20xx年河南许昌项目可行性研究报告

20xx年河南许昌项目可行性研究报告内容摘要：

价值增幅稍弱， 08 年城西区出让土地共约 万㎡，约占整个 08 年出让土地量的27%，土 地价值，约 60100 万 /亩 居住价值分析：东城区 —— 核心价值 ： 新市府中心最具潜力、最适宜人居的豪宅片区，升值、富人区、新市府、规划好、缺乏人气； 客户来源 ， 私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主。 中心区 —— 核心价值 ： 配套齐全、成熟的居住片区，繁华、配套成熟、市区中心、生活便捷； 客户来源，以周边客户为主，包括周边学校老师、医生、周边企业员工等。 西城区 — — 核心价值： 有一定生活氛围的老城区，工业、污染、郊区、片区价值低； 客户来源 ， 主要来自可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 23 周边客户，以及周边企业员工等 区域优劣势分析： 项目所在的 西城区现在市场价值位于城市较低的水平，价值增长率较之其东城区与中心区较缓，属于瘦狗；东城区属于成长期的幼童；中心区为双高的明星片区。 因此，西城区在片区竞争力不足。 从城市区域价值的角度来看：西城区处于较为弱势的局面，缺乏竞争力 项目片区价值分析 西城区发展状况分析：城市发展战略为 —— “北上东扩，旧城改造” —— 西城区有待挖掘。 东扩， 随着市政府的动迁，东城区的市政配套也逐将完善，房地产大量进军带动区域价值以及人气的提升；北上， 城市北面已被政府纳入北部拓展区域，北与郑州接壤，可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 24 未来将通城际快线，形成郑州一小 时生活圈；中改，旧城改造为主，已经完善的配套设施，改造让城区焕然一新；西城区，项目所在工农路片区已有大量的废旧工厂倒闭拆迁，政府将对本区域实行整治工程，同时运粮河改造已被政府划入改造范围，因此，西区也待焕新天。 西城区的价值阶梯 —— 中部 北部 =南部。 南部利好 —— 经济技术开发区、政府片区改造； 中部由于发展年限稍长，交通配套及生活配套较为完善，为其中房地产较为发达的片区（代表楼盘：万象新天、许继花园等），南北两端较为落后，区域价值较低，楼盘品质都较为低端。 综述片区价值， 城西区属于城市价值较低的区域，项目区域 竞争力较弱；项目片区发展落后，价值较低； 区域改造后，片区价值将提升；项目片区劣势明显，优势略显不足。 项目片区价值受到一定的区域限制，因此高品质产品才是项目的突破口 项目资源分析 商业配套 —— 根据许昌市未来商业发展规划，将会成立三个区域商业中心，分别是东区商业中心、东南区商业中心和铁西商业中心。 铁西商业中心以胖东来五一店、恒达利市场等现有网点为基础，增设不小于 5000 平方米百货店 1 处、大型综合超市 6 处、专业店 1 处、星级标准宾馆 1 处，总计网点面积不小于 10 万 — 20 万平方米。 该商圈主要用以满足铁西区片区居民日 常生活需求，同时有建材等大型的专业市场出现，铁西区已经开始出现商业分化。 项目周边（工农路）有可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 25 超市、餐厅、菜市场、诊所等生活配套， 但是普遍规模小，档次较低。 随着政府旧城改造的进行，项目周边的各种配套将逐步改善。 企业客户资源 —— 经济技术开发区约有 50 多家大中规模的企业，主要以发制品、电气、机械等类型为代表，其中企业效益较好的企业约占 1/3，这为项目提供了大量住房需求。 经济技术开发区的中高层及技术人员也将锁定为项目的优质目标客户。 景观资源 —— 双龙湖公园 —— 有一段距离，但仍可作为片区配套 ； 项目片区环境 —— 较为“ 混沌”，无景观资源。 交通配套资源 —— 交通系统畅通，距离市中心 5 分钟车程；但公共交通比较方便有 10 10 10 7 等多线。 教育配套资源 —— 项目教育配套资源较少，且距离相对较远。 综述资源方面， 项目资源有限，能作为项目亮点不多，建议项目自身应创造产品亮点。 市场竞争情况分析 片区竞争分析 —— 西城区 ， 优势资源： 属于老城区，有一定配套；产品类型： 08 年前以中低档为主， 08 年后以中高档为主，但量少；多层为主，小高层少量； 客户来源 ： 周边客户为主，地缘性较强； 典型楼盘： 万象新天、许继花园、锦绣华府。 典型竞争楼盘 西城区供应量小，项目片区的竞争楼盘更少；中高档楼盘主要集中在东城区和中心区，而西城区缺乏中高档楼盘。 市场缺乏高性价比产品。 性价比稍高的楼盘代表不高，万象新天前期属于性价比较高，随着品牌形象的可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 26 建立，价格也得到了较大的提升。 中等性价比产品较为集中，尤其中心区许多楼盘因为有了区位优势而忽略了产品的设计。 因此，以占领中高端产品、中端价位的高性价比市场空白比作为入市契机。 综述市场竞争情况，项目区域供应量较少，片区内竞争较小 ；楼盘品质， 东城区以 中 高品质楼盘为主，中心区由于地理环境优势，主要靠配套支撑，品质中等，西 城区以中低品质楼盘为主（万象新天距离较远，影响较弱）。 楼盘性价比，中等性价比产品为主；东城区区域潜力与产品设计均较好 —— 中高价，中心区 —— 区域价值最高，产品设计稍弱 —— 中高价，西城区 —— 区域价值较低，产品设计较弱—— 中低价。 抓住市场片区供应量少且以中低档楼盘为主力的时机，占领市场空白点 —— 打造中高端产品 —— 树立片区新形象。 开发商战略及品牌分析 许昌市房地产快速的发展过程中，本地房地产企业得到了空前的成长机遇，一批本土的房地产企业不断的发展壮大 —— 如恒达、鼎鑫、金石达等企业，在激烈竞争的许昌市房地产市场中 已逐渐成为本土房地产开发商中的领先者 . 同时在市场发展向好的形势下，也迎来的众多本省外地开发商的同台角逐 —— 如河南建业、河南物华、河南宇华、河南茂源等。 本地开发商立足中心区，挺进东区；本省外地开发商主要聚集在东区与西城区，部分向中心区进军。 我们必须打造出高品质的产品，提升品牌影响力，才能获得较大化的利润。 可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 27 项目市场定位的判定 项目区域价值表现：项目区域价值低，项目片区价值属于铁西区中等价值 —— 由于项目体量的局限性，很难形成较完善自身配套的社区； 项目资源分析表现：周边有少量生活配套，品质不高；公共交通略 有欠缺，无景观资源 —— 建议增强自身配套及景观资源，增强自身资源优势以消弱片区缺陷； 竞争市场情况表现：市场中段产品竞争激烈，项目片区缺乏中高端竞争者 —— 建议占领市场空白点，打造中高端产品品质； —— 目标客户对价格敏感度较高，建议中高端品质中端价位，高性价比。 开发商战略品牌表现：初入市场，缺乏品牌知名度；尚无产品品牌延续性 —— 建议用中高端产品品质树立产品形象，铸造产品及开发商品牌； —— 建议加大项目中高端形象塑造及推广。 本项目市场定位：以中高端品质产品 为基础：以高品质、高性价比，颠覆西城区传统居 住观念，打造西城区标杆物业。 可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 28 三、项目客户定位 目标客户 区域客户特性 表象为东区以政府公务员及私营业主为主；中心区包容性及对周边吸纳性较强；西城区客户地缘性较强； 楼盘的“中心辐射力”效应明显 ，周边客户往往成为楼盘的主要客户源； 高收入群体为购房主力 —— 私营业主、公务员、企业中高层、教师群体、项目周边原住民等收入较高且稳定的群体成为城市的主力购买人群； 本项目客户以项目片区的客户为主。 从 项目所处的周边环境中，我们发现，我们的客户最有可能来自于以下几个方面区域：项目地块西边的建材及灯饰市场；许昌市经济技术开 发区的优质企业；项目附近待拆迁的拆迁户原住民）；其它等。 从区域许昌市场的特点是“多数楼盘皆以吸引项目周边客户为主”，呈现明显的“中心辐射力效应”；市场看，由于铁西区是许昌市传统工业区，本项目与万象新天同处于 一个区域的南北两翼，客户来源方式上可能存在较大的相似性。 因此，判定本项目主力客户为 ： 项目周边的私营业主及个体户 ；项目周边有购买力的原住民；片区企业专业人员及中层管理者；周边公务员、教师群体。 核心客户：重点客户当中对区域具有高忠诚度，且购买力较强的群体。 由于铁西区为城市的传统老工业区，住 宅条件的落后不能满足客户在住宅“功能、配套以及空间”上的需求， 产生的一批急需“改善现有居住条件”的“换房者”已然将成为我们稳定而优质的客户群。 可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 29 目标客户特质 ——务实、理性、精明、白手起家 ——他们力求上进，渴望得到一种更高的圈层归属感 ——附庸风雅，追求有档次、有品位的生活 ——传统，享受天伦的心理追求 我们可以称其为： 城市创富阶层 项目主体 根据目标客户特征，我们确定项目主体为： 品味的 —— 有品味的的住宅源自于超越现实的眼光在“现代的”建筑风格背后隐藏着淡淡的历史痕迹 品质的 —— 有品质的住宅，是对每 一个细节的用心。 从建筑到园林，再到小区的配套，无一不显示对生活的敬意。 超值的 —— 优质的产品本身已是最好的语言；尤其当面对的是一群精明的实在人；过多的语言只会产生无谓的累赘；超值的产品让生活比想象中更美。 荣耀的 —— 人首先是物质的，其次才是精神的，高品质的住宅自然流露居住者的荣耀，现代尊贵的外立面，恢弘大气的入口，已充分享受被仰望的感觉 情趣的 —— 习惯了平淡闲散的生活，习惯了午后晒晒太阳，在小区的长凳上含饴弄孙，在树荫的草地上耳鬓厮磨，忙碌的生活，不可或缺的是一份“情趣” 可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 30 颠覆的 —— 我们地处西区，但我们不是 破旧与落后的代名词，然而，正是由于这样一种境遇，赋予了我们颠覆的使命，我们注定 “难得平凡”，我们将是标杆，代言着西区的未来。 由此，客户的精神特质不言而语：“荣耀的”作为“城市创富阶层”，他们肯定自我成就，更希望被别人认可在“魏都文化”的熏陶下，他们天生“骨子里的荣耀感”；“进取的”源自于一份对生活与家庭的责任感，更源自于对现状的不满、对自我的挑战；“富区域情感的” 或许生活更多的源自于一种习惯，习惯于熟悉的事物，习惯于熟悉的面孔，习惯于熟悉的声音，一种有根、有情、有回忆的生活；“有品质追求的” 生活不 需要过多的奢华，他们只需要能体验到的优，他们也不需要过多地炫耀，他们只需一种品质的生活带来一丝体面的羡慕，简简单单的告诉你：“就住在这里”。 我们所期望的， 不是镶金贴银豪宅的诞生， 而是一个高品质的住宅在延续城市人的精神荣耀„„ 我们所期望的， 不是城市或建筑新地标的诞生， 更希望它能成为许昌人心目中的精神高地„„ 可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHua Real Estate Development Corporation 31 我们为西区的荣耀而来 我们扮演着一切落后与腐朽的颠覆者 最终，只为实现 一座城市与一群人的荣耀与梦想„„ 四、项目产品定位 物业类型定位 调查显示，客户对物业形态的需求以多层为主力 ，占 73%，目前客户的物业类型需求只是 “一种取向 ”，不是真正的实际需求反应，他们没有或很少有小高层或高层住宅的居住体验；目前的物业需求只是由于其原有住宅类型的习惯性延伸；整个市场缺乏 “多层住宅 ”以外的住宅类型的有力引导； 小高层物业型态必将逐渐成为未来的市场主力东区容积率平均约为 ，未来将以小高层住宅为主；中心区与西区高层住宅配比明显加大，整体容积率在 左右； 政府有意识的引导高层住宅市场，提高单位土地利用率。 目前市场楼盘 “正常销售周期 ”大都集中在 1~2 年左右；小高层或高层住宅销售周期明显缩短，市场已 经逐渐被引导，客户逐渐接受；板式住宅符合市场发展。 从未来市场消费引导的角度，从市场发展趋势的角度 ，从实现利润最大化的角度，从关注产品朝向来看：本项目物业类型定位为：全电梯花园洋房，小高层为主，适当发展高层；以板式为主。 可行性 研究报告 许昌物华置业有限公司 XuChangWuHu。