20xx年最新南昌酒店式公寓精装修可行性报告

20xx年最新南昌酒店式公寓精装修可行性报告内容摘要：

前在售楼盘的消费群体消费行为的调查分析可以发现南昌市的消费市场显示出一定的地域性，分类及各类比重具有一定特点。 过渡性家庭。 过渡性家庭是指家庭人口少，手头没有太多积蓄，有二次、三次置业准备的家庭。 过渡性家庭购买小户型产品，主要源于小户型总价低，能轻松负担，但是小户型产品并非受有终身，只作暂住过渡之用。 过渡性家庭在南昌市小户型项目的消费群体中占有一定比重，但所占份额不大。 导致比例不大原因是，小户型产品作为过渡性产品，其部分客户被具有 相同之用的二手房分流，二手房价格低、地理位置大多不错，是许多年轻小家庭作为过渡之用的理想选择，与小户型项目存有很大的竞争性。 另外，市场上开发的商品房面积趋向小型化，不少项目还配置了部分的小户型房源，这对于小户型项目来说，具有相当冲击。 都市单身白领。 这部分消费阶层为中、青年龄段，收入比较高比较稳定，崇尚自由，接受新生事物能力较强。 都市单身白领购买小户型产品的需求，一部分来自都市年轻人参加工作后想独立，想脱离原有家庭束缚而产生的需要，一部分是来自异地的工作者，想省去租房的麻烦而产生的需要。 在南昌市小户 型的这部分消费市场中，以后者占大多数，异地来昌工作者，是小户型项目的购买及终端使用上占有部分份额。 “ SOHO一族”。 “ soho”的全称是“ small office home office”，指在家办公的意思，“ soho一族”可以视为都市单身白领的一个分支，但是因工作性质及需求上的的特殊性，特单列出来分析。 “ soho一族”一般是指自由撰稿人、 作家、翻译、漫画工作者，这部分从业者工作比较自由，生活品味较高， 对小户型产品要求既要有办公性质，又要有居住性质。 从调查显示的结果来看，南昌市限于经济的发展，“ SOHO一族”明显偏少，不成气候，“ SOHO一族”占小户型消费市场的份额很少。 14 丁克家庭。 所谓丁克家庭是指夫妻双方自动要求不要生育孩子的家庭，丁克家庭选择小户型产品的根本原因是家庭成员小，家庭结构简单。 在中国大多数城市，丁克家庭还比较少见，一些名义上的丁克家庭实际上也只是 “ 暂时性的 ” ，基本可归入过渡性家庭一类。 以办公为目的的置业者。 这类消费群体大多是私营业主，与其它消费群体不同，其将小户型项目作办公之用，而非住宅之用。 小户型项目地处商业高度集中的商业街区，交通通畅便利，租售价格都按住宅的标准投入 市场，诸般利好条件特别适宜中、小型公司单位使用。 从调查显示的结果来看，南昌市相当部分的小户型产品作为办公之用而被售出，小户型作为写字楼销售，倍受市场青睐。 以投资为目的的投资客。 这部分投资客将小公寓作为投资性产品，或转售或租赁以赚取投资利润。 小公寓产品，占据黄金口岸，宜商宜住，不论是作为住宅还是写字间转租，都有市场。 而随着南昌市近年经济的发展，流动人口的大幅增多，房地产的三级租赁市场也的确日趋火爆。 从目前市场上已售的小公寓恒茂水晶座、皇冠座、博泰江滨威尼斯、爵士馆、东方巴黎等的入住情况来看，多数项 目的承租率达到 80%以上，租赁价格达 30元 /㎡，其投资收益极可观，甚至可以做到 “ 以租还贷 ” 的收益，投资小公寓以后会以可观的收益成为一种投资热潮在小公寓的消费市场中所占比重将会越来越大。 附表：各酒店式公寓消费群体分析 15 楼盘项目 消费群体类别 消费群体特征描述 所占比例 置业用途 选择该项目的原因 爵士馆 外地来昌工作人员 以 28—40年龄阶段消费为主，有较稳定较丰厚的收入。 30% 自用 户型小、总价低、精装修方便、交通比较便利。 单身人士 15% 自用 市区小家庭 35% 自 用 /投资 市区投资客 20% 投资 自由都 私营业主 中、青、老年各年龄层都有，附近周边消费占多数。 30% 办公 户型小、总价低、地理位置较好。 外地 /本地投资客 60% 投资 单身 /小家庭 10% 自住 东方巴黎 私营业主 以中、青年消费为主，洪城大市场的私营业主是消费大户。 55% 自用 /办公 /投资 总价低、地理位置较好、有知名度、有投资潜力。 白领人士 20% 自用 /投资 本地投资客 35% 投资 地王广场 私营业主 消费群体层面较广，主要特征是收入颇 丰的高消费群体。 60% 不 明 地段位置、区位环境、彰显身份 公务员 20% 异地来昌工作者 10% 其它 10% 洪城时代广场 市区、外地投资客 中、青年消费群体居多 60% 投资 户型小、总价低、户型设计合理、未来升值潜力空间 私营业主 5% 办公 中年家庭 赠送 其它 不详 恒茂国际 华城 投资客 中、青年消费群体居多 70% 投资 地段位置、精装修户型、开发商品牌力 单身白领 30% 自住 博泰江滨威尼斯 各类投资客 以中、青 年的公务员、私营业主、白领阶层为主要消费群体 70% 投资 地段位置、交通便利、升值潜力 年轻小家庭 20% 自住 单身白领 10% 投资 /自住 16 八 、酒店式公寓的营销手法分析 小公寓产品因本身的产品品质、产品功用上具多样性与特殊性的特点，因此在营销手法上受一定产品属性上的牵制和影响，具有一定的特点。 ， “酒店式公寓 ”、 “商务公寓 ”、 “商住型公寓 ”“产权式酒店公寓 ”，始终没有走出一个套路 ——“产权式归属＋酒店式服务＋公寓式住宅 ”：即从用途属性上都定位于公寓 式住宅；在服务类别上都是 “宾馆式 ”、 “酒店式 ”的高档服务；在归属上， “产权式 ”“世袭式 ”，意味几十年的物业所有权。 ， 夹带精装修销售，越来越广泛的应用于小公寓的销售中，成为小公寓销售中的一项惯用营销策略，在北京、上海等城市非常多见，当然，在南昌的大部分小户型项目中也沿袭了这种营销手法。 甚至可以说，在 2020年之前，毛坯小户型还是市场主流，而 2020年的南昌小户型市场，将是酒店式精装修公寓的天下。 ，精装修，最大的作用在于能帮助提升小户型项目的形象。 小户型项目通常位于闹市中，规模不大 ，没有景观绿化方面的美化，户型没有朝向、采光、通风的讲究，尤其是单间小户型，连起码的功能分区都没有，而美观精致的精装修恰恰能弥补户型上的不足，一些有品味的装修，令人倍增好感，甚至能帮助提升对整个项目的印象，从而弱化项目的劣势，换言之，精装修就是项目的另一种形象包装手段。 ，小户型项目的目标使用群体以青、中年消费为主，这部分消费群体的行为特征之一是生活节奏快，品味较高，消费观念前卫， 精装修小户型恰好能符合这部分人群的消费 “胃口 ”，满足消费需求。 17 九、项目目标客户分析及竞争楼盘分析 店式公寓市场调查，对于酒店式公寓的市场消费群体分析及消费行为分析详见下表所示： 户型 单间 / 一居 二居 三居 户型面积 30— 50㎡ 70㎡ 120㎡ 销售客户 投资客 /单身白领 过渡小家庭 私营单位 消费 行为 分析 这是最受投资客追捧的房型，总价低、首付低，易租赁，收益稳定有保障。 投资客最关心的因素是物业的投资回报、物业升值潜力。 单身白领较关注物业的品质服务，文化品味。 过渡小家庭是 70㎡二居的主力消费群，因为手上没有太多积蓄，转而选择低总价小户型作为中转站，价格因素、户型因素是 他们较关心的因素。 120㎡三房是酒店式公寓最难处理的房型，现在越来越多的酒店式公寓不再配置此房型。 该房型的主要消费群体是一些私营单位、公司买来做办室之用。 因此物业位置、交通、停车位等是其关注的因素。 18 ，结合本项目特点，本项目客户定位如下所述： 核心目标客户： 全市各类投资客。 该类投资客看中本项目户型面积小、地理位置好，交通便利，投资回报率高，此类群体消费力强劲，预估投资客消费群将占据本项目目标客户的七成比例。 有针对性的对本项目投资前景、投资收益方面的宣传将会是一剂强有力的 催化剂，坚定的客户投资信心，促成购买行为。 其它客户群：此类群体将占据全部目标客户的三成比例。 A） 单身人士。 单身人士主要指都市白领阶层或收入较高的公务员等消费群体，他们置业的目的并不明晰，或自用或投资，模棱两可，地理位置优越、周边环境热闹、交通便利是吸引该类消费群体选择本项目的主要原因。 B） 过渡小家庭。 一般是指手。