综合百货商场 社区便利店 /小超市 品牌专卖店 商业步行街 商业步行街 专营店 品牌专卖店 品牌专卖店 百货大楼 娱乐休闲 专营店 专营店 个体商铺 购物中心 专业批发市场 专业批发市 场 以零售为连锁超市 百货大楼 购物中心 主的批发连锁便利店 供销社 连锁超市 市场 复合商业中心 集体商铺 连锁便利店 个体商铺 农贸街 80年代 90年代中 70年代 期时间 90 年代后 2020 年前后 单一的商业体： 1993 年后，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等相继建成并开业，成为昆明第一批成型的纯粹的商业项目。 这种单一的商业体，主要指可独立经营的单一的写字楼、或酒店、或百货商业等，不参杂其它商业体，也不含单一的商业街。 单一商业体属于前市场经济 的产物，属于土地成本很低乃至划拨时代的产物。 由于不能适应城市的发展要求，大多数已经在商业上销声匿迹。 15 图 2：昆明城市商圈发展演变图 以宝善街、三市街为主，以百货大楼为 三市街商圈 中心的中心区 （百货大楼。