20xx年沈阳深航翡翠城项目可行性研究报告_

20xx年沈阳深航翡翠城项目可行性研究报告_内容摘要：

2020 年 11 月 19 日 土 地储备管理办法 国土资发 [2020] 277 号《土地储备管理办法 2020 年 12 月 5 日 《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发〔 2020〕452 号 2020 年 12 月 5 日 中央经济工作会议结束时宣布， 2020 年货币政策从“稳健”转为“从紧” 2020 年 12 月 8 日 本年第 10 次上调人民币存款准备金率 1 个百分点。 小结： 中国改革开发放 30年以来，中国经济持续高速发展 ,GDP 平均每年 8%以上速度增长，投资、出口和消费三驾马车推动中国 经济快速走强，尤其出口顺差过大，国内货币量供应增加，而中国人的消费习惯向来把购田置地 (家 )放在首位，就造成中国房地产的迅速发展，出现部分城市房地产泡沫现象，但是只要中国城市化进程不停止，中国的房地产市场就会发展，当然发展不是一气呵成，是渐进的、螺旋的前进，短时的疲惫，休整后还会健康的发展。 沈阳的经济基础是重工业基地，不是文化、旅游、度假、休闲的目的地，更不是外向经济的加工出口基地，沈阳房地产失去投机炒作的温床，因此沈阳房地产价格比较理性，即使有泡沫，也是个别楼盘的个别特例，因此此次宏观调控对沈阳房地产价格 的影响不是质的改变。 深航翡翠城产品消费人群为高收入人群，因此宏观调控不影响其购买能力和欲望。 3 现状及建设条件 地理位置 本深航翡翠城选址在沈阳市和平区长白地区，位于浑南地区的西部，地处浑河南岸，北与富足的和平区老区隔河相望，三面环水，地势总体较为平整，东高西低，区位优势十分明显。 沈阳市政府根据长白的地利和资源优势，将处于浑河南岸的水湾处的长白地区，拓宽灌渠，打造出“长白岛”，将其建设成一个适合居住并且集科技、商贸、生态休闲、旅游于一体的综合性新城，一水之隔的自然条件将使长白岛变成城区内最优 美的滨水空间，成为明珠新城、水上新城。 深航翡翠城位于长白岛滨堤路和长白大道交界处，用地分“南地块”和”北地块”，总用地面积约为 万平方米，分两期开发建设，现正在开发建设“南地块”，土地面积约为 万平方米。 周边环境 表 12：项目周边配套 商业 三好街、浑南新区、高尔夫球场，浑河公园 医院 医大二院、陆军总院 学校 南宁幼儿园、铁路五小学、 134 中学 交通 327， 324， 149， 220 排水和污水处理 排水方式：实行雨污分流制， AD 工艺二级深化处理，污水由污水处理厂处 理，雨水直接排入市政管网。 管网：有路就有网，东西路设置在道路北侧，南北路设置在道路南侧。 雨水网设置在路中间。 管网的建设、管理、维修一体化。 文化东路已布有市政排污管网，混凝土排水干管管径为 DN300，紧邻施工现场，外网排水分为雨水、生活污水。 雨水和生活污水直接排入市政污水管网。 供电 沈阳供电自给有余，电网与东北电网相联，以 10KV电压双回路 T接方式供给用户。 本项目需自建变电所或配电室，由 10KV 电力开关站到用户变电所敷设地下电缆及其设备由用户负担。 通讯与网络 项目的建设地点已有较大 容量的通讯及有线电视、宽带网络线路，可为项目提供通讯及网络服务。 供热 沈阳实行集中供热，为用户使用采暖提供热源。 采暖期： 11 月 1 日 次年 3 月 31 日。 供暖压力： 供暖时间： 24 小时连续供暖 供水条件 水质标准符合中国生活饮用水标准，全部优于国家标准。 如混浊度指标，国标为小于 3NTU，而现出厂水基本控制在 1NTU 以下。 4 项目建设方案 建设方案设计原则 总图和单体设计符合城市规划的原则 平面设计体现功能的原则 建筑形式与使用功能协调一致，力求功 能完善、技术先进，具有一定的超前性； 技术设施与服务目标相一致的原则 注重环保的原则 总平面布置 本项目建设用地呈近似四方形状（详见总平面布置图）。 根据场地周边的环境与交通条件、交通流量分析以及本地块的实际情况，地下停车场出入口设在北侧，建筑物周边场地铺设沥青硬化地面，形成消防通道。 场区内竖向设计按规范要求有组织排水至市政雨水管网。 按要求管网之间保持应有的距离。 建筑设计方案 《建筑设计防火规范》（ GBJ16872020） 《建筑抗震设计规范》 （ GBJ500112020） 《砌体结构设计规范》（ GBJ389） 《建筑结构荷载规范》（ GB500092020） 《混凝土结构设计规范》 (GB500102020) 《建筑地基基础设计规范》 (GB500072020) 《建筑内部装修设计防火规范》 (GB5022295) 建筑设计方案 表 13：建筑主要特征概述 : 建筑名称 地下停车场 商业网点 住宅 建筑分类 耐火等级 抗震设防 结构形式 建筑层数可达 建筑面积可达 基础 墙体 楼地面 屋面 门 窗 二类 一级 8 级 框架 剪力墙 34(实际为 12 层 ) 约 12 万层迭迭 箱型基础 复合墙体 石材、大理石、 待定 防火、卷帘门（霍曼） 进口 二类 一级 8 级 框架 剪力墙 6(实际为 2 层 ) 约 25 万 同左 石材、大理石、 待定 不锈钢门 进口 二类 一级 8 级 框架 剪力墙 4245(实际为 1133 层 ) 约 万 同左 大理石、铝扣板、 待定 钢防盗门 进口 给排水暖通设计方案 《建筑给排水设计规范》（ GBJ1588） 《室外给排水设计规范》 《建筑防火设计规范》（ GBJ16872020 版） 4.《室外排水设计规范》（ GBJ1487） 给水 项目的用水由二部分构成：生活用水和消防用水。 在地下二层设一座地下蓄水池，供生活用水使用，另设一地下蓄水池供消防使用，设置水泵房、配备消防水泵。 室内给水部分采用塑料管，消防系统采用焊接钢管。 消防给水与生活分开设，保证消防功能的正常使用（具体方案及材料与有关部门协商后按标准待定）。 为保证 建筑内用水安全和水压稳定，在各建筑的主要通道上均敷设给水、消防管道。 对建筑内有使用热水要求的部位，采用集中热水供给。 排水 生活污水：经场区污水管网收集处理后，排入市政污水干管（按行业要求）。 雨水：场区内沿道路两侧铺设雨水管道，雨水收集后排入雨水汇集井，最终排入市政的雨水干管。 采暖、空调与通风 采暖： 本项目采暖采用城市集中供热管网供热。 供暖管材为无缝钢管，热力管道大部分沿项目区道路直埋敷设。 空调与通风 地下车库的通风设计标准按设计规范设计，商业各功能分 区及各层通风系统均为独立系统，并加装净化排风系统。 商业网点均设计为中央空调机进行温度调节，并采取湿度控制措施；空调机设高效过滤器，新风预热器，加湿器，送回风管上设消声器，保证这几项指标达到国家规定的标准。 注明：以上采暖、空调与通风方案除住户外其它与用户研究后待定。 电气设计方案 编制依据 《民用建筑电气设计规范》（ JGJ/T16—— 92） 《供配电系统设计规范》 《建筑设计防火规范》（ GBJ16—— 87， 2020 年版） 负荷等级及设备选型 本工程地下停车场、电梯、商场、消防泵、生活水泵、应急照明、住宅用电，其中，生活、消防水泵、电梯为一级负荷；其它为二级负荷。 根据用电情况，拟在地下室二层设置变配电室，高压是由市政 10KV 电网引来，供电电压为 220/380V，室外线路采用电缆穿钢管保护，沿地下电缆沟敷设方案，室内线路采用电缆桥架沿设备井敷设及照明部分暗配方案布线。 表 14：主要设备表 序号 设备名称 单位 数量 备注 1 2 3 4 干式变压器 高压开关柜 低压开关柜 配电箱 台 台 台 台 1 2 10 50 供电线路敷设 室外线路采用电缆穿钢管保护、沿地下电缆沟敷设方案；室内线路采用电缆桥架沿设备井及暗敷式布线，采用钢管保护。 照明设计 整个项目商业网点照明以节能日光灯为主要选型，有特殊要求的功能房间可根据需要采用其它形式的光源或专用灯具。 通讯与网络 弱电工程先进性、实用性、开放性、经济性的原则设置，包括有智能建筑应有的各个子系统。 监控与报警 地下室、商场及住宅设防火、防盗监控报警系统，对建筑物内部的安全及火灾情况进行监 控。 5 节能 能源是人类生存必不可少的物质，在工业化现代的今天，人们对能源的重视程度超过了以往任何时候。 我国是一个能源消费大国，居世界第三位，但我国的能源利用率却很低，仅为日本的 50%，美国的 60%。 这说明我国在能源利用上还存在着很大的浪费，节约能源的潜力很大。 一方面，能源使用是否合理，关系到生产和生活的经济支出 —— 即成本的高低；另一方面，能源的节约关系到人类社会的长远发展。 因为现在我们使用的主要能源煤炭和石油，都是不可再生的，所以合理的选择能源的利用方式，节约能源是非常重要的。 建筑节能技术 本项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。 保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。 该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下表所示： 建筑结构 方案 屋面 选用 150 ㎜厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度 280300 ㎏ /立方米，屋面传热系数=(㎡ .k) 外墙 普通内墙抹灰， 240 厚粉煤灰烧结砖，外贴 40 厚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=(㎡ .k) 门窗 选用产品要求其抗风性能属标准 GB7106 第 2 级，空气渗透性能属标准 GB7108 第 3 级，雨水渗透性能属标准 GB7108 第 4 级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为 k=（㎡ .k)采用保温分户门，其传热系数为 k=（㎡ .k) 楼梯间 普通内墙抹灰， 240 厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹 20 厚保温砂浆，其传热系 数为 k=1. 67w/（㎡ .k) 采暖系统的保温节能措施 小区供热采用高热效率的 29MW 的热水炉（热效率为 80%）、 APV 湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管（热效率达 901%）、自力式流量控制器等。