20xx年金色年华房地产开发项目工程可行性研究报告

20xx年金色年华房地产开发项目工程可行性研究报告内容摘要：

项目是不错的居家与度假选择。 （一） 目标市场 定位 主要的客户群体： 职业范畴：国内外私营企业主、大公司职员、以及国内有条件老人易地养老的对象等等。 心理特征：常出差于旅游城市，思想观念较新，喜好接受新生事物，懂得体验享受生活。 主要为投资型和度假需求型客户。 消费者分类 ： 在高层中、小户需求型购房者当中，根据心理特征，分为两类客户： 17一类客户（笃定型）：买高层就是为了买风景，价格不是首要因素。 该类客户会选择 7— 12 层有好视野的户型。 二类客户（无奈型）：想要高层风景，但又在乎价格。 该类客户会选 7 层以下或视野景观相对差一点的户型。 从目标消费者的分析来看，本项目目标客户群相比较而言有较高的文化层次，观念较新，且有一定的经济实力。 （二） 产品定位（市场定量调查分析） 调查时间： — 调查地点：三亚市凤凰机场、金凤凰大酒店、亚龙湾旅游度假区、解放路；海口市环岛泰得大酒店、美裕珍珠专卖店。 调查方式：同类问卷抽样调查 实际发放问卷： 150 份 回收有效问卷： 126 份 基本市场参数 如下： 1．接受调查的常住人口比例 2．潜在客户购房原因 18 3．大众了解楼盘信息的渠道 20%35%18%27%电视报纸广播户外 5．购房人群对车库的需求 10%62%28%没有购买计划和房一起购买先买房后买车库 6．潜在客户的职业分布 7．购买高层中、小户型房产的主要动机 19 8．潜在购房者认为合理的价位 9．潜在购房者理想的套面积 10．潜在购房者理想的户型： 11．购房时主要听取谁的意见 20购房时的主要意见人自己决定39%专业人士的推荐13%家人42%朋友亲戚6%家人朋友亲戚专业人士的推荐自己决定 市场调查结果分析 临海高层旅游度假住宅处在热买阶段的上升过程，高层临海楼盘的最大优点是视野开阔，临海景观是本项目的最大卖点。 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需求心理。 据本次调查，潜在客户中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的购房心理。 通过市场调查和深度访问，上海、北京、山西和东北地 区是本项目的主要目标客户群。 物业收费有市场依据。 经过对调查部分代表性楼盘的物业管理情况，以及对市民物管接受心理的调查得出：消费者在物业管理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在 — 元左右，占总调查人数的八成。 结合市调市场需求和项目特征，将金色年华海景小区定位为“开启现代高档海景度假新生活的标志性建筑”。 引领三亚旅游房产消费市场，建成该地区首个高品质的海景高层楼盘。 第四节 项目规划 本项目的总体设计思路是创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的海景社区，着力体现 21 世 纪居住建筑人性化的原则。 一、总体布局 在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一组林荫步行 21道，南北贯穿小区，延伸至公共绿地。 以四个建筑单元为核心，采取错位错层方式设计，确保每栋楼每间房都能观赏到山景或海景。 每个单元由一栋 15— 25 层住宅围合而成，四个单元住宅以南洋内廊作弧形拼接而成。 二、建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心理需求，本项目采用了新古典南洋风格的建筑形式。 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂 料，使二个组团色彩协调统一。 小区轮廓设计上， 15— 25 层住宅错落有致，摆布有序，四个单元屋顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。 小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 小区以四个主题热带园林景观小品配合四个建筑单元，整体内外空间交错穿插，一气呵成，园林、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。 三、户型结构 本项目户型设计经典实用，灵活多变。 单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。 具体户型上以 40— 60 平米 一房， 80— 85 平米的两房二厅为主，其户型、套数比例如下： 22户型 面积 套数 比例 三室两厅 120m2 20 % 二室二厅 8085m2 96 % 一室一厅 60m2 204 % 一室 40m2 145 % 第 五 节 项目周边市场环境分析 本项目周边有丽景海景小区、皇家生态海景花园和三亚蓝月湾海景酒店公寓多个上规模住宅小区和产权式度假酒店，加上在建的本项目，该地段正逐渐成为三亚红沙地区新生的旅游度假区域之一。 （一）、周边住宅小区分布情况 本项 目附近有丽景海景小区、皇家生态海景花园和蓝月湾海景酒店公寓多个小区。 前者主要技术指标为：用地面积 35, ㎡，建筑面积 53,㎡，容积率 ，密度 %，绿化率 65%以上，由三幢 11— 13 层带高档电梯高层和 16 幢独立式别墅组成的低密度、低容积率的现代化高档社区。 有隔层空中花园，采光通风效果较好，小区配套设施有：观景池、泳池、网球场、会所、停车场（地上和地下）。 后者为三亚蓝月湾海景酒店公寓。 该项目为精装修小户型酒店式公寓，共 500 套 40平米客房。 户型以 35平米酒店式标准间为主。 按 四星级酒店配套：游泳池、网球场、贵宾会所、健身房、中西餐厅、大小会 23议室、儿童活动室、娱乐中心、商务中心、便利超市等。 （ 二 ） 、 竞争楼盘价格情况 三亚皇家生态海景花园于 2020 年 3 月 1 号开盘，高层均价在 12600元，起价 10600 元，最高价为 16000 元。 每层加价 380— 680 元。 目前，销售已达 60%。 三亚蓝月湾海景酒店公寓 2020年 5 月 6日开盘报价最低为 /套，最高为 万 /套。 现每套均价为 40 万左右。 目前，销售已基本完毕。 第 六 节 本项目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、优势分析 （一）发 展商是具有良好口碑的老牌开发商，有长期房产开发经验和企业知名度。 （二）金色年华海景小区独占海景资源和山景资源，高层小户型将为住户带来良好的视野和风景。 （三）本项目周边人文资源丰富，有利于提升本楼盘的文化品位，对目标消费者具有吸引力。 （四）本项目规模适中，具有规模、景观、位置、交通的综合性特征，可以获取“综合领先效应”。 （五）高层小户型海景房是现代城市的象征，本项目依山而立，面海而视，鹤立山涧海畔，气势宏大，对消费者具有新鲜度和向往感。 （六）本项目户型设计相宜深浅，以小为主，可变性强，具有紧凑、实用 、合理、雅致的优点。 （七）本区域没有厂房和企业，污染源少、环境相对安静。 （八）项目所在地负氧离子高达 11000 个单位（北京天安门处 150 24个单位），适合于居住与度假。 是老年人生活的天堂。 二、劣势分析 （一）本项目位于三亚东部的红沙镇，虽然项目独立封闭管理，与当地民宅交融相处，对于高端消费者的观念中，本项目似乎地段档次欠高。 但随着三亚市城市品味的逐步提升，地段档次将会逐步提高。 （二）周边大配套正在完善。 住宅景观的不均等。 楼层和朝向的不同，景观落差的感觉似有存在。 （三）目前，本项目周边渔民作业区面积较 大，鱼排餐馆较多，降低了本地块的品味， 2020 年 10 月后海军基地和市政府准备加快榆林港净化工程，将渔民迁出榆林港湾。 榆林港有望成为国际优良的海军基地和游艇港湾。 （四）项目位于城区主干道旁，周边稍有一点噪音影响。 待小区及红沙镇整体绿化完善后，环境效果将会更进一步优化。 三、风险分析 （一）由于本项目是临榆林湾的首个高层中、小户型房地产项目 ,对目标市场不熟悉 ,没经验可以借鉴。 能否起到“羊群”效应，既要看市场需求，又要看三亚红沙整体效应的发挥。 （二）来自竞争对手的压力，营销过程中容易处于的被动地位。 地域性和 集群性销售可争取主动。 （三）高层购房及居住成本高，公摊面积虽不大、但物业管理费用略偏高。 因为业主享受了较好的物业服务。 （四）本项目由于和民宅连片，易降低本项目的消费档次。 但由于市政府准备加快榆林港净化工程，将渔民迁出榆林港湾。 榆林港有望成 25为国际优良的游艇港湾。 消费档次将大幅提升。 四、机会分析 （一）三亚市旅游房地产已在国内外建立了强大的品牌力，本项目可借势而行，减少本项目的告知成本。 （二）旅游产业已成为三亚市的支柱产业，每年大量的游客进入三亚度假休闲，为本项目市场提供更多机会。 （三）本地区可供开 发的土地已经不多，周边地区 2020 年以前开发的楼盘，现在价格已经是当初销售价格的 — 3 倍。 （四）目前三亚市房地产市场需求旺盛，基本上供不应求，尤其是临海一线基本上无楼可售。 （五）红沙跨海大桥建设将改变三亚城市发展现状，区域性交通地理优势在促进环榆林湾新的旅游景观区形成的同时，对在三亚的旅游度假的观念亦会改变，项目市场角度视线可以更广。 （六）连带本项目，周边已有 3 个上规模的高档旅游住宅小区，加之紧邻红沙镇，这对本项目的商铺来说，具有良好的市场经营前景。 26第四章 项目方案 第一节 场地选 址 一、场地选择 地理位置 ： 本项目地块坐北朝南，背靠“龙脉”三亚最高的苟岭山脉，面向“明潭”南中国海，左揽“青龙”龙嘴湾，右拥“白虎”虎头岭，是三亚第一风水宝地。 金色年华海景小区位于大东海榆林湾畔，与三亚红沙镇隔街相邻，是榆林湾畔目前在建的规模和规格均处于唯一状态的住宅开发项目。 项目住宅以高层。