20xx年杭州别墅市场调查研究报告

20xx年杭州别墅市场调查研究报告内容摘要：

筑面积： ， 100余套； ◎ 户内配置： 部分精装修，精装修标准暂定 6000 元 /㎡， 具体配置未定。 部分毛坯，每户配置新风系统、 吸尘系统、中央空调和可视对讲系统，每户赠送地源热泵，地热管线等需业主后续装修时自行安装。 ◎ 优点： ◆ 地理位置优越：近临西溪湿地公园，以纯排屋项目而言，距市中心距离近，生活便利。 ◆ 中式风格外立面在同类产品中较少，且建筑及景观成本相对低。 ◎ 缺点： ◆ 周边环境差。 地块东面为警察指挥学校和市政规划幼儿园，地块的正北面大部分被万向职业学院遮挡，项目与天目山路相连面积小。 西边为化工研究所。 ◆ 开发公司没有高端楼盘操作经验。 ◆ 受 70/90政策限制，只有 5套房源不拼接。 2）公元沐桥 （精装修销售均 价： 35000元 /㎡，总价： 700— 1600万元 /套） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 多层、小高层，目前开发的一期为多层）； ◎ 多层总体量： 138套，多层总建筑面积约 ； ◎ 推盘套数： 138套； ◎ 去化套数： 25套； ◎ 去化率： %； ◎ 优点： 较为具有生活及文化气息的精装修，尤其是软装部分，赢得了广大参观者的好评。 该项目开发商即为九树公寓的原班人马，在九树公寓获得成功后，随即在公元沐桥项目如法炮制，对精装修风格等把握准确。 ◎ 缺点： ◆ 基本无配套设施。 项目虽然处于之江旅游度假 区内，但周围没有基本的配套设施，且周边的地块尚处规划阶段，并未拍卖出让，未来不可控因素非常多。 ◆ 非主流营销手段不成功。 该项目最初在营销方式采用过于高端过于隐秘的方式，不参加房交会也不做广告宣传，错过强销期后，去化率不曾再上升过。 3）西溪天堂悦居： 该项目隶属于杭州旅游集团，地理位置位于西溪湿地公园内，以“酒店集群”的模式开发，物业主要为 6家酒店、服务式公寓。 目前，该项目已与悦榕庄签约。 其中有 5套别墅是置于西溪湿地公园中，业界评论其单价会在 50000元 /㎡ 左右，但目前未确定未来是否会对外销售，持续关注。 △ 总价 1000万以上楼盘数据比较： 图 5— 2：各楼盘推盘及去化量比较 020406080100120140香墅 阳明谷(别墅) 桃花源(08年) 沐桥 和家园 和庄(未开盘)推盘套数 去化套数 （二）总价在 500— 1000万的项目： 新帝朗郡 （毛坯销售价格 22020— 23000元 /㎡ ） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋、高层； ◎ 总建筑面积： 28 万方，排屋共 82套； ◎ 推盘套数（排屋）： 78 套； ◎ 去化套数： 4套； ◎ 去化率： %； ◎ 优点： ◆ 距离西湖高尔夫球场近，部分房源可直接欣赏到球场风景（主要是高层公寓可观景）。 ◎ 缺点： ◆ 无法从之江路直接到达项目所在地，必须绕道转塘镇，且为断头路，交通不便，周边配套设施差； ◆ 开发公司拿地时，处于市场行情高涨阶段，前期客户积累形势好，公司对市场预期高。 后市场形势急转而下，前期积累客户大量流失，导致该项目开盘时间一再拖后，直至 08年年底开盘，定价过高，市场反应冷淡。 大华西溪风情 （在售的为第四期翰宫，毛坯单价 27000— 29000元 /㎡） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋； ◎ 总建筑面积： 50万方；第四期翰宫总建筑面积 万方，第五期悦宫总建筑面积 10万方左右； ◎ 推盘套数（四期：翰宫）： 139套； ◎ 去化套数： 113套； ◎ 去化率： %； ◎ 优点： ◆ 杭州较早的纯排屋项目，开发时间长，规模体量较大，在消费者心目中已树立项目形象； ◆ 天目山路景观大道、西溪湿地风景区的开发和建设，为其加分； ◆ 入住率相对较高，早期购房的客户通过前几轮房价攀升的行情，物业已增值，因此开发公司针对老业主进行挖掘和圈层营销取得一定效果。 ◆ 第五期即将推出的悦宫为双拼排屋，类似独栋别墅，具有一定产品优势。 坤和西溪里 （毛坯均价： 23000— 28500元 /㎡） ◎ 容积率 ： ； ◎ 物业类型： 排屋、高层； ◎ 总建筑面积： 250000㎡， ◎ 推盘套数（排屋）： 54 套； ◎ 去化套数： 47套； ◎ 去化率： 87%； ◎ 优点： ◆ 地理位置处于城西区块，借由西溪湿地景区做发挥，宣传效果不错； ◆ 采用中式风格建设，较具特点，对部分消费人群有较大吸引力。 溪上凰庭 （毛坯均价： 19000元 /㎡） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋； ◎ 总建筑面积： 120200㎡； ◎ 推盘套数（排屋）： 114套； ◎ 去化套数： 31套； ◎ 去化率： %； ◎ 优点： ◆ 闲林板块已开发多年，交通及基础配套条件有改善，适合居住； ◆ 纯排屋项目。 ◎ 缺点： 开发商没有排屋项目的建设经验，产品质量及效果有待考量。 白马尊邸 （排屋毛坯均价 25000— 26000元 /㎡） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋、小高层、高层； ◎ 总建筑面积： 14 万方 ，排屋总建筑面积 ； ◎ 排屋 主力户型面积： 约 220260㎡ ◎ 推盘套数（排屋）： 58 套； ◎ 去化套数： 6套； ◎ 去化率： %； 名城燕园 （排屋毛坯均价： 23850— 24700元 /㎡） ◎ 容积率： 2； ◎ 物业类型： 少量排屋、多层； ◎ 总建筑面积： 10 万方 ，推出排屋总建筑面积 3500㎡； ◎ 推盘套数（排屋）： 18 套； ◎ 去化套数： 4套； ◎ 去化率： %； 中海钱塘山水 （排屋毛坯均价： 26500元 /㎡） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋、高层； ◎ 总建筑面积： 15 万方 ，排屋总共 8幢联排； ◎ 推盘套数（排屋）： 39 套； ◎ 去化套数： 23套； ◎ 去化率： 60%； 保利东湾 （排屋毛坯均价： 26500元 /㎡） ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋、多层； ◎ 总建筑 面积： ㎡，排屋总建筑面积； ◎ 推盘套数（排屋）： 69 套； ◎ 去化套数： 13套； ◎ 去化率： %； 绿城郁金香岸 ◎ 售价： ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 排屋、高层、小高层； ◎ 总建筑面积： 约 30 万方，排屋总建筑面积； 绿城青山湖玫瑰园 ◎ 售价： 500万 /幢起； ◎ 容积率： ； ◎ 物业类型： 别墅； ◎ 总建筑面积： 256220㎡ ◎ 推盘套数（排屋）： 71 套； ◎ 去化套数： 29套； ◎ 去化率 ： %； △ 总价 500— 1000万和 1000万以上楼盘数据比较： 图 5— 3：各楼盘推盘及去化量比较： 020406080100120140香墅 阳明谷 朗郡 风情 西溪里 凰庭 尊邸推盘套数去化套数 六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目： 金地自在城 该项目是目前杭州三墩板块规模最大、起点最高的综合性住宅项目，也是金地地产进驻杭州的首个重量级大盘。 因开发公司本身实力强大的原因，而备受业界关注。 宣传将在 09年 3月开盘 ,计划推出排屋 60 套 ,户型面积为 270— 320㎡。 中海金溪园 该项目地块与金地自在城地块同时拍卖，且地理位置非常靠近，包括高层和排屋的物业类型，宣传将在 09年 4— 5月开盘销售。 中海集团 2020年进入杭州后短时间内多次 拿地，这是其中一块，是即中海钱塘山水项目又一作品，也备受市场关注。 百家乐西园 该项目地块位于西溪湿地的核心位置，目前宣传较多的项目基本是在西溪湿地公园的北面和东面，西园是位于西溪湿地的西边，地理位置上距离主城区更远些，但项目非常靠近西溪湿地，自然条件好。 物业类型包括联排、叠排和多层公寓，容积率 ，需要关注。 原宣传计划在 09年 5— 6月开盘。 喜来登度假村 地理位置位于国都阳明谷项目南面，以酒店为主，内有少量独立别墅（无独立产权）。 08年年底以奠基开工，持续调研。 西湖 高尔夫（三期） 原南都西湖高尔夫别墅项目开发了一、二期，后续尚有两部分土地未开发，一部分是旅游用地，另一部分是住宅用地。 其中住宅用地部分之前已与万科签署了合作的框架协议，截止目前暂未有明确的推进信息。 西湖美庐 位于宋城公园东面，靠近公元沐桥项目，项目内主要为酒店，另有 13套有产权的独栋别墅，目前在处理项目前期及拆迁工作，预计在 09 年底推出。 七、个人观点与小结 2020 年是房地产市场大热之年，同样也是别墅的狂欢之年。 杭州市场随经济大势忽然爆发的强大购买力。 即使是到房产形势和后市预期 并不乐观的下半年，这批购买力仍然没有熄火，直到 2020 年 12 月这股购买热潮才出现拐点。 2020 年这一年里，别墅项目频频上演销售神话，不但是当年开盘的别墅在短时间内被抢完，不少曾经陷入滞销的别墅项目都在年内。