20xx年西安金泰假日花城三期项目可行性研究报告_

20xx年西安金泰假日花城三期项目可行性研究报告_内容摘要：

（ 2）商场目标客户定位 本项目的商场部分为临街住宅楼的下面几层及沿街，因此，将商场的目标客户市场定位为： 1）有意在高新区进行商业经营或投资的企业或个人； 2）项目附近原有的商铺经营者。 项目的功能定位 本项目是中高档商品住宅小区，除临街的下面几层作为商用以外，其余主要用来居住。 具体功能定位如下： （ 1）塑造良好的居住环境，实现共享与私密和谐共存，建立一个和谐舒适的现代化住宅小区； （ 2）为居民提供舒 适优美的居住生活空间， 最大限度满地足业主对景观、实用的美好夙愿； （ 3）商业用房为小区居民以及周边社区提供周到便利的服务。 品牌形象定位 （ 1）和谐、舒适的中高档住宅小区； （ 2）拥有专业配套、提倡高品质生活的现代小区； （ 3）集生态、人文于一体的时尚小区； （ 4）西安市文明示范居住小区。 第三章 项目的建设条件 项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。 项目建设自然条件 西安地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季高温多雨，冬季寒冷 少雨。 气候温和，四季分明，雨量适中。 四季的基本情况是：春季温暖、干燥、多风、气候多变；夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨大风；秋季凉爽，气温速降，降霜明显；冬季寒冷、风小、多雾、少雨雪。 （ 1）大气压力：冬季 ，夏季 ； （ 2）气温：年平均气温 ～ ℃， 1月份平均气温－ ～ ℃， 7 月份平均气温 25～℃，年极端最低气温－ ℃ (1995 年 1 月 11 日 )，年极端最高气温 ℃ (1966 年 6 月19 日 )； （ 3）日照：全年日照时数为 小时，全年 日照百分率为 46%，日照间距系数为 ； （ 4）风速与风向：夏季平均风速 ，冬季平均风速 ，全年主导风向为 NE14，夏季主导风向为 NE16，冬季主导风向为 NE13； （ 5）湿度：最冷月平均 67%，最热月平均 72%； （ 6）降水：一日最大降水量 ，平均年降水量 ,最大积水深度 22CM。 9月份为两个明显降水高峰。 （ 7）降雪：年平均降雪日 天； （ 8）霜期：无霜期 219— 233 天； （ 9）气象灾害：年内主要气象灾害有干旱、雨涝、冰雹、大风、干热风和低温冻 害。 项目建设用地条件 金泰假日花城位于西安市南郊高新区二期规划区内。 金泰假日花城三期用地东临紫薇西坊，与融侨紫薇馨苑相连，西面为金泰假日花城二期用地。 北临电子四路。 南接规划中的电子五路，与二期用地相连。 项目用地使用权在陕西金泰恒业房地产有限公司名下，使用权限为 70 年。 （ 1）本期开发用地 60818 平方米，现在已达到三通一平的要求。 （ 2）该项目土地用途为住宅用地。 按照西安市城市规划要求，对该区域建筑高度没有特别限制。 （ 3） 本期开发地块内无地裂缝穿过； （ 4） 据西安市城市规划要求， 该宗土地可作为住宅用地。 资源供给及外部协作条件 交通状况 本项目地处西安高新技术区，项目周边交通方便，周围有规划市政道路，西万公路、丈八东路、太白南路、绕城高速、南三环、西沣一级公路、以及规划中地铁 2 号线 ,这些为本项目创造了便捷的交通环境。 周边配套设施 项目周边配套设施有木材市场、大、中小学，医院和银行等，具体内容如下： （ 1） 公交： 311 路、 313 路、 220 路、 900 路、 322 路、五龙汽车专线； （ 2） 医疗卫生：丈八沟医院、博爱医院； （ 3） 学校：高 新一小、高新一中、陕西银行学院、西安联合大学； （ 4） 休闲配套：木塔寺公园、永阳公园、省妇女儿童活动中心、奥体中心（游泳馆）等； （ 5）商业配套：电子城商业步行街、人人乐超市、家乐超市等； （ 6）银行：中国农业银行、建设银行。 项目内部配套 项目内设幼儿园、小学、商业中心，泛会所等配套设施；另外设地上车库及地下停车场、居民存车处、变电室等相关配套。 建设配套 （ 1）给、排水系统利用市政给、排水系统； （ 2）供电采用市政供电； （ 3）供暖采用小区内集中供暖方式解决； （ 4）可接市政天然气管道； （ 5）项目周边主干道太白南路交通便利，项目区内道路可以与其接通。 第四章 项目的规划设计方案 规划设计方案的原则 （ 1）以人为本的原则。 坚持以人为核心，秉承科学地产理念，为居民创造舒适优美的居住环境，街区的一切思想、活动，街区元素的布置都以之为前提，体现舒适、惬意的人居环境； （ 2）可持续发展的原则。 在前两期成功开发的基础上，坚持可持续发展的思想，追求人与自然、建筑与环境的相互交融； （ 3）整体规划的原则。 小区的规划严格按照西安市总体规划和高新区 的规划进行规划设计，并保持与一期二期的协调以及和四期的的衔接； （ 4） 与项目整体的设计理念和主题相呼应的原则。 继续坚持以“新中式”为主题制造中心景观带等并打造项目三期自身的特色景观； （ 5）合理布置功能区的原则。 合理配置环境与设施，让社区内的每个业主都可以享受到自在、舒适的社区环境与设施； （ 6）合理规划交通系统的原则。 科学布置人、车道路系统，使之与住宅有机的结合，同时合理规划停车方式，建设安全、安宁的居住小区； （ 7）尊重市场需求的原则。 通过多样化的户型设计以及各类完善的配套设施，充分满足多样化的 市场需求； （ 8）建筑节能原则。 节能是未来住宅设计发展的必然方向，项目在考虑日照、通风等要求的前提下，通过建筑形式及景观布置调节室内外环境，通过科学合理的措施降低住宅的能源消耗，以降低住宅的使用成本； （ 9）讲求效益原则。 强调经济效益、社会效益、环境效益的统一，提高项目的综合效益。 建筑规模及规划设计方案设想 本项目分为商业及住宅区，是一个集高尚居住、特色商业、运动休闲等功能为一体的综合性房地产项目。 商业部分以商业、餐饮、休闲娱乐功能为主，住宅部分由小高层、高层组成，根据设计规划的思路，采用分块 、分期、分功能规划，注重住宅设计和组团内部景观设计。 建筑规模 金泰假日花城三期建设总用地面积为 60818 ㎡，规划总建筑面积为 ㎡。 其中住宅面积 ㎡，公建建筑面积 ㎡，地下建筑面积 ㎡。 住宅以小高层为主，另有部分高层。 规划设计方案设想 （ 1）设计理念 金泰假日花城秉承“和谐生活”的理念，引入架空层设计，让建筑实现有机连通，使小区内的绿化景观连成一体，自然通透，从而实现内部空间与外部景观的完美融合。 在观赏性的基础上，进一 步实现了业主对园林的实用性与参与性，既回避了一层可能带来的潮湿气候，又创造了人与人，人与自然，生活与空间的和谐，人与自然，生活与空间的和谐，最大限度满足了组团邻里之间的沟通，传承了中国传统的院落文化。 在继承中国建筑的文化精髓的同时，金泰假日花城兼收国际建筑文化精华，主张突破传统的大围合社区形态，提出开放街区和围合的组团这种商业与人居完美的结合的街区生活愿景，强调城市的序列空间体系和商业共建体系、达到突出街区商业的开放性、包容性和组团人居的和谐性、舒适性，从而使业主生活实现共享与私密和谐共存、繁华与静谧温 情并存的理想人居环境。 （ 2） 环境景观 为了保证规划设计的整体性和连续性，三期规划依然采用园林式设计风格。 整个园林以西安古城深远的历史作为背景展开，通过分析多种造景风格，最终采用半围合规划，以“新中式”为主题，以功能为设计原则进行景观设计，组团之间景观、水体、公共设施、园林小品做到相互呼应，在与国际新兴造园技术结合的同时，传承古典风韵，吸收和发展了盛唐“一庙七坊，空中景区，三面围合，背高而低”的规划理念，实现人居环境最佳境界。 “新中式”园林设计，传承了中国古典园林的理念，融入了现代造园手法，设计上 着重增加邻里的融合交流，创造高品位的社区氛围，在此基础上补充、完善规划和建筑的功能（柔化建筑边线，创造过渡的半私密空间）；通过设置喷雾、植物栽植、片墙隔离等措施，创造舒适、健康的局部小气候环境；强调各个区域的联系和对比，并在住宅区内设置运动景观轴线。 （ 3）道路交通体系规划 道路设计原则 整体性原则：项目整体的道路规划已经形成，三期又处于二期和四期之间，所以应在综合考虑这些因素的前提下进行整体设计。 统一性原则：遵循组织交通、合理分区、创造景观的三统一原则进行路网规划。 便捷性原则：主干道尽量直达， 次干道采用适度的曲折，达到“幽而不直，通而不畅”的效果，构筑和谐的小区环境。 舒适性原则：道路与环境相结合，对景生情，营造停留空间。 交通体系 居住区道路按照三级路网系统布置，在保证内外交通联系便利，顺畅的前提下，创造适度的人车分流交通系统。 在三期的规划区域西侧，面向规划路设立小区主入口。 次干道与主干道枝状相连，辅以宅前小路。 停车场地 本小区的停车场设置分为三种：一是利用小高层和高层修建附属的地下停车场；二是利用地上架空层修建地上车库；三是利用道路和空闲场地作为地上停车场。 公 建配套 本期建设公建主要包括：物业管理中心，架空泛会所，变电站等配套设施，以满足社区业主日常的生活需求。 住宅设计 市场调查结果表明，人们普遍喜欢小高层的楼型。 因此，本期建设以小高层为主。 所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，做到公私、污洁、动静分区。 厅、房朝向均以景观视线为主。 在室内居住环境设计上力求合理性，即合理安排功能空间、公私空间。 起居厅的设计注重墙面的完整性与视野的开阔；卧室注重私密性；厨房、卫生间除使用功能合理、位置得当外，还要注意 管线的隐蔽设计，设置通风道；多种户型均设计了相应配套的储藏空间，并优化住宅阳台、露台设计。 户型设计及户型配比 本期建设从 50 多平方米的一房到 200 多平方米的四房，并有部分跃层设计，户型的多样性同时满足了不同业主多层面的居住需求。 根据目前西安市场的需求，本期建设主力户型以三室为主，平面布局灵活，大厅小卧。 其中， 90㎡的共 168套，占到总建筑面积的 %； 90— 140 ㎡的 共 730 套，占总建筑面积的 %； 140 ㎡以上的共 220 套，占总建筑面积的%。 户型配比如下表所示。 表 住宅户型配比表 楼宇编号 总建筑面积 户数 建筑面积 套内建筑面积 25 号楼 90 6 26 号楼 56 4 27 号楼 60 4 28 号楼 56 4 29 号楼 56 4 30 号楼 90 6 31 号楼 56 4 32 号楼 90 6 33 号楼 9749 48 6 34 号楼 32 4 3 36 号楼 25 25 25 25 17 17 17 17 37 号楼 50 126 110 50 112 3 39 号楼 25 25 25 25 17 17 17 17 主要技术经济指标 表 主要技术经济指标表（三期） 项目 计量单位 数值 总用地面积 平方米 60。